Н. Господинов: Второкласни офиси може да се превърнат в жилища, за да оцелеят

- Миналата година наемният пазар пострада от пандемията, за разлика от този на покупко-продажби, който дори продължи да расте. В резултат на това при наемите предлагането сякаш превишава търсенето, очаквате ли тази тенденция да се запази през тази година?

- Мисля, че състоянието на наемния пазар от миналата година ще се запази и през 2021 г.. Пазарът по принцип е активен, но хората вземат по-бавно решение, тъй като не се местят и много наематели минават на пазара на покупко-продажби, тъй като логиката по света е, когато падат лихвите по ипотечните кредити, много наематели да решат да платят цената на кредита и да станат собственици.

Това е естествен процес, към който трябва да добавим и онлайн света, в който живеем вече една година – хората се пръснаха по различни места, променят адреса си по-често и краткосрочно и това също влияе на наемния пазар. Затова смятам, че той ще остане на нивата си от миналата година, без резки движения нагоре или надолу.

- Спадът на наемите отрази ли се на доходността от жилищните имоти, промени ли се тя в резултат на пандемията?

- В България нямаме изразен пазар на доходност, този показател не го следим ясно статистически, а всяка агенция за недвижими имоти прави собствени изводи според това какви сделки се случват при нея. Но в общи линии доходността от жилищните имоти е от порядъка на 5%-6%, което е добро ниво. В сравнение с останалите европейски страни това е нормална доходност за жилищен имот.

- Какъв вид имоти ще привличат най-голям интерес от страна на купувачите през тази година?

- Смятам, че това ще са същите имоти, които винаги са привличали интереса им. Цената на покупката и желанието, мотивацията са няколко компонента, които слагаме в една кошница и накрая вземаме решение за покупка. Всички мечтаят за големи тераси, големи дворове, гледка към море или към планина, това винаги е било така.

Когато се сблъскат с цената на тази голяма екстра и разходите за поддръжка, купувачите пак се връщат към това, което са купували винаги – двустайни и тристайни апартаменти според бюджета, с който разполагат, доходите си и кредитния ресурс, който ще им бъде отпуснат. Те влагат всички тези фактори в личния си SWOT-анализ и вземат решение според мотивацията си.

- Миналата година сегментите на търговските площи и на офисите пострадаха тежко от коронавирусната криза. Каква е ситуацията на тези пазари към момента, какви са вашите наблюдения?

- Ние сме фокусирани изцяло върху жилищните имоти, но кризата наистина нанесе по-тежък удар на офисите и на търговските площи. Ефектът Zoom и Amazon съответно при офис площите и при магазините се изрази много видимо. Там обаче имаме договори, които нямат опция за прекратяване и според мен все още не можем да преценим колко тежка е ситуацията. Със сигурност обаче тази година ще започнем да виждаме последиците от кризата върху двата сегмента.

Например по главните търговски улици се случва много бързо изпразване на магазини и спадане на класа на ползвателите. Очаквам по тези улици да се появят офиси, а в бизнес парковете да има много площи, които тепърва ще започнат да се освобождават. Това ще бъде продължителен процес, който ще стане видим през идните месеци и моята прогноза е за освобождаване не големи площи както при офисите, така и при търговските центрове. Някои второкласни офис сгради най-вероятно ще се превърнат в жилища, за да оцелеят. А търговските центрове в някои от по-малките населени места вероятно ще бъдат преустроени в нещо друго – болници, училища и т. н.

- Кои фактори ще влияят на имотния пазар през тази година и виждате ли рискове за пазара?

- Много е важно след като приключат мораториумите върху плащанията, колко голям хап ще трябва да преглътнат банките. Тази година има и избори, това винаги се отразява по някакъв начин на цялостната икономическа обстановка, защото предприемачите слагат на пауза нови проекти, за да видят какво ще се случи.

Ако има банки с много лоши кредити при финансиране на големи проекти като търговски центрове и бизнес паркове, не знам как би им се отразил фалит на търговски център. Оттам доколко скъп ще стане ресурсът им и дали този проблем няма да се прехвърли върху цената на ипотечния ресурс.

Но не очаквам това да се случи през тази година. Хубавото на пазара на недвижими имоти е, че нещата се случват по-бавно и затова хората държат парите си в недвижима собственост като по-сигурно убежище.

- Какъв съвет бихте дали на купувачите и на продавачите през тази година?

Бих ги посъветвал при всички случаи да използват консултант, тъй като съветът, който ще получат, ще бъде безплатен, след което тяхно ще бъде решението дали и кой консултант да наемат. Той ще им даде директна информация за пазара, за да вземат правилно решение, да излязат подготвени и да затворят бърза сделка.

За хората, които са на пазара на офиси и магазини, моят съвет е да бъдат много гъвкави и да знаят, че техният наемател е идеалният им клиент и трябва да го обслужват подобаващо, защото в скоро време може да няма следващ.