Пазарът на наеми в София: Възстановяване на различни скорости

Фалшиви обяви

Около 50% от офертите за имот под наем в София са фалшиви, сочат данни на агенцията за недвижими имоти „Антре". В края на май агенцията е започнала информационна кампания за превенция на фалшивите имотни обяви, в рамките на която е публикувала очевидно фалшива обява в социалните мрежи за тристаен апартамент в столицата. Публикацията е предизвикала интереса на десетки хиляди хора само за 14 дни, от които над 4000 души са заявили желание за повече информация за несъществуващия имот. Близо 10% от потърсилите повече подробности са били готови да споделят лични данни – имена, телефон и имейл. Според агенцията наемател лесно може да бъде подведен от некоректна практика, в резултат на която може да претърпи и материални щети.

„Една от основните практики е да се предлагат несъществуващи апартаменти на много ниски цени. От това никой не печели. Първо, не печели брокерът, защото ще получи клиент, който иска да наеме несъществуващ имот на много ниска цена, каквато няма как да намери на пазара. Впоследствие брокерът ще трябва да притъпява очакванията на наемателя. От друга страна, не печелят и собствениците на жилища, които ги отдават в момента, защото ако едно жилище в квартал „Стрелбище“ е обявено за отдаване под наем на цена от 600 лв., например, и има десет фалшиви обяви за по-добри апартаменти на цена от 500 лв., клиентите няма да стигат до истинската обява“, коментира пред Investor.bg Александър Гергов, брокер в „Антре“.

По думите му по време на пандемията е имало малък пик на фалшивите обяви, тъй като по това време пазарът беше в относителен застой и хора, които използват фалшиви обяви, са се активизирали, за да намалят спада в работата си. Друга често срещана некоректна практика е апартамент в непривлекателен квартал да се обявява на друго място с цел хората да се обадят и евентуално да направят компромис с локацията.

Според Гергов фалшивите обяви могат да се разпознаят по това, че в тях има много оскъдно описание на имота, много лоши снимки, понякога дори са без снимки, а цена на имота значително под пазарната. Един от основните прийоми на агенциите за недвижими имоти, които публикуван фалшиви обяви, е също да публикуват голямо лого на снимката с цел да закрият истинския подател на обявата – друго лого или телефонен номер. Освен това агенции, които не са от много време на пазара, имат в профилите си над 500 обяви за наеми. Това според Гергов също е показателно, че голяма част от тези обяви не са актуални.

Други признаци, че обявата е фалшива, са, когато една и съща оферта е публикувана в няколко квартала, една и съща оферта се продава и отдава едновременно, оглед на имота може да бъде направен след няколко седмици.

Според Гергов за ограничаването на фалшивите обяви за имоти под наем са необходими рестрикции от платформите, които се използват за публикуването на такива обяви. Освен това според него, ако наемателите и наемодателите започнат да обръщат по-голямо внимание и спрат да наемат такива посредници, те сами постепенно ще се изтеглят от пазара.

Покупка на инвестиционен имот – струва ли си?

В последните две години немалко имоти бяха закупени с инвестиционна цел. Данните на Primo+ показват, че между 35% и 40% от покупките на жилищни имоти в София през 2021 г. са определени от купувачите им като инвестиция.
„Нашите наблюдения сочат, че значителна част от сделките са с цел съхранение на спестените средства, които често се намират в банкови депозити, а не толкова резултат от конкретна инвестиционна стратегия. Част от новозакупените жилища не се отдават под наем или препродават, което увеличава т.нар. „тъмни прозорци", казва Михова.

Василева отбелязва, че част от инвестиционните имоти са били закупени с наемателите в тях, а други – в процес на строителство и все още предстои да излязат на наемния пазар. „Докато продажните цени растат с бурни темпове, наемните все още не могат да догонят този ръст, въпреки че към днешна дата има повишение спрямо наемните нива от и след средата на 2020 г. Доколко то се покрива с очакванията на купувачите за ръст в доходността е трудно да се каже, но фактът че и към настоящия момент не липсват покупки с цел отдаване под наем донякъде е показателен“, казва Василева.

Според нея съвременният наемател има все по-високи изисквания към предлаганите имоти и все повече собственици започват да го осъзнават, затова правят допълнителни инвестиции, за да стане имотът им отдаваем.

„Дали една инвестиция е добра, може да се каже едва след време. Единият измерител е паричният поток, генериран от дадения актив, другият – цената за излизане от инвестицията. В случая с имотите дори и наемните вноски да не покриват очакванията на купувача-инвеститор, ако ръстът на продажната цена е значителен, при последващата продажба инвестицията в крайна сметка може да бъде и много печеливша“, казва Василева.

В последните две години лихвите по кредитите също са изиграли значителна роля за високата активност на купувачите, включително на инвестиционни имоти. „За част от тях моделът беше „наемът да покрива кредита“, но при покачване на лихвените нива, а с това и на вноските по кредитите, тази сметка може да излезе с отрицателен знак“, отбелязва Василева. Според нея при всяка сделка е важно купувачът да разполага с достатъчно информация, да претегли рисковете и да може да вземе обосновано решение.