И. Велков: Конфликтът в Украйна ще изостри вниманието към качеството на домовете

- Страната ни има ли адекватна държавна политика за подобряването на качеството на жилищния фонд?

По-скоро не и това е отразено в цялостното желание на централните и местните власти да оставят пазара да решава всички въпроси от само себе си. Нито една страна в ЕС не си позволява да остави така лекомислено възможностите за умно управление и планиране на процесите на пазара, а нашият пазар все още е прохождащ и тепърва се учи на добри примери и бизнес етика.

Конфликтът в Украйна показа, че нашите общини от години нямат политика да създават общински сграден фонд с достъпни жилища, който би могъл да послужи като буфер при такава криза. Ако областните градове имаха собствени ведомствени блокове, при ситуация като сегашната с пристигащите хора от Украйна най-лесното и бързо решение щеше да е тези жилища веднага да им бъдат предоставени. Сега се умиляваме, че хотелиери по морето са им дали временно жилища или че местни жители отварят домовете си за тези хора. По данни на Министерски съвет над 90 хил. украинци са влезли в страната от началото на конфликта, от които около 42 хил. са останали у нас. Това означава, че над половината от тях не смятат България за дестинация, която ще им даде надежда за по-добър и качествен живот. Твърде вероятно е част от проблема да е свързан и с това какви жилища можем да им предложим. За пореден път изглеждаме неподготвени, а когато човек е неподготвен, плаща скъпо.

- Какви са най-неотложните действия, които държавата трябва да предприеме според вас в областта на жилищната политика и подобряването на качеството на сградите?

Държавата трябва да започне целенасочена политика по реновиране на съществуващите сгради и на тяхното подобряване, включително в насока енергийна ефективност и подготвянето им за нови кризи и бедствия. Това означава много по-адекватна жилищна политика, много повече включване на заинтересованите страни в процесите, застраховане на всички видове сгради, детайлното им управление, много повече възможности не само за енергийното им обновяване, но и за създаването на сгради, които не хабят излишно енергия, а я създават. Това не включва само поставянето на соларни панели на покривите. В този процес трябва да бъдат включени и банките.

Повишаването на качеството на сградите ще е полезно за всички – това ще носи повече данъци за общините, ще повиши стойността на обезпеченията за ипотечните кредити на банките и ще подобри качеството на живот на обитателите им. След подобно масирано обновление на сградите стойността им ще продължи да расте и ще създава по-добри възможности за техните собственици да ги използват за бъдещи бизнес намерения.

Обновяването на сградите е важно и заради поетия от страната ни ангажимент към европейските институции за обновяване на всички жилищни сгради до 2050 г., а те са вече над 61 хил. Към момента са обновени около 1900. Има полуготови декларации, че още около 2000 искат да се обновят. Останалите нито са започнали процеса, нито има яснота кой ще го ръководи, нито има ресурс за обновяването им. Страната ни се нуждае не само от министерство на регионалното развитие и благоустройството, а и от министерство на устойчивото развитие, жилищните политики и управление на сградния фонд, което да започне работа по въпроса и да наваксва изоставането ни в сравнение с всяка друга страна в ЕС.

На местно ниво при активна местна политика общините може да се превърнат в наистина активен участник на имотния пазар, да станат инвеститори и да изграждат ефективен общински сграден фонд, в който да настаняват временно нуждаещи се хора и да го превърнат в източник на собствени постъпления.

- Споменахте за зависимостта на страната ни от доставки на суровини за строителството от Украйна и Русия. Как ще се отрази това на строителството у нас?

Вероятно ще има сътресения при строителни предприемачи и компании, които активно се занимават с жилищно и инфраструктурно строителство, защото няма яснота за цени и срокове на доставки, както и гаранции, че ще бъдат доставени договорените количества на договорените цени. Това създава проблем с т. нар. къси продажби „на зелено“, при които компаниите продават на определени цени, пресмятайки определени разходи. В момента разходите растат, заплатите на работниците се повишават и предприемачите, които сега се занимават с проекти, са под стрес, защото не могат да изпълнят ангажиментите си по бизнес плановете. Сигурно ще има и драми там, а това ще се отрази неминуемо на тяхната ефективност. Може би ще има спрени проекти, вече има сгради, които са замразени и не се строят заради липсата на яснота за доставките.

Но на целия пазар кризата би се отразила двояко. Несигурността и нуждата от ликвидни средства, за да се посрещат все по-големите разходи, свързани с цените на електроенергията, може би ще накара част от хората да преосмислят възможностите си да отделят средства за закупуване на още едно или ново и по-хубаво жилище. При други хора обаче може да се ускори необходимостта да се преместят в нов, по-удобен и енергийноефективен дом. И тук за хората, които вземат информирано решение, от ключово значение ще е доколко банките ни са готови да реагират адекватно, както го правят до момента, като продължат да кредитират и строителните компании, и техните крайни клиенти. Добрите примери миналата година не са малко за разлика отпреди десет години.

Изкривявания на пазара има, но заради активността от миналата година инерцията от нея ще продължи още няколко месеца. Цените също се продължат да растат още известно време, тъй като разходите за земя, строителни материали и строителни услуги също се увеличават. Силно съм скептичен, че ще има благородни предприемачи, които ще намалят до минимум маржа на печалбата си, за да поддържат същите нива на цените за крайните продукти и клиенти.

Вярно е, че в момента цените на имотите у нас са високи за всички имоти, но голяма част от тях не ги заслужават. При някои имоти няма аргументи, че разходите по създаването им, стойността им като локация и престижност оправдават цените им. От друга страна има качествени сгради, които са много по-добри като параметри от масовите предложения на пазара, и те също трябва да имат някакъв бонус, но това могат да го разберат само хора с око и усет за това с помощта на професионален посредник.

В САЩ една от най-успешните концепции на имотния пазар е купувачът да дава своята цена. Той подготвя бюджета си със спестени средства или банков кредит и търси най-доброто решение за сумата, с която разполага. Ако за секунда си представим, че в България гледаме обяви на сайтове не с площ на жилището и определената му цена, а с реални купувачи, които са приготвили определена сума и търсят най-доброто предложение, подобно поголовно състезание за най-доброто предложение сред купувачите е в пъти по-полезно и смислено от това да чакаме купувачите и продавачите да се договорят за някаква отстъпка от безсмислените цени, битуващи на пазара. Скептичен съм, че това ще се случи бързо и лесно у нас, но винаги е добре да помечтаем за такива по-смислени и пазарни отношения.