Пазарът на жилища в Бразилия е в риск от балон

Талита де Хесус Морейта току що е родила петото си дете, когато се мести в Нова Палестина - голям квартал в покрайнините на Сао Пауло, пише Financial Times.

Хазайката ѝ не ѝ е оставила кой знае какъв избор - в края на миналата година месечният наем на апартамента ѝ е вдигнат до около 207 долара, или почти колкото минималната заплата, която мъжът й изкарва като работник във фабрика.

"Преди две години наемът беше само 125 долара", казва 28-годишната майка, докато къпе бебето си в кофа пред палатката, в която живее със семейството си, след като се наложило да напуснат вече прекалено скъпото за тях жилище.

Де Хесус Морейра не е единствената, която е засегната от шеметния ръст на цените на бразилския жилищен пазар.

Редица икономисти, включително Робърт Шилър, предупредиха, че в най-голямата икономика в Латинска Америка може би се заражда балон. Цените там са нараснали почти тройно от 2008 г. насам, като темпото на покачване изпреварва дори и наемите.

"Промените в Бразилия не са толкова внезапни, за да бъде оправдано подобно увеличение на цените", твърди Шилър.

От януари 2008 г. цените на жилищата в Сао Пауло и Рио де Жанейро са нараснали съответно със 197% и 243%, показва индексът Fipe-Zap. Според Нийл Шиъринг, главен икономист в Capital Economics, пазарът на жилищни имоти в Бразилия може би е надценен с до 50%. Той обаче също признава, че подобни изчисления са по-скоро "хипотеза, отколкото наука". Индексът Fire-Zap например е създаден едва преди шест години, като първоначално е обхващал единствено Сао Пауло и Рио де Жанейро, което прави изчисляването на справедлива стойност на даден имот почти невъзможно.

Според Шиъринг има "много причини за покачването на цените". Икономическият растеж на Бразилия през последните 10 години доведе до ръст на заплатите, като номиналният БВП на глава от населението се е увеличил с 50% от 2008 г. насам.

Освен това сравнително ниските лихви и по-голямата конкуренция в банковия сектор понижават разходите за кредитиране, което позволява на милиони бразилци да теглят ипотека за първи път. Друг фактор е въведената през 2009 г. държавна програма за субсидиране на ипотечни заеми за семейства с по-ниски доходи.

Част от проблема се дължи на големия брой купувачи, които купуват апартаменти "на зелено" и ги продават с цел бърза печалба при завършването им няколко години по-късно.

Според Мауро Пейхото де Оливейра, консултант в Embraesp, консервативният характер на бразилската банкова система предполага малък риск от повсеместен жилищен балон. "На бразилския пазар на жилищни имоти има по-голяма еластичност - цените вече са в стагнация в някои райони на Сао Пауло", казва той.

Все пак той смята, че съществуват "локализирани балони", особено на пазара на бизнес имоти.