Да си построиш къща сам

Строителство

След като проектът за къщата вече е готов, заедно с количествените сметки, към него следва изборът на строител. Добре е да изпратите проекта си на няколко строителни компании, за да сравните офертите им, съветват експерти.

Румен Цветанов отбелязва, че в западните страни се избира едновременно проектант и строител и процесът започва още от проектирането, но българите все още не са се ориентирали да работят по този начин. „Тук първо се прави проектът, след това се търси строител. В началото проектирането на къщи беше на много ниско ниво, просто една скица, без никакви детайли, колкото да мине в общината, която следи само спазването на параметрите на застрояване. По този начин ставаха огромни изненади за клиентите, които променяха бюджета. Сега има много добри проектантски бюра, които се специализираха в къщите, и се появяват много качествени проекти“, казва Цветанов.

Освен строител собственикът на къщата трябва да си намери и строителен надзор, който да следи дали проектът се изпълнява точно и да съставя необходимите протоколи по време на строителството. „Надзорната фирма обаче не се ангажира да внася в общината протокола за откриване на строителна площадка и цялата необходима документация за всеки следващ етап от строителството. Трябва да е ясно кой ще се занимава с това – строителят, надзорната фирма или собственикът. Този въпрос не се коментира в договорите, но е добре да бъде изяснен преди началото на строителството“, отбелязва Антоанета Сапунова.

В договора за строителство трябва да влязат и атмосферните условия – ако къщата се строи през зимата, период с температури под нулата, следва да не се брои и срокът за завършване на строителството да бъде изместен назад във времето. В договора трябва да бъдат уточнени и гаранционните срокове на използваните строителни материали. Ако те са по-скъпи от обикновените, може да изисква по-дълга гаранция от обичайната в Наредбата за минималните гаранционни срокове. Преди началото на строителството трябва да бъде уточнен и обемът на работата – до груб строеж или до довършителни работи, дали от строителя ще се изискват външни връзки или ще ги правят експлоатационните дружества.

След като строителят вече е вписан в договора, общината трябва да издаде протокол за откриване на строителна площадка, от която дата реално започва да тече срокът на строителството. На този етап се изискват някои задължителни протоколи например за спазване на отстоянията, което се проверява от служител на общината. През цялото време на строителството факторът, с който трябва да се съобразяват строител и собственик, е надзорната фирма, съблюдаваща реалното изпълнение на проекта до грубия строеж, който приключва с издаването на акт 14. След това служител на общината приема грубия строеж на базата на всички съставени протоколи в процеса на строителството.

Много хора завършват грубия строеж на къщата, след което правят пауза, понякога до една година, преди да започнат довършителните работи, казва Сапунова. Причината е, че разполагат с бюджет само до етапа на грубия строеж, а за довършването кандидатстват за кредит. Сред нейните клиенти има хора, които инвестират в много скъпи материали, докато други търсят бюджетна къща с класически български настилки и обзавеждане.

След довършителните работи по електро- и ВиК инсталации се вика представител на лаборатория, който прави замервания дали са изградени според изискванията и надзорът изготвя акт 15, в който описва всичко, което се е случило по време на строителството и всички сертификати на вложените материали. В този процес участват собственикът, проектантът, строителят и надзорната фирма. След преглед на всичко изпълнено те приемат строежа и така сградата вече е приключена.

Акт 15 се внася в общината, където е изградена къщата, и тя получава удостоверение за въвеждане в експлоатация. Това може да се случи в рамките на месец-два след подаването на документите, ако собственикът вече разполага с окончателен договор за изпълнени външни връзки с ЧЕЗ и „Софийска вода“. В повечето случаи обаче зададените срокове не се спазват и Сапунова съветва хората да задвижат процеса по получаване на становища от експлоатационните дружества още в самото начало на строителството.

След завършването на строителните работи къщата се отразява в кадастралната карта и се изготвя технически паспорт.

Цветанов казва, че само строителството на къща с площ между 200 и 250 кв. м с довършителни работи без парцела и проектирането излиза между 300 хил. и 400 хил. лв. и допълва, че цената е съпоставима с тези на качествен тристаен или четиристаен апартамент в София.

Преди пандемията парцели са се търсели от хора, които разполагат със спестени средства за строителство на къща, а сега дори хора, които нямат голяма възможност, са решили да заложат апартамент в града и да инвестират в къща, казва Сапунова. Цветанов също отбелязва, че има клиенти, които продават апартамента си в града, за да строят къща.

„При предишната криза строителството и продажбите на апартаменти почти спряха, но къщи продължиха да се строят, макар и с по-бавни темпове, и ние оцеляхме благодарение на тях. Затова се преориентирахме и сега 80% от работата ни е свързана с изграждането на къщи“, казва Цветанов, чиято компания прави по пет-шест къщи на година.

Хората, които предприемат подобно начинание, трябва да имат предвид и поскъпването на строителните материали или недостига им поради нарушените вериги на доставка. Цената на дървения материал е нараснала над два пъти, а предлагането е ограничено. При желязото поскъпването е с 50%, расте и цената на изолационните материали, както и на някои неочаквани продукти като кофраж, казва Сапунова. През последните два-три месеца поскъпват всички материали, добавя Цветанов.

„Самите магазини за строителни материали казват, че цените са актуални само за седмицата, така че нашите оферти също са такива, буквално за десет дни напред“, отбелязва Сапунова. И допълва, че като строител би изискала към днешна дата по-голям аванс, за да може да предплати договорените с клиента цени и да е сигурна, че след два месеца те ще са същите. „Преди сме започвали строителството с аванс от 20%, но сега 35% е минимумът, с който бих се ангажирала, за да можем да капарираме поне основните материали и да запазим цената им“, отбелязва Сапунова.

Въпреки нарасналите разходи, които оскъпяват строителството на къщи с между 20% и 30%, при "Вердес билд" засега почти няма спрени проекти. „За тази година имам само един клиент, който каза, че ще изчака със строителството, тъй като не може да се справи с финансирането заради високите цени на материалите. Ние, строителите, също поемаме част от поскъпването, тъй като имаме сключени договори. На мен лично някои неща ми излязоха солено, но това е бизнесът“, казва Цветанов.