Как отрицателните лихви увеличават разходите по заеми на инвеститорите в имоти

Отрицателните лихвени проценти изправят инвеститорите в имоти пред на пръв поглед странен проблем. Разходите по техните заеми всъщност може и да започнат да се увеличават на фона на спада на лихвите, пише в свой коментар Wall Street Journal.

Това предизвиква сериозни опасения сред инвеститорите, защото се очаква лихвите да продължат да се понижават заради опитите на централните банкери да стимулират икономическия растеж, според лобистката група Commercial Real Estate Finance Council.

Въздействието се усеща най-вече от инвеститорите в имоти, които теглят заеми с плаващ лихвен процент.

Докато инвеститорите като цяло опитват да се възползват от рекордно ниските разходи по заемите, колкото по-дълбоко на негативна територия отиват лихвите, толкова повече може да се увеличат разходите по кредитите, коментира Оливие Еламин, изпълнителен директор на германската компания за имоти Alstria Office REIT AG. Компанията управлява офис площи за около 3,5 млрд. евро в пет града в Германия.

Причината се крие в структурата на лихвените суапове - общи финансови продукти, продавани заедно с кредитите и предназначени да застраховат кредитополучателите срещу покачващите се лихвени нива.

Компаниите за имоти обикновено заемат средства при плаващ лихвен процент, т.е. при промяна на лихвените нива се променят и вноските им. В същото време те купуват суапове, за да покрият лихвения риск, които на практика превръщат плаващите вноски във фиксирани суми, обвързани с постоянните приходи от наеми.

Суаповете работят по следния начин – ако лихвите се покачват, компанията получава допълнително плащане от своя суап контрагент, а ако се понижават, тези допълнителни плащания отпадат.

Системата работеше добре, докато лихвите не се спуснаха дълбоко на негативна територия, тъй като банките все пак си създават защитна мрежа. Дори ако преобладаващите лихвени проценти паднат под нулата, самият заем никога не може да има негативна лихва.

При лихвени нива под нулата компанията за имоти обикновено трябва да плати на суап контрагента, докато сумата, която изплаща на банката по кредита, не спре да намалява. Това допълнително заплащане “ужили” много компании за имоти, коментира Марк Батистони, управляващ директор в консултантската компания Chatham Financial.

“Това няма да убие сделките с имоти, но не е приятна изненада”, коментира той.

Оливие Еламин се е сблъскал с феномена през 2013 г., когато компанията му е рефинансирала банков заем за 630 млн. евро. Той признава, че ако не са били забелязали проблема, в момента компанията му е щяла да е по-зле финансово.

За да избегнат непредвидените допълнителни плащания, от Alstria просто не са купили суап, а друг финансов продукт, който по-ефективно “фиксира” лихвените нива, без значение дали са положителни, или отрицателни.

Не всички инвеститори обаче са загрижени заради този проблем, защото банковото финансиране си остава феноменално евтино за тях точно заради отрицателните лихви.