240 млн. евро са инвестирани в бизнес имоти у нас през 2021 г.

Инвестициите в бизнес имоти в България през 2021 г. са достигнали най-ниското си ниво от 2011 г. заради кризата с COVID-19, сочат данни на консултантската компания JLL.

През втората половина на годината инвестиционните обеми са достигнали 221 млн. евро, а за цялата 2021 г. са били в размер на 240 млн. евро. Това все пак е ръст с 11% спрямо 2020 г. Делът на международните и българските инвеститори е балансиран – чуждестранните купувачи са съставлявали 60% от инвестициите, а около 40% са били за местни играчи.

Доходността от първокласни офиси и търговски центрове е останала непроменена през второто полугодие на 2021 г. и през цялата минала година и е на ниво от 7,5%. През същия период доходността от първокласни индустриални имоти се е свила от 8% през първото полугодие на 7,5% през второто с тенденция да продължи да намалява зарази активното търсене на логистични и индустриални площи.

През второто полугодие на миналата година най-голямата офис сделка, която е и най-мащабната за последните три години, е придобиването от SAP на новопостроената сграда Park Lane Office Center за сумата от 50 млн. евро.

Чешко-нидерландската компания CTP, инвестираща в индустриални и логистични паркове в Централна и Източна Европа, придоби нов логистичен център, построен от белгийската компания Cordeel Bulgaria. Стойността на сделката не беше обявена.

През 2022 г. пазарът на бизнес имоти ще продължи постепенно да се възстановява с повишаване на търсенето заради наличието на капитали и липсата на алтернативни инвестиции, прогнозира JLL. Докладът на компанията обаче вероятно е бил изготвен преди началото на конфликта в Украйна.

Друга тенденция, която отчита консултантската компания, е завръщането на чуждестранните инвеститори, които разширяват присъствието си в региона. Имоти на не толкова привлекателни локации също ще се превърнат в инвестиционна цел. Придобиването на потиснати активи също представлява интерес с цел постигане на печалба на фона на ускоряващата се инфлация и повишаването на строителните разходи, отбелязва JLL.

Офис площи в етап на бавно възстановяване

Общо наетите офис площи през второто полугодие на 2021 г. в София са достигнали малко над 85 хил. кв. м, което е ръст с 22% спрямо първото полугодие. Пазарът е доминиран от подновявания и премествания от по-стари сгради към нови и висококачествени проекти.

Нетно усвоените площи за периода възлизат на 26 600 кв. м и остават на относително слабо равнище за цялата 2021 г. заради големия брой премествания и предоговаряния спрямо разширенията и новите наемни договори.

В сравнение с предишната година 2021 г. отбеляза началото на възстановяването и стабилизирането на пазара в София, пише JLL. В същото време изискванията на наемателите са се пренасочили към по-висок клас и по-модерни офис площи.

Относително силното търсене през 2021 г. продължава да е съсредоточено основно в офисите от по-горен клас. Това носи усещане за оптимизъм на инвеститорите, отбелязва консултантската компания.

Общият обем на наетите площи през 2021 г. е достигнал близо 155 хил. кв. м. Това е с 44% повече спрямо 2020 г. и е близо до петгодишното средно равнище, което показва стабилизирането на пазара след трудната 2020 г., пише JLL.

Консолидациите, оптимизациите и релокациите са основните причини за новоподписаните наемни договори. Нетното усвояване през 2021 г. е възлязло на 55 100 кв. м спрямо едва 8600 кв. м през 2020 г.

Пазарът продължава да е движен основно от IT и BPO индустриите, чийто ротационен принцип на посещение в офиса не създава голяма необходимост от ново наемане и поемане на още офис площи. Но тези индустрии, въпреки ниския процент на служителите, които работят от офисите, обичайно задържат наетите площи в новите договори.

Възприемането на хибридни модели на работа води до това, че само около 30% от служителите използват физически офисите. Дори новонаетите служители предпочитат да работят от вкъщи.

Към края на второто полугодие свободните офис площи в София са нараснали до 16,5% спрямо 14,5% през първото полугодие, като засягат предимно офиси клас Б и новопостроени проекти с проблеми с транспортната свързаност и с локацията.

Лекото ускоряване на пазара е причината за задържането на номиналните наеми на офисите клас А на стабилни нива. В края на 2021 г. наемите на първокласни офиси остават 15 евро на кв. м в централните части на София и 12-14 евро на кв. м в периферните райони около главни булеварди. Наемните нива на офисите в по-ниските сегменти обаче ще бъдат подложени на натиск, прогнозира JLL.

Нови офис площи в обем от 55 хил. кв. м са излезли на пазара в София през второто полугодие на 2021 г., което е под очакванията и е спад с над 40% спрямо излезлите на пазара площи през първото полугодие на годината в размер на 94 хил. кв. м. Завършването на някои проекти като двете нови сгради на Office X беше отложено за 2022 г. заради бавното предварително наемане на площите, свързано с несигурността около COVID-19. Общо през 2021 г. на пазара са излезли с 15% повече офис площи, отколкото предходната година.

Към края на 2021 г. модерните офис площи в София възлизат на 2,5 млн. кв. м, от които 73% са смятани за клас А. Строителството на нови офиси остава относително слабо и площите в строеж са на най-ниското си ниво за последните пет години. Само около 190 хил. кв. м са в процес на строителство. Освен това малко проекти стартираха през 2021 г.

Строителството е съсредоточено основно в кв. „Хладилника“ и по „Цариградско шосе“. Нови офис проекти се очакват и в централната градска част макар и с относително ограничени площи за наемане.