Наематели и наемодатели в трудно търсене на пресечната точка

Търсенето на краткосрочни наеми от чужденци расте

Пазарът на краткосрочни наеми замръзна по време на първата блокада между март и май м. г. заради ограниченията за пътуване, наложени от пандемията, но тази година е започнало известно възстановяване и в този сегмент. „95% от резервациите през април и май миналата година бяха отменени и пазарът на практика спря да функционира“, казва пред Investor.bg Борис Павлов, основател и изпълнителен директор на Flat Manager, която управлява имоти за краткосрочно отдаване под наем, а от миналата година е навлязла и на пазара на дългосрочните наеми. Към средата на май обаче благодарение на инициативи като „Временен дом“ – апартаменти за 14-дневна изолация, и staycation (ваканция вкъщи) заетостта на апартаментите за краткосрочно отдаване под наем достигна приемливи нива на значително по-ниски цени, допълва той.

До началото на 2021 г. резервациите са предимно от българи, работещи дистанционно за чуждестранни компании, които са прекарвали няколко месеца в България. „През 2021 г. наблюдаваме възходящо търсене на апартаменти за гости в София, вече не предимно от местния пазар, а и от чуждестранни туристи. Летният сезон беше много силен както в столицата, така и в Пловдив и по Черноморието, особено на юг от Бургас“, казва Павлов.

Търсенето обаче не е на нивата преди пандемията заради запазването на много ограничения за пътуванията. Данните на Flat Manager сочат, че през третото тримесечие на тази година спадът в търсенето на чужденци, пътуващи по работа, е близо 70% на годишна база. При чуждестранните туристи той достига около 45%. „Въпреки това, дори бизнес пътуванията да не се върнат напълно, очакваме пълно възстановяване и ръст в туристическия сегмент в близките две години“, отбелязва Павлов.

Българите са около 20% от хората, които наемат апартаменти за гости в София и Пловдив. Във Велико Търново и Велинград, където Flat Manager управлява няколко къщи за гости, процентът е значително по-висок, но Павлов казва, че това се дължи на маркетинговата стратегия на компанията за тези обекти. По Черноморието преди пандемията делът на българите е нисък – около 15%, но това лято близо 70% от наемателите на апартаменти за гости там са били от местния пазар.

„В София и Пловдив процентът на българите също се вдигна значително, но предстои да разберем до каква степен това увеличение ще се запази. Голяма част от резервациите бяха на българи, които живеят в чужбина и не желаеха да остават при по-възрастни роднини, след като се прибраха в България. Когато те се завърнат в офисите и оставим пандемията зад гърба си, процентът на българите, резервиращи апартаменти за гости у нас, вероятно ще спадне“, очаква Павлов.

Спадът на предлагането компенсира намалялото търсене

Още в средата на миналата година около половината от собствениците на апартаменти, отдавани чрез платформите за краткосрочно настаняване, са прекратили тази дейност и са започнали да търсят дългосрочни наематели. Това е и една от причините наемните нива в София и по-големите градове да спаднат значително през миналата година, особено в централните райони. „По Черноморието не забелязахме значителен спад, тъй като там обектите са ваканционни и собствениците им се възползваха от предпочитанията на туристите за повече пространство в мястото за настаняване, наличието на кухня и липсата на контакт с персонал“, казва Павлов.

Неговите наблюдения показват, че собствениците, които са успели да намерят дългосрочен наемател, не са прекратили договорите си през 2021 г. заради продължаващата несигурност в туристическия сектор. „Останалите продадоха имотите си или се върнаха към краткосрочните наеми, но предлагането все още е на около 60% от нивото през 2019 г. От това печелят апартаментите, които в момента са на пазара и се радват на добра заетост и възходящи цени“, отбелязва Павлов.

Данните му сочат, че към момента цените на жилищата за краткосрочен наем са на нивата от 2019 г. и очакваните приходи са същите като преди две години заради намалялото предлагане, което неутрализира по-ниското търсене.

През лятото цените по Черноморието са варирали между 50 и 70 евро за стандартен едностаен апартамент. В София средната цена на такъв имот е около 40 евро на нощ, а в Пловдив – 35 евро. „Наблюдаваме засилено търсене на по-висок клас апартаменти, които са с отличен интериор и много удобства, като в този сегмент цените на нощувка често са около 80-90 евро на нощ за апартамент с две спални в столицата“, казва Павлов. Той очаква цените да се покачат с около 10% на годишна база през идните три-четири години заради увеличаващото се търсене и невъзможността предлагането да навакса със същото темпо.

Важен фактор, който според него вероятно ще се отрази негативно върху предлагането, е влизането в сила на новата регулаторна рамка за краткосрочните наеми. „Макар че вече са ясни, данъчните, административните и законовите задължения за дейността са много и не са лесни за изпълнение. В края на тази година се очаква самите платформи да започнат да упражняват ефективен контрол върху спазването на тези задължения, което неминуемо ще доведе до спад на броя на активните обяви“, смята той.

Силно лято по морето

Летният сезон тази година е бил най-силният за краткосрочните наеми по Южното Черноморие от няколко години насам, тъй като то е предпочитано от българите, за които пътуването в чужбина това лято беше ограничено. „Броят на имотите, които Flat Manager управлява на юг от Бургас, се удвои и наблюдавахме висока заетост, особено през август. Във Варна и близките курорти също имахме добра заетост и доста високи цени през летните месеци“, казва Павлов.

Тази година компанията му отваря офиси и в Банско и Пампорово. „Любопитен факт е, че първият ни апартамент в Пампорово беше зает почти през целия август, което говори за добра еволюция на планинските курорти като целогодишни дестинации“, отбелязва Павлов.

Коронавирусната пандемия е имала силно негативно въздействие върху Flat Manager, но компанията е успяла да излезе от кризата без да освободи нито един служител. От миналата година тя предлага и управление на апартаменти за дългосрочен наем, а от октомври навлиза и на традиционния пазар на недвижими имоти с услуга, която е пряк конкурент на агенциите за недвижими имоти и брокерите.

„Дигитализираме целия процес по отдаване и продажба на жилищни имоти, махаме комисионата за наематели и купувачи и започваме своеобразна борба с некоректните и некачествени практики на пазара – фалшивите обяви, липсата на адреси и правилна информация, лошите снимки и т.н.“, казва Павлов. Услугата ще бъде налична първоначално в София, Пловдив, Варна и Бургас, а целта е до края на 2022 г. да обслужва 20% от наемодателите в тези градове. Впоследствие стремежът ще бъде към достигане до висок дял и от покупко-продажбите. „Крайно време е пазарът на недвижими имоти в България да започне да функционира по коректен и прозрачен начин в полза на клиентите“, казва Павлов.