Паритет в търсенето и предлагането на жилища у нас, застой или спад не е изключен

След силния ръст на търсенето на жилищни имоти у нас през двете години от началото на пандемията в последните два месеца тенденцията е за изравняване на търсенето и предлагането. Преди няколко години за един имот са се конкурирали трима купувачи, миналата година – двама, а преобладаващият сценарий през последните месеци е за един имот да има един купувач. Ако тенденцията се запази, може да се стигне до застой на сделките и на цените, а ако търсенето продължи да намалява и предлагането го изпревари, това ще доведе до спад на сделките и плавно понижение на цените.

Това коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“, по време на медийно събитие. Някои от имотите, предимно в непредпочитани квартали и стари сгради, и сега са достигнали предела на възможната си цена, тя няма накъде повече да расте, каквото и да се случи с търсенето, смята Тенекеджиева. При изравняване между търсенето и предлагането предимствата на имота, включително местоположението му, ще стават все по-важен фактор при вземането на решение за покупка, допълни тя.

Цените

Сред причините за забавяне на търсенето през последното тримесечие е значителното повишаване на цените на жилищата у нас за кратък период, коментира Антон Андонов, изпълнителен директор на „ЕРА България“. През първото тримесечие цените на жилищата у нас отчетоха ръст от около 13% на годишна база. Но в реални изражения, т.е. когато се вземе предвид и инфлацията, която е 14,4% от началото на годината, цените на жилищата дори са намалели с около 1,5%, посочи Андонов. България е една от само четири страни в ЕС със спад на цените на жилищата в реално изражение през първото тримесечие, допълни той.

Според него в дългосрочен план цените на жилищата в България ще продължат да растат, а като фактор, подкрепящ търсенето, Андонов посочи факта, че все още много българи живеят натясно, а имат желание да се сдобият с по-хубав и просторен дом. Той цитира данни, според които около 40% от младите българи живеят в пренаселени жилища, с повече от едно семейство в дома, а средно на човек у нас се падат около 25 кв. м при около 45 кв. м в Европа. Към този фактор се добавя и очакването, че доходите у нас ще продължат да растат, за да наваксат изоставането от средноевропейските. „Няма как, ако доходите растат, цените на активите да останат непроменени“, отбеляза Андонов. Според него най-важната причина за ръста на цените на жилищата в момента е високата инфлация, която кара хората със спестявания да търсят начин да защитят парите си, включително чрез инвестиция в имот.

Според Гостев ръстът на цените на жилищата с между 15% и 20% между юни 2021 и юни 2022 г. е нездравословен, в резултат на което имотите стават все по-малко достъпни, особено за хората с по-ниски доходи. За последните три години цените на жилищата са се покачили с 40%, което според банкера също е твърде бърз темп. Нарастването на доходите на купувачите не е толкова голямо, колкото покачването на цените на жилищата, отбеляза той.

Към момента в София почти няма имот на цена под 100 хил. евро, каза Тенекеджиева.

Силният ръст на цените на жилищата увеличава и средният размер на ипотечните кредити. През 2020 г. в ОББ той е бил 108 хил. лв., през 2021 г. е достигнал 124 хил. лв., а за шестте месеца на тази година е нараснал до 150 хил. лв. В София достига дори 212 хил. лв.

Гостев отбеляза, че ръстът на обема на кредитите притеснява банките умерено. „Комуникираме активно с независимите оценители, които все по-често срещат предизвикателства да достигнат желанията на инвеститорите. Самите банки имат съмнения дали стойността на този актив ще остане висока в дългосрочен план или ще претърпи корекции в средносрочна перспектива“, каза Гостев.

Сделките

Данни на Агенцията по вписванията, публикувани миналата седмица, показаха незначителен ръст на сделките в София с едва 27 сделки повече на годишна база при повишение от 8,7% през първото тримесечие. Пловдив се върна към малък ръст след спада в началото на годината, а във Варна и Бургас сделките продължават да растат двуцифрено, но и там покачването се забавя, особено в морската столица. Други големи градове като Плевен, Русе, Стара Загора дори отчитат спад на сделките.

Андонов припомни, че пикът на броя сделки за една година у нас е достигнат през 2007 г. с около 330 хил., а до миналата година средното равнище за страната е около 220 хил. сделки. През 2021 г. те достигнаха 235 хил., което е връх за последните шест-седем години.

Според него е нормално броят на сделките да спре да расте при значително повишаване на цените като през първото и второто тримесечие на годината. Друг фактор е войната в Украйна и предизвиканата от нея несигурност за икономиката. „След началото на войната част от продавачите се оттеглиха от пазара, тъй като искаха да видят как ще се развият събитията. Част от купувачите заеха изчаквателна позиция по същата причина“, посочи Андонов.

Забавянето при сделките през второто тримесечие той обяснява и с нарасналата несигурност в строителния бранш заради поскъпването на строителните материали, съчетано с неизвестността за бъдещето. „Това накара част от предприемачите да повишат рязко цените или да се оттеглят от пазара с идеята да построят сградите си и да продават, когато имат ясна себестойност. Малка част от участниците на първичния пазар оставиха цените непроменени или ги коригираха съвсем леко“, каза Андонов.

Лихвите

Според Тенекеджиева в момента има купувачи, които смятат, че цените на жилищата са твърде високи и казват: „Стига. Това ми е лимитът, не мога да дам повече за този имот“. Това неминуемо ще доведе до отдръпване на купувачи от пазара, смята тя. Към притесненията им се прибавят и очакванията за повишаване на лихвите по ипотечните кредити, което ще вдигне и месечната вноска по заемите. Хора с малко или нулеви спестявания, каквито според Тенекеджиева са 20% от купувачите на жилища в момента, вече са отложили покупката на собствен дом, въпреки че все още няма конкретни действия за покачване на лихвите.

Средно 38% от сделките с имоти в четирите големи града у нас – София, Пловдив, Варна и Бургас, се случват с ипотечен кредит, съобщи Тенекеджиева. В София делът е още по-голям – 48%, тъй като цените на жилищата там са най-високи в страната.

Според Гостев, ако Европейската централна банка (ЕЦБ) повиши лихвите (очакванията са за вдигане на основната лихва с 0,25% през юли или септември), БНБ вероятно ще последва тази политика. Но допълни, че към момента банките у нас са добре капитализирани, а огромната конкуренция между тях ще ги накара да бъдат много внимателни към повишаването на лихвените проценти. По думите на Гостев в момента България е „оазис на ниски лихви“ със средно равнище между 2,10% и 2,50% на фона на 6% в Сърбия, 4% в Гърция и 5% в Румъния.

Андонов пресметна, че увеличение на лихвата с 1 пр.п. по ипотечен кредит от 150 хил. лв. за 25 години ще повиши месечната вноска със 70-80 лв. Ако лихвата се вдигне от 2,25% на 5%, вноската би се повишила с 215 лв., допълни Гостев. Те посъветваха кредитополучателите да преценят правилно дали подобен песимистичен сценарий ще наруши бюджета им и, ако това е така, да не пристъпват към теглене на заем.

Наблюдателите на пазара прогнозираха, че до края на годината едва ли ще има ръст на лихвите по ипотеките. В по-дългосрочен план Тенекеджиева очаква те да достигнат 5,5%, колкото е и средното равнище в региона, докато Андонов и Гостев предвиждат по-плавен ръст.

Тенекеджиева смята, че за хората, които са решили да купят имот за живеене, сега е правилният момент за покупка, за да се възползват от по-ниската цена на заемния паричен ресурс.

Старо срещу ново

Според Андонов в момента интересът към старото строителство изпреварва този към новото, защото има недостиг на жилища. „За да се купуват стари панелни домове на цена от около 2000 евро на кв. м, значи хората нямат какво друго да купят. Щом се купуват имоти „на зелено“, значи има недостиг на предлагането и силно търсене“, коментира той. Според него до уравновесяване на търсенето и предлагането ще се стигне, когато на пазара може да се избира едновременно между готови нови жилища и старо панелно или ЕПК строителство.

Андонов определи като мит, че в България се строи много и в подкрепа на твърдението си цитира данни, според които у нас се строят средно 2,23 жилища на 1000 души население при средни стойности над 4 в Европа. Средно на година в страната ни се въвеждат в експлоатация между 12 хил. и 15 хил. нови жилища, допълни той, позовавайки се на данни на НСИ.

Според Андонов не всички инвеститори и строители, които предлагат сега новопостроени жилища на първичен пазар, залагат в договора си клауза за промяна на цената, а купувачите са по-спокойни, ако даден проект е финансиран от банка, тъй като тя контролира строителния процес и изразходването на средствата. В последните два-три месеца ОББ е започнала да участва по-активно на пазара на ново строителство и е добавила в списъка си инвеститори, които може да финансира на етап груб строеж, отбеляза Гостев, но допълни, че това става след сериозен анализ на историята на компанията и изградените от нея проекти. Преценява се и степента на надеждност за завършване на проектите в определените срокове. Според Гостев обаче някои банки нямат такива списъци с компании и финансират всеки по-малък инвеститор, а това според него е рисково.

Наблюденията на Андонов показват, че малка част от инвеститорите и строителите са се оттеглили от пазара с мотива, че не знаят каква ще е себестойността им, останалите са адаптирали схемите си на плащане, като изискват, например, 30% от сумата на предварителен договор, а останалата част, когато сградата е готова. Според Тенекеджиева в бъдеще инвеститорите ще продават по-малък процент от жилищата в сградите си в начален етап на строеж.