Купувачите на жилища у нас стават по-предпазливи, особено към имоти "на зелено"

След лекото стъписване заради началото на войната в Украйна в края на февруари, жилищният пазар у нас се е върнал към обичайната си активност през март, показва допитване на Investor.bg сред консултанти в сферата на недвижимите имоти.

Геополитическото напрежение обаче създава несигурност за икономиката, а това затруднява и прогнозите за пазара на имоти в краткосрочен план. Видимите последици от войната за момента са раздвижване на пазара на наеми в големите градове и по Черноморието заради притока на хора от Украйна и задълбочаване на проблема с нарушените доставки на строителни материали като желязо и дървесина и още по-голямото им поскъпване.

Сега купувачите на имоти „на зелено“ са по-предпазливи, когато пристъпват към сделка, но интересът към такива имоти се запазва, включително заради слабото предлагане на завършени жилища.

Очакванията са цените на жилищата да забавят ръста си, но е малко вероятно да тръгнат надолу и през тази година. Само от пролетта на миналата година цените на някои имоти в София са нараснали с 30%-40%. Така в повечето предпочитани квартали на столицата вече трудно може да се намери дори панелен двустаен апартамент на цена под 100 хил. евро.

„В условията на криза жилищният пазар по-скоро е в изгодно положение, тъй като много хора ще прибегнат до покупка на имот, за да защитят спестяванията си“, смята Добромир Ганев, председател на Национално сдружение Недвижими имотни (НСНИ) и управител на „Форос“.

„На пазара в момента имаме странна комбинация от силно търсене и слабо предлагане, в същото време инфлацията се ускорява, а от 24 февруари имаме и война в Украйна. Били сме във финансова криза, спад на цените, стагнация, балони, бум, но такова нещо, което е едновременно бум и криза, не сме имали“, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties.

В „Явлена“ отчитат малко по-бавен старт на годината като брой сделки на пазара в сравнение с предходните пет-шест години. Това според Изабела Клисарска, изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти, се дължи донякъде на все по-честите индикации на банковия сектор за повишаване на лихвените проценти по кредитите заради ускоряващата се инфлация.

„Федералният резерв на САЩ вече реализира първото от планирани поне още шест покачвания на лихвените нива в рамките на текущата година с 0,25%. Очакванията на някои от икономическите анализатори са, че Европейската централна банка ще предприеме подобна политика, а следователно това ще направят и националните централни банки“, отбелязва Клисарска.

В първата седмица след началото на военния конфликт в Украйна в „Явлена“ са отчели спад от около 38% в обажданията на клиенти на национално ниво, докато в София забавянето е било по-малко – около 14%. Още през втората седмица обаче спадовете са били почти напълно компенсирани както в София, така и в цялата страна. През третата седмица на войната дори е отчетен ръст в броя на запитванията от клиенти спрямо предходните две седмици – около 17% за София и около 22% за страната. В поведението на купувачите обаче е настъпила промяна, изразяваща се в увеличаване на времето за вземане на решение за покупка.

„След първоначалния шок сред купувачите в началото на войната от 12-13 март насам забелязваме възстановяване на динамиката и пазарът се върна към добри нива на активност за третия месец от годината“, коментира Стойкова. Активността на купувачите тя обяснява с ускоряването на инфлацията, която кара хората да се замислят за парите си, а имотите отново се оказват предпочитани в несигурни времена.

„През февруари и март продаваме повече имоти на морето, отколкото в летния сезон. Хора с по-малки спестявания между 20 хил. и 40 хил. евро искат да купят имот, за да защитят парите си, и се ориентират включително към ваканционни жилища“, казва Стойкова.

Бежански натиск

Според Добромир Ганев от началото на годината до избухването на конфликта в Украйна нямало промени в нагласите на купувачите. „След началото на конфликта пазарът на наеми се промени видимо заради притока на хора от Украйна, макар че не може да се говори за ръстове на наемните цени. Напрежение има особено в големите градове и по морето, включително в някои по-малки общини като Поморие, Балчик, Черноморец, Бяла“, отбелязва Ганев.

Украинските граждани, които търсят жилища под наем у нас, са основно две групи – хора, които просто се нуждаят от подслон, предимно жени с малки деца, които нямат големи възможности и приемат да бъдат настанени където и да е, и по-заможни хора с изисквания към жилището, в което ще бъдат настанени. Украинците от втората група се ориентират към наемане на имот и обичайно избират напълно обзаведени с всичко необходимо жилища в добри райони, казва Ганев.

Според него предлагането в черноморските градове може да отговори на търсенето, но макар да нямат нищо против украинските граждани, някои собственици на жилища вече се отказват от отдаване на имотите си, защото виждат рискове – не се знае какъв ще е срокът на наемните отношения, в повечето случаи хората сключват договори за краткосрочни наеми на имоти, предлагани в платформи като Airbnb, собствениците се опасяват и от проблеми с плащането на сметките, тъй като много украински граждани преминават транзитно през България.

„Някои собственици отдават имотите си, без да се замислят за подобни проблеми, правят го, защото имат финансова възможност. Но има и собственици, които се нуждаят от доходите си от наеми и за тях би било проблем, ако наемател не си плати битовите разходи за месец или два“, отбелязва Ганев.

Възможно е част от украинците, които влизат в страната ни, да останат тук, ако си намерят работа, и впоследствие да станат активни на пазара на покупко-продажби, смята той. „И сега имаме случаи на украински компании, които местят служители в България. IT компания, например, нае 60 апартамента във Варна с дългосрочни договори и опция за закупуване на част от жилищата“, казва Ганев.

Повечето украински граждани, които са използвали услугите на Bulgarian Properties, разполагали с финансов ресурс и имали определен бюджет от 500 до 1000 евро месечно за наемане на жилище, казва Стойкова. „Това е нормално, тъй като тези хора до вчера са живели нормално, работили са и са имали спестявания“, отбелязва тя. Повечето украински граждани търсят да наемат жилище за два до шест месеца, но заради липса на достатъчно предлагане някои се съгласявали на годишни наемни договори, тъй като собствениците не са склонни на по-кратък срок. След силния натиск в първите дни на конфликта, сега напливът на хора от Украйна не е толкова силен, добавя Стойкова.

В „Явлена“ отчитат търсене основно от украински граждани, които искат да се устроят със семействата си, така че да живеят и работят спокойно. Резултатът е увеличение в пъти на интереса към имоти под наем в големите градове, основно София и Варна. Желаният период за наем варира от няколко месеца до една година. Заявки за покупка на имот от украинци все още не са регистрирани.

„От друга страна сделките с руски граждани се превръщат във все по-голямо предизвикателство – не само по морето, а и в други населени места и части на страната. Причината е в невъзможност за извършване на разплащания в случаите, при които продавачът няма налични банкови смети в български банки, както и затруднения с пътуванията“, казва Клисарска. Но интересът от руски граждани за покупка на имот у нас към момента не е и твърде голям. В последните години руснаците са предимно продавачи на имоти по морето, а купувачите са основно български граждани, допълва тя.

Според Ганев обаче е възможно след време руски граждани да пожелаят да напуснат родината си по икономически причини и когато имат възможност да пътуват, част от тях може да се насочат и към България. „Възможно е някои от тези хора да се ориентират към покупка на имот у нас“, допълва той.