Силициевата долина проучва нова възможност за инвестиции - жилищата

Някои заможни стартъп компании имат необичайно предложение за собствениците на жилище в САЩ с ограничени средства – хайде да притежаваме тази къща заедно.

Няколко компании, сред които и такива, подкрепяни от известни имена в Силициевата долина като Андерсен Хоровиц и филантропската организация на Марк Зукърбърг,  експериментират с нов продукт, който им позволява да заемат позицията на собственици в дадено жилище заедно с действителния собственик на имота. Споразуменията, наречени договори за споделено имущество, са нов начин за инвеститорите да получат експозиция към растящите цени на жилищата в САЩ, пише Wall Street Journal.

Продуктите със споделена собственост са насочени към нови купувачи, които се нуждаят от помощ с първоначалната вноска, или настоящи собственици на жилище, търсещи алтернатива на cash-out рефинансирането (при което клиентът може да заеме пари над стойността на дома си – бел. ред.) или на заеми, обезпечени с втора по ред ипотека. Първата употреба привлече вниманието на гиганта в ипотечното финансиране Freddie Mac. Той неотдавна се съгласи да изкупи кредити за имоти, при което една компания, Unison Agreement, допринася за първоначалната вноска.

В тези случаи купувачите на жилище получават пари за част от първоначалната си вноска в замяна на предоставянето на част от бъдещото оскъпяване на жилището. Компаниите изтъкват, че това е по-добрата алтернатива на заемите с ниска първоначална вноска, тъй като те дават на клиентите по-голяма покупателна способност, без да изискват от тях скъпа застраховка на ипотечния кредит.

Компанията Landed предлага подобни договори с авансово плащане на учители и други служители в образователния сектор. Миналата година „Инициатива Чан Зукърбърг“, филантропската организация, създадена от главния изпълнителен директор на Facebook, предостави на Landed 5 млн. долара за създаване на нов фонд.

Майкъл Нижников разбрал за споделеното имущество, предлагано от Unison, от ипотечната си компания Guaranteed Rate. Той го използвал за половината от авансовото си плащане, възлизащо на 20% от стойността на имота, когато приел позиция във факултета по психология на Държавния университет в Южен Кънектикът.

46-годишният д-р Нижников казва, че идеята за споделена собственост на дома му първоначално му се сторила леко смущаваща. Но едно нещо го спечелило: Ако стойността на имота му намалее, Unision споделя загубата. „Чувстваме се спокойни в случай, че се случи нещо неприятно“, споделя д-р Нижников.

Срокът на договора може да варира от няколко до 30 г. Собствениците на жилище могат да изплатят ипотеката си по-рано, включително ако продадат дома си, преди края на срока. Колко ще дължат в крайна сметка зависи от това как се променя стойността на жилището им. Тъй като средствата са акции, а не кредит, не се изискват месечни вноски.

Например, клиент на Unison може да получи от 50 000 до 100 000 долара авансово плащане за къща на стойност 500 000 долара. Ако по-късно жилището бъде продадено за 600 000 долара, клиентът си връща първоначално платените 50 000 долара и получава 65% от оскъпяването от 100 000 долара. Unision си връща своите 50 000 долара и получава още 35 000 долара от повишената стойност на имота. Това поддържа ипотеката постоянно на равнище от 400 000 долара.

А ако стойността на имота намалее? Unision споделя загубата, но не цялата. Да кажем, че жилището бъде продадено за 400 000 долара. След като изплати ипотеката от 400 000 долара, собственикът на имота губи първоначално платените 50 0000 долара. Unision споделя само 35% от загубата, като запазва част от акциите си. Това означава, че собственикът поема разликата и трябва да плати на Unison 15 000 долара.

Договорите за споделено имущество могат да помогнат на собствениците на жилище да се отърват от някои рискове от спад на стойността на имота, но също така могат да се окажат скъпи, ако цените на жилищата нараснат.

„Собствениците на жилище, които прибягват до тези договори, нямат много голям избор“, казва Алън Уейс, който е създал компания за анализ на цените на жилищата, носеща неговото име.

Patch Homes, Point Digital Finance и Unison са сред компаниите, които предлагат тези продукти като алтернатива на заемите, обезпечени с втора по ред ипотека, и cash-out рефинансирането. За разлика от тези продукти, договорите за споделено имущество не увеличават дължимата сума от клиента и обикновено критериите за сключването им не са много високи.

Пазарът на споделено имущество е в зародиш. Unison съобщава, че е сключила 600 споразумения миналата година, при други компании цифрите са дори по-ниски. За фирмите идеята е да предоставят на собствениците на жилище същата възможност, която компаниите имат за набиране на средства както чрез дълг, така и чрез акции. Освен това обикновено компаниите вземат такси за уреждане на договорите.

За инвеститорите доходността е привлекателна. Kingsbridge Wealth Management предостави около 3 млн. долара на фонд, който Point управлява от май 2016 г., като получава вътрешна възвръщаемост от около 16%, съобщава президентът на Kingsbridge Дейвид Дж. Дън.

Но има и риск капиталът на инвеститорите да чака с години, преди да извлече някаква печалба.

Учителката по биология Сара Шейстех и съпругът й Айзък използвали споразумение с Landed, за да покрият около половината от авансовото плащане за дома си в Сан Матео, Калифорния. То дошло след обезкуражаващо търсене на дом, при което двойката губела за сметка на купувачи с по-големи авансови плащания.

Семейство Шейстех има 10 години да плати на Landed, но може да избере да направи това след една година. Сара и Айзък казват, че е странно инвеститор да притежава част от дома им, но са благодарни за споразумението. „Нямаше друг начин да купим имот, който отговаря на нуждите ни“, казва 32-годишната Сара.