Пазарът на наеми в София: Възстановяване на различни скорости

Наблюденията на Михова сочат, че в последните две десетилетия доходността от наем в София спада заради разликата в покачването на цените на жилищата и на наемите. В момента средната брутна възвръщаемост от дългосрочен наем на типично жилище в столицата е около 4-4,5%.

„Въпреки влошаващите се спрямо предходни години параметри инвестицията в имот, който да се отдава под наем, остава една от най-предпочитаните от българите и предоставя много добри възможности за печалба. Освен това дава дългосрочна сигурност и е актив, който съхранява стойност във времена на висока инфлация“, казва Михова.

Нова ниша на наемния пазар?

В САЩ почти 26 млн. жилища са собственост на институционални инвеститори. Само МАА, най-големият фонд за имоти в страната, базиран в Тенеси, притежава повече от 100 хил. апартамента. В последните три години стотици милиарди долари са инвестирани в този сегмент на пазара от фондове гиганти на Wall Street, които търсят добра доходност от нарастващия им капитал. Същата тенденция се забелязва и в Западна и Северна Европа, макар и с много по-бавни темпове и значително по-ниски обеми на инвестираните средства. Институционални инвеститори изкупуват цели квартали или жилищни сгради, тъй като за тях това е възможност да диверсифицират портфейла си от активи, в който традиционно влизат търговски и офис площи.

През 2021 и 2022 г. в София бяха обявени няколко проекта тип built to rent, построени с цел отдаване под наем, което според Михова демонстрира първи признаци на промяна в мисленето на българските предприемачи. Според нея може да се очаква, че строителството на жилищни сгради с цел отдаване под наем на апартаментите в тях ще се засили, включително заради повишаването на цените на жилищата и нарастващата им недостъпност за обикновения българин.

„Виждаме инвеститори със силен нюх, които забелязаха тази ниша и започнаха да предлагат напълно обзаведени апартаменти в комплекси с добри условия за живот, включващи пространства за съвместна работа, фитнес зони, ресторанти, зелени площи“, коментира Явор Пердухов, мениджър на Forton Homes, по време на жилищна конференция миналата седмица.

Според него възможните клиенти на такива комплекси с жилища под наем са три основни вида в зависимост от сроковете на наемните договори, които може да са дългосрочни, средносрочни и дори краткосрочни. Това са току-що завършили студенти, които имат добра професия и финансова обезпеченост, но все още не са решили накъде да поемат в живота - дали искат да живеят в България или в чужбина, и търсят гъвкавост в добре уредена среда, отбеляза Пердухов. Други възможни клиенти са чужденци, които според него все по-често идват в България, за да работят оттук, също разполагат със сериозни финансови възможности и искат гъвкави условия на обитаване.

„Освен това имотите стават все по-недостъпни и затова след време, надявам се в по-дългосрочен план, част от хората няма да могат да закупят собствен имот. Това ще създаде възможност да наемат имоти в качествени сгради“, допълни Пердухов. Според него благодарение на добавената стойност в сградите жилищата в тях могат да се отдават при по-високи наемни нива.

Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates добави по време на същото събитие, че компанията ѝ има сред клиентите си мениджъри, ръководители на компании, които са пристигнали в София на обучение, например, и искат да наемат апартамент за един до осем месеца. „Оказва се, че София е единствената столица в Европа, която няма такъв продукт, защото наемодателите тук търсят дългосрочна доходност и не са склонни срокът на наемния договор да е под една година“, отбеляза тя.

Илиева посъветва инвеститорите, които в момента строят, да заемат тази ниша, защото търсене има. „Имаме няколко инвеститори, които вече построиха или преустроиха сгради, в които всички апартаменти са за отдаване под наем, това се отнася и за затворени комплекси с къщи. Инвестицията е добра и за собственика, тъй като той винаги може да продаде бързо тези обзаведени жилища в качествена сграда“, коментира Илиева и допълни, че доходността от подобен тип имоти е около 6%.