Д. Ганев: КЗП да помисли за контрол върху договорите за покупка на имот "на зелено"

Добромир Ганев е професионалист с многогодишен управленски опит в индустрията за недвижими имоти. Квалифициран в преговори, бизнес развитие, бизнес планиране, продажби, управление на активи. Икономист, предприемач, лектор, ментор. Има магистърска степен по специалност "Икономика на индустрията" от Икономически университет - Варна. Редовен докторант към Икономически университет - Варна с професионално направление "Икономика, строителство и недвижима собственост". Специализира Международна търговия и бизнес развитие към Института за специализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA.

През 1993 г. година основава компанията за недвижими имоти ФОРОС. Добромир Ганев е председател на УС на Национално Сдружение Недвижими Имоти (НСНИ), а от 2012 до 2018 г. е заместник-председател на сдружението. Член е на Българската макроикономическа асоциация. Той е учредител и член на УС на Асоциацията на франчайзите в България, както и учредител на Национална асоциация за защита на потребителите. Член е на Управителния съвет на Варненската търговско-индустриална камара два мандата. Създател е на Лайънс клуб Варна, част от Lions International.

Господин Ганев, какво показват вашите наблюдения за търсенето и предлагането на жилища у нас през второто тримесечие на фона на данните на Агенцията по вписванията, според които ръстовете на сделките в редица градове се забавя спрямо първото тримесечие, а някои големи градове дори отбелязват спадове?

Действително, данните на агенцията показват известно забавяне на ръстовете на сделките с имоти, но броят им все пак остава значителен. Ако погледнем не второто тримесечие, а първото полугодие на 2022 г. и го сравним със същия период на миналата година, виждаме, че обемът от сделки в България е нараснал със 7%. За същия период сделките в София са се увеличили с 3,7% на годишна база. Във Варна ръстът е дори с 20%, а в Бургас - с 13 на сто. В Русе обемът от сделки за полугодието се е повишил с 1,5%, а във Велико Търново – с 10%. Към това се прибавя и огромният ръст на сделките в Несебър, както и на тези в Поморие – с 30%. В Разлог, където се изповядват и сделките в Банско, имаме нарастване на обема с 11% за полугодието. Само в Стара Загора е отчетен спад с 1,1% – от 2542 сделки на 2513. Тези данни обобщават първите две тримесечия на 2022 г. и е факт, че има забавяне на сделките в някои градове. В други като Варна и Бургас обаче покачването на обема от сделки е значителен. За цялата страна ръстът през първото тримесечие беше с 10% на годишна база, а през второто е със 7 на сто. 

Данните показват нещо, което очакваме - известно охлаждане на пазара, който беше твърде горещ в последните две години. След второто тримесечие на 2020 г. жилищният пазар у нас отбелязваше рекорден брой сделки, а миналата година беше най-силната за последните 13 г. Прогнозите за успокояване на пазара са свързани с рестрикциите, които централните банки предвиждат да въведат в следващите месеци.

От друга страна обаче имаме недостатъчно предлагане на търсените жилища, това са новите жилища в България, които се строят със съвременни материали и технологии, с дизайн, който съответства на сегашните очаквания на клиентите. Заради ръста на цените на строителните материали и невъзможността на предприемачите да предвидят какво ще се случи със себестойностите им известно време те предпочитаха да спрат голяма част от продажбите, за да могат да се ориентират в обстановката. Това не позволи на голяма група купувачи да бъдат активни, тъй като тези хора не искаха да закупуват вторично строителство. Старите жилища обаче нанесоха своя удар, защото част от застоялите имоти в сгради, строени в години, които не удовлетворяват сегашните купувачи, намериха своите собственици. Става дума за жилища в построените сгради между 1995 и 2008 г., които са с ниски стълбища, липса на асансьори, ниски тавани, лоши фасади, неподдържани общи части и затова не са предпочитани от купувачите в момента. Но някои хора, които имаха жилищна нужда, предприеха стъпка за закупуване на имот в такива сгради, като направиха някои компромиси. Това им помогна и да закупят имоти на малко по-ниска цена.

Моето обяснение за забавянето на ръста на сделките през второто тримесечие е в дефицита на предлагане на ново строителство. Смятам, че в следващите няколко месеца няма да се върнем към ускоряване на ръста на сделките, тъй като в България възможностите на хората, които могат да придобиват собственост, са ограничени. Това е доста скъпа покупка и активността в последните две години, когато хората купуваха усилено имоти, може би започва да се изчерпва.

Положителното за пазара е, че основните макроикономически фактори, които оказват влияние върху него, се развиват благоприятно в последните години. По данни на Евростат в последните десетина година цените на жилищата у нас са се повишили с 50%. Но ако погледнем доходите на населението през същия период, голямо е вероятността да видим сходна тенденция, дори ръстът им все още изпреварва покачването на цените на жилищата. Един от рисковете за пазара е, ако доходите на работещите хора започнат да изостават от ръста на цените на жилищата. Това би било недобра тенденция и тогава ще се наложи да мислим какво да правим с един недостъпен пазар. Но поне за момента не виждам такава опасност, тъй като икономиката на страната ни, въпреки кризата, все още се развива добре. За следващите месеци има и негативни и не чак толкова негативни сценарии за развитие. Мисля, че към настоящия момент пазарът е в етап на забавяне на ръстовете, може би дори предстоят известни спадове. 

Тъй като споменахте достъпността, данните на НСИ за първото тримесечие показаха значителен ръст на цените на жилищата. Това води ли до влошаване на достъпността на жилищните имоти у нас?

Достъпността на жилищата в големите градове е функция от цената на имотите, която пък е функция от много макроикономически фактори, но и от доходите на населението. Докато доходите на хората и цените на жилищата се движат в еднаква посока, не би трябвало да имаме опасения за прекрачване на праговете на достъпност на пазарите, каквито виждаме в много европейски градове като Виена и Амстердам. Във Виена, например, само 25% от хората притежават жилище. Това е тенденция в градове, където има голям интерес за живот от чуждестранни граждани, навлизане на компании поради изключителни възможности за правене на бизнес и т. н.

София, да не говорим за Пловдив, Варна, Бургас, такива градове ли са? Какъв е интересът към София от чужденци, например? Колко мениджъри или служители в големи компании са "номади" - работещи от разстояние хора, които са избрали да живеят в столицата ни? Според мен не са чак толкова много. Няма очаквания София да се превърне в такъв притегателен център, че българските граждани да не могат да се конкурират с чужденци, които искат да закупят жилище в града.

Застрашаването на достъпността на жилищата в София е резултат от политиката на българските правителства в последните години. Нееднаквото развитие на регионите в България кара хората да идват да работят в столицата. Миграцията покачва цените на жилищата в града, както и в Пловдив, Варна, не до такава степен в Бургас, и е факторът, който застрашава достъпността на тези пазари. Ние нямаме миграция отвън, а вътрешна миграция, която обезлюдява определени райони и прави жилищата там евтини, а в други райони с голям интерес за живеене жилищните имоти стават по-скъпи. Ако демографската политика и политиката за развитие на шестте региона в страната се промени, вероятно ще има по-голям баланс.

Търсенето на по-достъпни жилища ли е причината за големия ръст на сделките в Несебър и повечето останали черноморски градове и през второто тримесечие в контраст с общата тенденция?

Да, Несебър е много добър пример в това отношение. Вероятно част от българските граждани, които не могат да си позволят да инвестират жилище във Варна или в София, се насочват към по-евтини домове, които в последните шест-седем години се застояха в черноморските курорти и малките общини. През второто тримесечие в Несебър дори има повече сделки, отколкото в Бургас, а ако съберем сделките и в Несебър, Поморие и Бургас, вероятно сделките ще са повече, отколкото в Пловдив.

Купувачите на жилища по Черноморието предимно българи ли са или има интерес и от чужденци?

Купувачите са основно българи. Има много малко украински граждани, може би има и руски граждани, но основно става въпрос за българи, които в последните две години се активизираха да придобиват имоти по Черноморието. Първоначално го правеха не толкова с инвестиционна цел, колкото водени от желанието да използват имота извън активния сезон. Морският климат е мек с дълга есен, а черноморските курорти разполагат с добра социална инфраструктура, има ресторанти, магазини, заведения, които вече работят целогодишно. Това прави морските курорти прекрасно място за „номадите“, които могат да работят от разстояние.

Някои от тези номади, които живеят и работят, като обикалят света, също така наемат жилища. Затова от инвестиционна гледна точка си заслужава да се придобива собственост в черноморските и в планинските курорти. Пример в това отношение е Банско, който от години попада в топ десет на световна класация за отлични условия за „номади“. Това е възможност черноморските и зимните ни курорти да се развиват целогодишно, ако местните власти работят целенасочено в тази посока.

В края на юни НСНИ предложи при покупка на имот "на зелено" в затворен комплекс купувачите са имат предварително информация от инвеститора за размера на месечните разходи за поддръжката му. Каква е причината да отправите това предложение? 

Това е един от големите проблеми на нашия пазар и той не е ограничен само до черноморските и планинските курорти, а се отнася за всички затворени комплекси. Мисля, че такова решение е справедливо. Разбира се, в ранен етап на строителство трудно могат да бъдат изчислени разходите за поддръжка на общите части, но когато една строителна компания изгражда комплекс, включващ "екстри" като басейн, барове, луксозни площи, могат да се направят предварителни изчисления колко би струвала месечната поддръжка и месечната такса на тези пространства.

Ако тези разходи са предварително ясни, няма да има оправдание да не се плащат. Поддръжката на една сграда, от друга страна, е част от ангажиментите на нейните обитатели, за да се запази стойността на имотите в нея. Ако трима или петима души не плащат месечните си такси, има голяма вероятност сградата да не се поддържа и цената на имотите да падне. Във Франция, например, има закон, според който щом живееш в определен квартал, трябва да поддържаш сградата, която обитаваш, ако не го правиш, те принуждават да продадеш имота и да напуснеш. Причината е, че неподдържаната сграда сваля цените на околните.

Имотът е най-скъпият актив на едно семейство и когато някой не иска да плаща месечни такси, интересите на останалите собственици са накърнени. Ето защо проблемът трябва да се изкорени изначално. Според мен определянето предварително на месечните такси е възможно, тъй като повечето имоти се закупуват в напреднала фаза на строителство, поне на акт 14, когато вече би трябвало да има яснота за размера на таксите. Въпросът е дали законодателят ще си направи труда да внесе тази промяна в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).

В последния месец строителни предприемачи съобщават за успокояване на цените на строителните материали, които са се върнали на нивата им преди началото на войната в Украйна. Това води ли и до известно успокоение сред предприемачите от една страна и купувачите на имоти "на зелено", от друга? 

Сега ще е необходимо време. Случилото се в последните два месеца заради войната с нарушените доставки и покачването на цените на строителните материали всъщност беше донякъде оздравяващо за нашия пазар, на който няма никаква регулация на покупките „на зелено“. А всъщност това са изключително рискови покупки на много високи стойности. Нееднократно в 30-годишната история на пазара ни се е случвало сгради да не бъдат довършвани.

В последните месеци строителните компании станаха по-консервативни, а още по-консервативни бяха купувачите.
Те се замислиха сериозно за рисковете, които поемат, започвайки покупка на имот „на зелено“. Разбраха, че това е взаимоотношение, което изисква много знания и информация, а често сключваните договори са в полза само на едната страна. Комисията за защита на потребителите (КЗП) контролира договорите на мобилните оператори, защото са много масови. Договорите за покупка на имот „на зелено“ не са масови, тъй като не много хора си купуват такива жилища, но тези договори са с изключително висока стойност и социален характер. Затова аз препоръчвам КЗП да помисли дали не трябва да контролира договорите, които се сключват между строителните предприемачи и крайните клиенти физически лица. Защото пак казвам, често през годините се е случвало в тези договори да има неравноправни норми, които са изцяло в полза на предприемачите.

И видяхме какво се случи – бяха развалени договори, без да се платят неустойки, имам клиенти, на които предприемачът е поставил ултиматум да се откажат от покупката и да им върне парите, или да платят с 30% повече. Това е сериозен проблем, който трябва да бъде разнищен, за да бъдат защитени потребителите от злоупотреби. Не казвам, че няма справедливи предприемачи, вероятно има, но тук говорим за интерес на пазара като цяло. Трябва да пазим както нашите потребители, така и собствеността на нашите предприемачи, за да може пазарът да се развива разумно в желаната посока, без изненади, съдебни дела, неясни ситуации.

Европейската централна банка (ЕЦБ) обяви с известно закъснение, че също ще пристъпи към вдигане на лихвите тази година. Очаквате ли този ход да повлияе върху лихвите по ипотечните кредити у нас до края на годината? 

Да, очакванията са за повишаване на лихвите по ипотечните кредити. Въпросът е дали това ще се случи още през третото тримесечие, до края на годината или в началото на следващата. ЕЦБ все още не бърза с вдигането на лихвите, но ще дойде моментът, когато ще трябва да го направи. В САЩ Федералният резерв вече от половин година е в цикъл на повишаване на лихвите, а това се отразява и на лихвените проценти по ипотечните кредити. Покачването им води до по-малък интерес от страна на купувачите и съответно до по-малко покупки на имоти.

У нас също очакванията са за пазар със значително по-слаба динамика спрямо последните две години и може би спадове в следващите 12 месеца. От друга страна, високата инфлация повлия до известна степен положително на пазара. Очаквахме още в началото на годината стабилизиране на ръстовете на сделките, но хората започнаха да мислят за спестяванията си и някои от тях пристъпиха към придобиване на имот. В резултат на това във всички значими градове на пазара, където се случват над 70% от сделките, изключение е Стара Загора, се отчитат ръстове. И това при положение, че през второто тримесечие бяхме изцяло под влиянието на военни действия, ускоряване на инфлацията, политическа криза у нас, която продължава повече от година и също се отразява на пазара на имоти. Нека да видим какво ще се случи през третото тримесечие преди да правим по-генерални изводи. 

Какви са очакванията ви за цените на жилищата до края на годината?

При положение, че имаме забавяне на ръста при сделките, вероятно и покачването на цените ще се забави. Ако през първото тримесечие ръстът на цените беше с около 11,5% по данни на НСИ, през втората половина на годината той вероятно ще намалее до 5%-6%. Но няма как при липсата на предлагане, дори при намаляло търсенеq да не се стигне до известно покачване на цените на жилищата, за които се сключват сделки. Освен това имотният пазар е инертен, там нещата се случват с около шест месеца закъснение. Ако лихвите се покачат в началото на следващата година, вероятно ще усетим последиците в средата на годината. 

Чакат ни и много важни развития за икономиката на България – изпълнението на Плана за възстановяване и устойчивост, евентуално присъединяване към еврозоната. Те пряко или косвено може да се отразят и на пазара на имоти в положителна или отрицателна посока.