Да си построиш къща сам

Интересът към парцели за строителство расте не само от инвеститори, изграждащи комплекси от къщи, но и от индивидуални купувачи, които искат сами да построят дома на мечтите си, без да се съобразяват с наложени дадености и недостатъци на наличните имоти на пазара. Тенденцията да се купуват парцели за строителство на еднофамилни къщи съществуваше още преди пандемията, но се е засилила чувствително след март м. г., казват брокери и строителни предприемачи.

Начинанието обаче не е никак леко, а подводните камъни по пътя може да са многобройни - от избора на парцел до създаването на качествен проект и самото строителство. 

„Построяването на собствена къща често се оказва голямо предизвикателство, което не всеки е готов да приеме. В този случай купувачът се превръща в инвеститор, а това означава, че сам управлява средства и време, търси строителни бригади, занимава се с институции и разрешителни. От една страна, разходите могат да бъдат значително по-ниски, но ако купувачът не разполага с достатъчно информация, шансът да сбърка някъде се увеличава многократно“, каза пред Investor.bg Изабела Клисарска, управител на агенцията за недвижими имоти „Явлена“.

От друга страна, архитектурата на къщата и разпределението зависят изцяло от купувача и той може да изпълни всичко по желан от него начин. В това уравнение обаче съществено място заема и втора неизвестна – времето.

„Когато човек купува къща от инвеститор, тя или е готова, или има ясен ангажимент към графика за строителството ѝ, както и специалисти, които познават изискванията, процедурите и необходимите документи. Самостоятелното строителство може да удължи срока за завършване на къщата многократно“, предупреждава Клисарска.

Според Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“, при покупката на къща от инвеститор особено важна е тежестта на гаранцията, която дава той.

„Покупката от доказан строителен предприемач дава спокойствие и сигурност за купувачите, която не може да се подсигури в такава пълнота при самостоятелно изпълнение“, смята тя. Недостатъкът при този вариант според нея е ограниченият избор пред купувачите, които могат да избират имоти само от наличното предлагане към момента, макар че и в тази ниша от пазара разнообразието от имоти и локации постепенно се увеличава.

Парцелът

Ако човек все пак е решил сам да построи дома си, първата стъпка, която трябва да предприеме, е да се сдобие с парцел за строителство. На какво да обърнете внимание при избора?

„На първо място имотът трябва да е в регулация. Много хора виждат една цена на парцела и че до него има къща, но е възможно парцелът да не е в урегулиран имот и да не могат да построят нищо върху него“, казва инж. Антоанета Сапунова, управител на строителното дружество „Анрад“, което строи къщи и малки жилищни блокове. „Освен това параметрите на застрояването много се промениха. Например, преди време озеленяването беше много по-малък процент, сега изискването е за 30-40% зелени площи и като строител, ако търсиш голямо обезщетение, не можеш да го достигнеш на фона на това, което беше преди“, допълва тя.

Много важно при избора на парцел е също така дали има възможност за присъединяване към експлоатационните дружества – ЧЕЗ и „Софийска вода“ за района на София. „Ако се получи отказ, купувачът трябва със собствени средства да изгради връзки за ток и вода и ако първоначално парцелът е изглеждал изгоден, с прибавянето на тази сума вече съвсем няма да е такъв“, казва Сапунова.

Купувачите трябва да имат предвид и особеностите на парцела от гледна точка на денивелация и налична дървесна растителност. „Има парцели, осеяни с борове или други дървета, които е забранено да бъдат изрязвани, и се оказва, че човек може да построи съвсем малка къща на тях, тъй като трябва да се съобрази с наличната дървесна растителност“, отбелязва Сапунова. „Това са особености на парцелите, които понякога купувачите научават по лесния, а понякога по скъпия начин“, допълва тя.

При избора на парцел е добре хората да се консултират и с архитект, за да съобразят по-добре даденостите му като локация, изложение, наклон, инфраструктура, съветва арх. Ивко Станев от архитектурно студио Stanev Design. Консултацията с такъв специалист на този ранен етап ще им помогне и да избегнат подводни камъни, свързани с административни и градоустройствени процедури, допълва той.

Брокери на недвижими имоти отбелязват, че търсенето на парцели във и около София обичайно започва с южните райони. „В началото хората често търсят в по-близките до София дестинации като Лозен, Панчарево, Герман, Бистрица, Владая, където има транспортна осигуреност от масов градски транспорт, но в някои случаи се оказва, че там има малко или недостатъчно добро предлагане или при цени, които надвишават първоначално определения от клиента бюджет. Затова нерядко радиусът на търсене се разширява до по-отдалечени населени места – Рударци, Драгичево и районите около Сливница, Костинброд, Ихтиман и други градове около столицата“, казва Изабела Клисарска и допълва, че психологическата граница за повечето купувачи е зоната в радиус до около 40 км от София.

Голям потенциал за развитие има и по Северната скоростна тангента, тъй като след приключването на северната част на Околовръстния път времето за достигане до тези райони около София се съкрати. "Там все още може да се намерят хубави и големи парцели на изгодни цени", отбелязва Люба Атанасова, изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти „Имотека“.

В Пловдив парцели се търсят в селата Първенец, Брестник, Браниполе, Белащица, както и в повечето села, разположени в Родопската яка. Откъм равнинната част на града интерес представлява село Труд. Търсят се парцели и около град Садово – селата Караджово, Катуница, където цените са значително по-ниски в сравнение с нивата в селата в Родопската яка, сочат данните на „Имотека“. 

По данни на "Явлена" средните цени на парцелите в селата на разстояние над 40 км от София се движат между 20 и 40 евро на кв. м, а в близката периферия на града надхвърлят 200 евро на кв. м.

Важно при парцелите е дали има действащ регулационен план и колко време ще отнеме изваждането на разрешение за строеж, казва Люба Атанасова. Например, парцел в района на Панчарево в местността Косанин дол или Камбаните с готови документи за строеж се продава на цени близки до 200 евро на кв. м. Аналогичен имот в съседство с предходния, но без регулация, се предлага на цени под 150 евро на кв. м, допълва тя. 

В района на Пловдив цените отново са в много широк диапазон, но средните са между 40 и 70 евро на квадрат. Стойността зависи от мястото, наличието на път, чакъл, канализация, както и дали е в регулация.

Хората купуват парцели основно с лични средства, тъй като банките рядко финансират подобни покупки, а тези от тях, които имат такава политика, отпускат не повече от 40-50% от стойността на имота и то ако има наличен проект или започнато строителство, казва Изабела Клисарска. Това се отнася за регулирани имоти. Ако парцелите са извън регулация, ипотечно кредитиране е почти невъзможно да се получи, затова купувачите на такива имоти често вземат потребителски кредит, за да дофинансират покупката на парцела си, допълва тя.

Купувачите са предимно млади семейства с деца, които се ориентират към имоти в локации с добра връзка с града, както и изградена социална среда. „Тази децентрализация е типична за много европейски градове и отразява стремежа на хората за по-силна връзка с природата, отглеждане на деца в по-чиста среда и повече пространство за семейството“, коментира Гергана Тенекеджиева.