Принудителните извеждания на наематели - често срещани в САЩ

Малко преди празниците през декември Рейтън Алън, 44-годишен шофьор и баща на две деца, получава съдебно разпореждане да се изнесе от жилището си под наем в Атланта, пише Bloomberg. Причината – закъснение с наема заради неочаквани разходи около децата му, както и повишение на самия наем до над 900 долара месечно.

Жилището е собственост на компанията HavenBrook Homes, която пък се контролира от един от водещите инвестиционни гиганти в света - Pacific Investment Management Co.

Хедж фондовете и големите инвестиционни компании подпомогнаха сериозно възстановяването на жилищния пазар в САЩ. По време на кризата те изкупуваха домове на длъжници, ремонтираха ги и започнаха да ги отдават под наем. Така инвестиционните дружества се превърнаха в един от най-големите собственици на имоти в Америка, отбелязва информационната агенция.

Компаниите обаче постоянно търсят начини да увеличат приходите и печалбите си и е много по-вероятно да гонят сегашните си наематели, да не преговарят с тях и да търсят по-платежоспособни клиенти, отбелязва още агенцията.

Анализатори коментират, че основната надежда на всички е била, че инвестиционните компании ще успеят да осигурят нов тип жилища, отдавани под наем, за всички, които не са искали или пък не са можели да купуват в периода на възстановяване на пазара на имоти в страната. Сега обаче се оказва, че те по-скоро допринасят за нестабилността на жилищния пазар на някои места.

American Homes 4 Rent – един от най-големите собственици, и HavenBrook са изпратили уведомления за принудително изселване на наемателите на около една четвърт от притежаваните от тях имоти през миналата година. За сравнение, частните собственици са изпратили такива уведомления за около 15% от притежаваните от тях жилища, според данни, представени от Бен Милър, преподавател в Georgia State University.

Собствениците на компаниите засега отказват коментар.

Данните на Милър сочат още, че Colony Starwood Homes – друг крупен инвестиционен собственик на имоти, отдавани под наем, е изпратил уведомления за принудително изселване за една трета от жилищата, които притежава. Компанията, чийто най-голям акционер е Colony Capital – дружество, основано от Том Барак от преходната администрация на Доналд Тръмп, също отказва коментар.

Даян Томб от Националния съвет на собствениците на имоти, отдавани под наем – организация, която представлява институционалните собственици на имоти, коментира, че членовете на организацията предлагат гъвкави планове за разплащане на наемателите, които имат забавяния. Принудителното изселване е последната опция.

Според данни на Харвард през миналата година рекордните 21,3 млн. наематели в САЩ са отделяли повече от една трета от доходите им за покриване на разходите по жилището. Други 11,4 млн. души са харчели поне половината от доходите си за разходи по жилището.

Същевременно заради затягането на правилата за кредитиране делът на собствениците на имоти в САЩ е паднал близо до 51-годишно дъно.

Конкретно в Атланта принудителното изгонване е доста улеснен процес. Съдебните такси са само 85 долара, а за самото извеждане на наемателите се плаща такса в размер на 20 долара. Целият процес пък може да отнеме по-малко от месец.

И докато предишният председател на Федералния резерв на САЩ Бен Бернанке насърчаваше инвестиционните компании да инвестират в затруднения тогава жилищен пазар, сега Федералният резерв в Атланта признава, че практиките на големите институционални собственици на жилища дестабилизират пазара. Принудително изселване дори при едно забавяне на наема се отразява негативно на кредитния рейтинг на засегнатите домакинства и може да стане невъзможно за тях не само да се квалифицират за ипотека, за да си купят дом, но и дори да наемат друго жилище.

Адвокати на засегнати домакинства коментират, че някои от инвестиционните компании са много трудни за комуникация, изключително неотзивчиви, бавят се с необходимите ремонти и накрая бързо гонят наематели, които са решили да задържат наем заради неизпълнени жалби за поддръжката. Според анализатори пък някои наемодатели използват обявленията за принудително изгонване като рутинна практика за събиране на наеми.

Арън Куни, бивш директор на HavenBrook по придобиванията, посочва, че преди фирмите биха предпочели да запазят съществуващите наематели толкова дълго, колкото е възможно, за да се избегнат разходи при принудителното извеждане и търсенето на нови наематели. Куни признава обаче, че сега собствениците предпочитат да изгонят веднага наематели със затруднения, защото не е много трудно да си намерят нови и по-платежоспособни наематели.

Не всички институционални собственици обаче прилагат тези практики. Invitation Homes – подразделение на инвестиционния гигант Blackstone Group LP, е изпратил съобщения за извеждане на наемателите на 14% от жилищата си, което е дори малко под средното ниво за собствениците физически лица. В някои населени места компанията работи активно с наемателите по споразумения и принудителните изселвания са дори под 4%.