Ритейл парковете в регионалните градове у нас се доближават до точка на насищане

Към края на 2021 г. в България има 25 търговски парка с обща площ от 237 хил. кв. м. Планирани са над 140 хил. кв. м нови площи, като почти половината от тях вече са в процес на изграждане, сочат данни на консултантската компания Colliers International.

Със завършването на всички планирани проекти, някои от регионалните градове ще достигнат точката на насищане. Затова според компанията инвеститорите трябва да бъдат внимателни, когато идентифицират районите с потенциал.

През идните една-две години се очаква да отворят врати 9 ритейл парка с обща площ от 58 хил. кв. м. 56% от площите на етап строеж са концентрирани в градове с население между 50 хил. и 100 хил. жители. Само 11% ще се прибавят към наличните търговски паркове в регионалните градове, което показва, че в момента апетитът на строителните компании е насочен към по-малки пазари, пише Colliers. Ритейл

Компанията отбелязва, че нарастващите цени на строителните материали се очаква да повлияят на завършването на проектите, забавяйки някои от тях в краткосрочен план. Това според Colliers ще доведе до намаляване на предлагането, но не и до промени в наемните нива.

За да повишат конкурентоспособността си, инвеститорите ще разширят микса си от наематели с представители на развлекателната индустрия като киносалони, ресторанти, обекти от типа “drive-thru“ и фитнес зали, прогнозира консултантската компания и допълва, че това ще спомогне и за увеличаване на посещаемостта и времето за престой.

През последните две години търговските паркове в България са най-бързо развиващият се формат. Те са привлекателни поради удобството, откритите пространства и достъпност, която предлагат, отбелязва Colliers. Благодарение на тяхната експанзия популярни международни марки успяват да навлязат в градове, в които преди това не са присъствали.

Видове търговски паркове

Търговският парк се определя като професионално разработен проект, в който има поне три големи търговски вериги, заемащи над 2000 кв.м площ, с централизирано управление и достатъчен брой паркоместа. Според определенията за видовете търговски паркове на организацията ICSC1, приспособени за България, те могат да се разделят на три различни формата - големи, традиционни и малки търговски паркове.

Големите търговски паркове представляват най-широко разгърнатата версия на формата и обикновено са разположени в покрайнините на регионалните градове. Тяхната отдаваема площ надхвърля 15 000 кв.м и предоставя голямо разнообразие от търговци. Такъв пример у нас са Jumbo Plaza, Retail Park Veliko Търново, Retail Park Plovdiv.

Малките търговски паркове се намират в малки градове или жилищни райони на регионални градове с по-малко от 30 000 жители и често са най-големите търговски обекти в тези райони. Това е най-компактният формат с отдаваема площ между 2000 кв.м и 4999 кв.м. Малките търговски паркове позволяват на клиентите да пазаруват бързо, разположени са на главни пътища или в рамките на най-населените райони на града.

Структурата на тяхното предлагане е подобна на тази на традиционните търговски паркове, но поради ограничената отдаваема площ броят и размерът на магазините е по-ограничен.

Традиционни търговски паркове представляват 44% от общото предлагане у нас, следвани от големите търговски паркове (43%) и малките търговски паркове (13%), сочат данните на Colliers. Според компанията това разпределение показва, че пазарът става зрял. 

Микс от наематели

Миксът от наематели в ритейл парковете варира в зависимост от размера и типа на формата. Основните наематели в големите ритейл паркове заемат големи обекти като магазини за спортни стоки и оборудване, „направи си сам“ или магазини за мебели. Те засилват способността на парка да привлича клиенти от по-широкия регион.

Традиционните и малките търговски паркове задоволяват ежедневни нужди на хората, живеещи в квартала. Затова те приемат търговци на дребно, предлагащи стоки от основна необходимост, много често от сегмента на дискаунтърите. Тяхното предназначение е да работят на местно ниво, да обслужват жилищни райони наблизо и да осигуряват възможност за бързо пазаруване на път за дома.

Типичният микс от наематели в ритейл парковете включва супермаркет, магазин за електроника, за мебели и „направи си сам“, за мода, здраве и красота и зоомагазин. Категорията с най-висок дял на брутната отдаваема площ е мебели и „направи си сам“ с 32%, следвана от модата с 16% и супермаркетите с 10%.

Водещата категория в големите търговски паркове са магазините за мебели и "направи си сам" с 45%. В малките търговски паркове най-голям дял като наети площи има модата с 30% спрямо 16% в традиционните търговски паркове и 11% в големите търговски паркове.

Наличието на супермаркети и магазини за здраве и красота е по-характерно за традиционните и малките търговски паркове, а електрониката е най-добре представена в традиционните търговски паркове.

Наеми и доходност

Въпреки вариращата острота на пандемията наемните нива в ритейл парковете у нас са останали стабилни през 2021 г. и са в диапазона от 6 до 10 евро на кв. м на месец, сочат данните на Colliers. Същата тенденция е валидна и при таксите за обслужване – те варират между 1 и 1,5 евро на кв. м.

Средното ниво на свободните площи е нараснало от 7% на 12% на годишна база заради новозавършените проекти. Местните инвеститори в момента доминират пазара с дял от 91%. В същото време ритейл парковете са смятани за най-стабилния клас търговски активи, особено по време на COVID-19. Според Colliers те остават добре позиционирани за инвестиционни сделки в близко бъдеще.

Ритейл парковете и електронната търговия

Продължаващият ръст на електронната търговия подкрепя развитието на ритейл парковете, тъй като все повече клиенти ще избират услуги като „поръчка онлайн и получаване в магазина“, отбелязва консултантската компания. Тези услуги е по-лесно да бъдат осигурени в обекти на ритейл парковете, защото те обикновено са по-големи и по-просторни от магазините в търговските центрове или на търговските улици.

С нарастването на онлайн пазаруването профилът на наемателите в ритейл парковете ще стане по-разнообразен, прогнозира Colliers. Парковете, които често се намират близо до големи пътища, се очаква да привличат оператори на логистични имоти „от последна миля“. Тъй като близостта до клиентите се цени високо от логистични доставчици на трети страни (3PL), тези компании ще искат да плащат наеми, сравними с плащаните от традиционните биг-бокс търговци на дребно.

Устойчивостта и екологичната, социална и корпоративна отговорност (ESG) стават все по-важна част от начина, по който компаниите оперират на глобално ниво. Устойчивото развитие, кръговата икономика и концепцията за „нулеви отпадъци“ ще стават все по-обичайни на пазара на търговски площи, очаква Colliers.