Купувачите на жилища у нас стават по-предпазливи, особено към имоти "на зелено"

Повече предпазливост към имотите „на зелено“

Друго следствие от конфликта в Украйна е нарушаването на доставките на основни суровини в строителството като желязо и дървен материал и повишаването на цените на материалите. Строителните предприемачи са изправени пред подобни проблеми още от миналата година заради пандемията, когато цените на материалите за строителство се повишиха средно с около 30%.

Нарастващите цени създават проблеми на предприемачите да калкулират точно себестойностите. „Инвеститори, които са обезпечени финансово с кредит или със собствени средства, по-скоро се ограничават в продажбите, за да видят какво ще се случи в средносрочен план. Това обаче могат да си позволят само стабилни и финансово добре осигурени компании“, коментира Ганев.

Много предприемачи разчитат на продажбите „на зелено“ и при тях е възможно да възникне проблем, казва той, но допълва, че от друга страна това може да даде възможност на пазара да излязат изгодни оферти. „Една част от предприемачите може да намалят цените си, за да осигурят финансиране за следващия етап от строителството. Това обаче създава и рискове, защото ако не направят добре изчисленията си, разходите им може да са по-големи от продажните цени“, отбелязва Ганев.

В последните седмици има нарастване на цените на новото строителство, но не и предоговаряне на вече съществуващи договори, казва Стойкова. По думите ѝ поскъпването е минимално. В един комплекс с много апартаменти, например, цените са били повишени с 10 до 50 евро на кв. м в зависимост от жилището. Има и случаи, в които предприемачи се отказват от договори и връщат пари, защото искат да продадат имотите на по-висока цена, но според Стойкова по-масово е нежеланието на предприемачите да продават, защото не могат да ценообразуват заради липса на основни материали.

Към момента банките не са променили условията по кредитирането, въпреки че вероятно проучват още по-внимателно кандидатите. „Те бяха с нагласата, че ако се стигне до повишаване на лихвените проценти, това ще се случи в края на тази или началото на следващата година. Заради събитията от последния месец обаче този процес може да се забави“, казва Стойкова.

Тя съветва хората, които сега обмислят покупка на имот, да преценят добре бюджетите си. „Вноската по ипотечния кредит трябва да съответства на максимум 30%-40% от месечните доходи. Ако се пристъпва към покупка „на зелено“, купувачите е добре да изпипат договора, да зададат всички въпроси, касаещи цените, индексацията на цените и сроковете, и да си заложат толеранс, защото забавяне със сигурност ще има, а може и да не се стигне до финализиране на някои сделки“, коментира Стойкова.

В същото време според нея за продавачите сега моментът е подходящ да реализират имот с добра печалба, тъй като цените са високи, а търсенето – голямо. „Предлагането на завършени имоти е много ограничено, вторичният пазар почти липсва, така че могат да се постигнат много изгодни сделки. Сега хората пристъпват към покупка на жилище ново строителство, не само защото го предпочитат, което е факт през последните години, а и заради липсата на готови имоти на пазара. Завършените и обзаведени жилища в нови сгради са изключително атрактивни и много бързо се продават“, отбелязва тя.

За момента обаче собствениците предпочитат да задържат имотите си. „Дори в големи сгради, където сме очаквали, че 10% до 20% от жилищата са закупени с инвестиционна цел, а от момента на покупката им до сега са поскъпнали дори двойно, те пак не излизат на пазара на препродажба“, казва Стойкова.

Причината е, че българите продължават да приемат имотите като основно средство за съхранение на стойността на парите, повишаването ѝ във времето и междувременното получаване на доходност от имота. „Трябва обаче да отбележим, че доходността от инвестиции в недвижими имоти чрез отдаването им под наем в последните години е все по-намаляваща. Към настоящия момент тя варира между 3% и 4,5% на годишна база, като все по-често се коментират нива на доходност под 3%“, казва Клисарска. „За всички наблюдатели на имотния и на финансовите пазари, е ясно, че подобни нива на доходност не биха могли да компенсират дори наполовина настоящата инфлация“, добавя тя.

Общото нарастване на цените на стоки и услуги важи с пълна сила и за цените на недвижимите имоти, които само през последната година са се повишили с 18%-20% по данни на „Явлена“. Засега все още няма индикации те да са обърнали възходящата си посока от последните години, но се очаква нарастването им да се забави в идните месеци и година, казва Клисарска.

„Калкулирайки в абсолютното им изражение и процента на инфлацията, цените вероятно няма да тръгнат надолу в рамките на настоящата година. Това е и с оглед на затруднените вериги за доставка на желязо и дървен материал от Русия и Украйна, необходимостта от набавяне на алтернативни източници на тези основни строителни суровини, енергийните въпроси, които вече оказват значителен натиск върху някои бизнеси, и увеличаването в известна степен на стойността на строителната продукция. Очакваме да видим и какво влияние ще окажат евентуалните промени в лихвените нива през тази година“, отбелязва Клисарска.

Според нея забавяне на жилищния пазар се е очаквало още в края на 2019 г. - началото на 2020 г. „В началото COVID кризата оказа натиск върху пазара на имоти, но само за едно тримесечие и след това задържането на пазара доведе до постоянен инвестиционен ръст. От  пролетта на 2021 година започна сериозният ръст в две посоки. От една страна се увеличи интересът към покупка на имоти и това доведе до ръст в броя на сделките, а от друга се покачиха цените на имотите, като за София този ръст за някои типове имоти в зависимост от района достигна над 30%-40%“, казва Клисарска.

Наблюденията ѝ показват, че в повечето предпочитани райони на София вече трудно може да се закупи дори панелен двустаен апартамент на цена под 100 хил. евро. „Шегуваме се в „Явлена“, че за това отчасти са виновни SMS-ите от банките за такса наличност до хора с високи нива на спестяванията. Ако месечно един човек получи няколко SMS-а от няколко банки за удържана такса наличност за над 1500 лева, дори и доходите му да са много повече за месеца, то реакцията му е да ги вложи в имот, за да ги запази дори при доходност под 3%. Добре е БНБ да се намеси, за да се успокои прекомерният ръст на цените, защото след него най-вероятно няма да следва ново покачване“, добавя Клисарска.