Как коронавирусната криза променя бизнес имотите у нас?

Коронавирусната криза променя всички сегменти на бизнес имотите у нас, като ускорява започнали през предходните години процеси или поражда нови. Работата от вкъщи ще се превърне в трайна тенденция, но офисът няма да изчезне, а ще се превърне в система от работни места. Онлайн търговията ще продължи да увеличава дела си при пазаруването, а при индустриалните имоти тенденцията е за автоматизация на производството и на логистичните операции. 

Това стана ясно по време на онлайн събитие, организирано от Камарата на професионалните оценители. 

Отдадените офис площи под наем през последното тримесечие на 2020 г. в София са намалели с около 33% спрямо средното ниво през последните пет години, сочат данни на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. Причината за това е, че редица компании са спрели експанзията си и са преосмислили стратегиите си за разрастване, каза Радостина Маркова, пазарен анализатор в компанията.

Обемът на нетно усвоените площи също е намалял, тъй като двигател на пазара са били основно сделките за подновявания на договори, релокация и консолидация на площи. Макар че много започнати проекти са били отложени с едно или две тримесечия в очакване на по-благоприятни пазарни условия, на наемния пазар в София миналата година са излезли около 93 хил. кв. м нови офис площи и това е довело до съществен ръст на незаетите площи, които към края на 2020 г. са 13,6%, по данни на Forton. Това е ръст с близо четири процентни пункта спрямо година по-рано.

Според Таня Косева-Бошова, управляващ партньор в Park Lane Developments, промените в търсенето на офис площи през миналата година са свързани с факта, че голяма част от компаниите-наематели са съсредоточени в IT сектора, аутсорсинга и финансовите услуги. „Тези компании са базирани в САЩ и Западна Европа и е разбираемо, че отлагат решения за наемане на нови офис площи. Те обаче са здрави, нямат финансови трудности, а голяма част от IT компаниите дори продължават да растат“, отбеляза Косева-Бошова.

По думите й инвеститорите, които бяха започнали проектите си към началото на коронавирусната криза, са продължили да строят през миналата година, но не са стартирани нови проекти. Тя очаква тази тенденция да се запази и през 2021 г. и прогнозира, че така балансът в търсенето и предлагането ще бъде възстановен, а делът на свободните офис площи ще намалее. Според Косева-Бошова февруари е по-активен спрямо предишните месеци, когато офис пазарът в София беше замръзнал.

Данните на Forton сочат, че миналата година наемните нива са останали относително стабилни, но наемодателите са станали по-склонни на отстъпки под формата на стъпаловидно нарастващи наемни нива и периоди без наем с цел да запазят наемателите си или да привлекат нови.

„Развитието на офис пазара през следващите години ще зависи от развитието на икономиката  в какви срокове и темпове тя ще започне да се възстановява, от темповете и ефективността на ваксинирането и от стратегиите, които компаниите ще изберат, и балансът, който ще намерят между работата от офиса, от вкъщи или друго работно пространство“, посочи Маркова.

Очакванията са работата от вкъщи да се запази като трайна тенденция макар и не на сегашните си нива. Офисът също се променя и се превръща в система от работни места според нуждите и изискванията на съответния бизнес.
„Офисът отдавна не е просто работно място, а коронакризата засили социалната му функция на място, където се създават и сплотяват екипи, хората да могат да взаимодействат помежду си, да се срещат с клиенти, да обсъждат проекти и тези функции ще имат все по-голяма тежест в микса от дейности в офиса“, отбеляза Маркова.

Един от факторите, за които се смята, че ще изиграят ключова роля за връщането на хората в офиса, е „страхът да не пропуснеш нещо“ (FOMO). „Ако човек иска да се среща с клиенти, да го забелязват, да участва в нови проекти, да се учи на нови неща, той трябва да е заедно с тях в общо работно пространство и това ще предопредели завръщането на много служители в офис пространствата“, каза Маркова.

На мода са ритейл парковете

Пазарът на търговски площи, и особено търговските центрове, е пострадал най-тежко от коронавирусната криза. „През последните години на този пазар нямаше съществено движение от гледна точка на предлагане на нови площи, дори напротив през 2020 г. общоевропейска тенденция беше много проекти да се замразяват, тъй като търговията на дребно беше сред доста пострадалите от блокадите и мерките за дистанция. В България пазарът на търговски площи през последните години не видя нови проекти, тъй като до известна степен е наситен откъм опериращи търговски центрове. По-интересно през последните години беше развитието на ритейл парковете, които в условията на коронакриза получиха добър тласък и се очерта втора вълна от откривания на такива обекти“, посочи Маркова.

Интересът към тези проекти се обяснява с факта, че те останаха встрани от ограничителните мерки, нямат затворени общи пространства и са добър вариант за търговците за диверсифициране на микса им от обекти, както и за навлизане в по-малки населени места.

По отношение на моловете София е градът е с най-много площи, а Варна е първа по гъстота и през следващите години не се очакват съществени промени в това отношение. Наемните нива както на търговските улици, така и в търговските центрове са под натиск, тъй като много търговци преосмислят експанзията си, но в краткосрочен план не се очакват съществени движения надолу.

Тенденциите при търговските площи са свързани с онлайн пазаруването и хибридните модели на контакт с клиента и пазаруване, посочи Маркова. „Онлайн пазаруването е тренд, който набра много силна скорост по света и в България и разми границите между търговски площи и площи за складиране. Много магазини служат вече не само като търговска площ, но и като места, от които могат да се вземат артикули, за да обслужват онлайн продажби. Складовите площи станаха много важен елемент от бизнеса на търговците, защото в условията на онлайн продажби е критично важно да можеш да обслужиш клиентите си бързо и качествено. Вече говорим за омниченъл модел в търговията, свързан с това, че с клиентите се общува на различни нива – както в социалните мрежи, така и през фирмения сайт и физическите магазини“, допълни тя.

Хибридният модел на пазаруване ще продължи да влияе върху стратегиите за разрастване на търговците и търсените от тях площи като локация, вид и квадратура. Очакванията са ритейл парковете да продължат да се развиват, а фокусът на клиентите да бъде насочен към стоки за дома, спортни стоки и стоки, свързани със здравето. „Това ще повлияе на разрастването на определени групи търговци и на миксовете в търговските площи“, отбеляза Маркова.

Индустриалните имоти - във фокуса на инвеститорите

През последните години индустриалните имоти са се развивали по-бавно в сравнение с офисите и търговските площи, но през миналата година са навлезли в полезрението на инвеститорите и на ползвателите на такива площи благодарение на ръста на онлайн търговията.

През последните години в София има превес на площите за собствено ползване пред тези за наем, тъй като много компании са прибягвали до строителство по поръчка на собствени площи или на собствени обекти, за да задоволят нуждите си за производство, складиране, обработка на товари.

Според Владимир Гюрджиев, управител за България на холандската компания CTP, големите ръстове в сегмента на индустриалните имоти в региона не са толкова очевидни у нас, защото голяма част от веригите, които осъществяват търговия със стоки от основна необходимост, отбелязващи скок по време на коронавирусната криза, са собственици на площите си и това не води до ръст на търсенето на нови площи.

„В другите страни от региона тези компании са наематели и ръстовете, които реализираха, бяха с до 50%. В България високият процент на площи за собствено ползване е следствие от друг проблем, свързан с липсата на институционални инвеститори в този сегмент. Няма достатъчно спекулативни площи и компаниите са принудени сами да строят. Ние твърдим, че в България има латентно търсене, тъй като в един момент тези компании вече няма да искат да са собственици на сградите си“, отбеляза Гюрджиев.

По данни на Forton към края на 2020 г. в София и околните населени места има 1,4 млн. кв. м модерни складови и производствени площи. Пазарът се развива, вече се очертават зони както вътре в града, така и в околностите на столицата с концентрация на площи за производства и логистика“, отбеляза Маркова.

Делът на свободните площи леко е нараснал през миналата година заради завръщането на повече проекти с площи под наем, но делът им остава в здравословни граници. Наемните нива остават стабилни и се движат около 4-4,5 евро на кв. м за първокласни площи, като в някои зони като летището достигат и по-високи нива.

Новите тенденции в сегмента на индустриалните имоти са автоматизацията на производството и на логистичните операции. „Много компании използват интелигентни системи за управление на товарите си за по-голяма предвидимост и по-добра реакция в непредвидени ситуации. Все повече компании възлагат логистичната услуга на специализирани оператори, тъй като е критично важно доставките до крайния потребител да са бързи и точни“, отбеляза Маркова.

Друга тенденция е процесът на ниършоринг, свързан със стремежа на редица компании да подсигурят производството и доставките си в случай на нова криза. Пазарът на логистични площи е получил силен тласък и от онлайн търговията, която изисква повече площи за складиране. Тенденция от последните години са и доставките „от последна миля“, които са ключов фактор за ефективността и вида на търсените площи в бъдеще като локация и размери в големите градове и околностите им, посочи Маркова.

Сериозен дял в логистиката се очертава да заема транспортирането и съхранението на ваксини, ако се налага реваксиниране всяка година. Много компании вече се ориентират в тази посока, допълни тя.

Инвестиционен пазар 

Инвестиционният пазар през миналата година се е задържал в умерени граници. „Има ликвидност, както и инвеститори, търсещи стабилни активи, в които да инвестират парите си“, отбеляза Маркова.

Инвестиционният обем през 2020 г. е останал в рамките на 280 млн. евро по данни на Forton, като тук влизат и няколко ключови трансакции с парцели за бизнес нужди. „Търсенето на първокласни площи или такива с възможност за повишаване на стойността им остава високо от страна на инвеститорите. Тенденцията е доходността на повечето пазари да се задържа в досегашните нива или леко да се покачва. Подобни са трендовете и в България“, допълни Маркова.

Павел Тишев, директор специализирано финансиране в ДСК, посочи, че банката продължава да се интересува от всички сектори на пазара на бизнес имоти, но за някои сегменти като моловете и хотелите е принудена да бъде по-консервативна. „Залагаме по-големи буфери в прогнозите за паричния поток, но това не води до необходимост от по-високо самоучастие на инвеститорите в проектите. Имаме кредитна политика, която за момента се стремим да не променяме грандиозно“, посочи Тишев.