Н. Господинов: Жилищният пазар в София е активен в районите с ново строителство

Николай Господинов има 15-годишен опит в бизнеса с недвижими имоти. Пет години е част от най-голямата  агенция за недвижими имоти в света. През 2012 продава дела си и основава iBROKERS, на която е собственик и управител. Компанията работи главно на територията на областите Бургас и София. Има десетки сертификати от международни обучения, семинари и конференции. Носител е и на специална награда за “Иновативен подход в мениджмънта” на сайта Imoti.net.

Семеен, с две деца. Със съпругата му са обявени за едни от “Достойните българи” за 2019 г. заради общественополезни инициативи и дарителски кампании, които двамата организират.

Данните на Агенцията по вписванията показаха спад на сделките с имоти в страната с 8,5% през 2020 г. Какво говори това за имотния пазар през миналата година?

Погледнато като суха цифра, това наистина изглежда като сериозен спад, но имайки предвид второто тримесечие, когато спадовете в големите градове бяха двуцифрени, по-скоро виждам известно наваксване. През последното тримесечие отново имаме малки спадове, но на практика имаме второ затваряне, а да не забравяме, че пазарът на недвижими имоти се влияе от преместването на голяма група хора от една точка на друга в търсене на по-добър начин на живот.

Когато хората са ограничени в преместването, това няма как да не повлияе на общата активност на пазара. Но като цяло смятам, че имотният пазар към момента е стабилен и е добро и сигурно убежище за парите на хората.

Това ли е причината за продължаващия ръст на цените на жилищата въпреки спада на сделките?

Да, хората разбраха, че в условията на продължаваща несигурност имотите са най-сигурното убежище за парите им от гледна точка на съхраняването на стойност. Хората отдавна не държат спестяванията си в буркани, а предпочитат да ги влагат в активи, които задържат стойност. Това обяснява и продължаващия ръст на цените на жилищата въпреки пандемията.

Какви хора купуваха имоти миналата година и как се промениха нагласите им към жилищата?

Сред купувачите миналата година преобладаваха хората със стабилни доходи. Въпреки очакванията, че ще се появи група от хора, които ще продават имоти под стрес и ще бъдат силно мотивирани, тази прогноза не се оправда. Купуват хора, които използват момента да сменят жилището си, като заменят старото с ново. Да не забравяме, че голяма част от купувачите финансират покупката си, като продават стар имот – местят се от по-малък в по-голям или обратното в зависимост от нуждите си.

Има ли промяна в предпочитанията им на локация? Миналата година се говореше за тенденция хората да заменят живота в града с имоти в близки до градовете райони. Очаквате ли тя да се запази?

При недвижимите имоти за добро или за лошо нещата се случват по-бавно. Жилищата, които искат купувачите в момента, няма как да се произведат толкова бързо. Има запитвания за крайградски имоти, породени от желанието на хората да са по-близо до природата, но да не забравяме, че съвременният начин на живот изисква по-различна инфраструктура и комуникация и нашият пазар не е подготвен за това търсене от гледна точка на условия за живот и най-вече изнесено работно място.

Със сигурност обаче има хора, които променят начина си на живот, някои от тях дори вече го направиха. IT секторът отдавна беше подготвен за тази промяна и сега, когато тя най-после се случи, служителите в този сектор се възползват от факта, че браншът им беше най-подготвен. Такива специалисти наистина могат да работят от всякъде, стига да няма голяма часова разлика.

Работата от вкъщи променя ли изискванията на хората към имотите?

Да, променя нужди, които така или иначе сме имали, но не можехме да ги задоволим заради стандарта си на живот. Хората се ограничават според бюджета, с който разполагат. През миналата година имаше бум на ремонти, премебелиране и промени по домовете. Не е ясно обаче доколко тези промени ще се отразят на пазара на имоти от гледна точка на търсене на по-големи жилища.

През последните 15 години отделната кухня в жилищата почти изчезна и това е проблем за работещите от вкъщи хора, когато трябва да проведат онлайн бизнес среща във всекидневната, докато друг член на домакинството готви, например. В същото време в старата част на София има много имоти, строени през 30-те години на миналия век, които разполагат с отделни кабинети. Те биха били много подходящи за сегашния начин на живот.

Балансирано ли е търсенето и предлагането на жилищния пазар в момента?

Нека разгледаме отделно големите градове. В София има много локални подпазари в отделните квартали. Те много се влияят от новото строителство, тъй като хората продават старото си жилище, когато са напълно убедени, че ще могат да сключат сделка за нов имот. Развитието на новото строителство помага на пазара и го поддържа много активен, тъй като дава възможност на хората да продадат старото си жилище спокойно, да организират финансите си, докато стане готово новото жилище и се преместят в него.

Затова в районите, в които има ново строителство, пазарът запазва много висока активност, докато в кварталите, където няма ново строителство, пазарът е по-муден, по-трудно се ценообразува, тъй като купувачът бавно взема решение поради липсата на голям брой имоти, с които да сравни.

В Пловдив, Варна и Бургас мога да кажа, че пазарът е балансиран, имотите не се задържат дълго на пазара и когато човек реши да продаде, има избор, макар и не твърде голям, какъв имот да купи.

Относно новото строителство, макар че в България юридически то е почти безконтролно - нямам предвид самия процес на строителство, а сделките с жилища ново строителство, при които инвеститорът може да прави каквото си поиска, интересът от страна на купувачите продължава.

През следващите години ни очаква много дълго подновяване на цялото панелно и старо строителство, тъй като хората продължават да живеят в такъв тип имоти. Затова можем да бъдем спокойни за търсенето на ново строителство от купувачите.

Но ако затварянията заради вируса продължат, не знам как това ще се отрази на доверието във финансирането на тези проекти. Иначе купувачи има, тъй като, както казах, повечето хора финансират покупката си с продажбата на старото си жилище.

Интересът към новото строителство се запазва въпреки несигурността за икономиката заради пандемията, така ли?

Със сигурност у купувачите има известно притеснение, защото колкото и доверен да е инвеститорът, знаем, че това е само на хартия. При първото затваряне имаше спиране на разглеждането на всякакви проекти ново строителство от купувачите. След това обаче те продължиха да купуват без никаква сигурност в проекти ново строителство, фокусирани върху добрата цена, което за мен е много изненадващо.

Купувачите обаче трябва да внимават много при покупката на жилища ново строителство. Добре е да преценяват най-вече схемата на плащане, съветвам ги да се подсигурят от юридическа гледна точка във възможно най-голяма степен и да не предприемат сделки с инвеститори, които бягат от такива разговори.

Аз работя с инвеститор, който разполага включително с писмо от банка за осигурено целево финансиране. Т.е. той има втори канал, който осигурява завършването на сградата, не разчита на продажбите и няма риск сградата да остане незавършена, ако те не се случат. Но по този начин работя с един-единствен инвеститор, друг такъв не съм срещал.

Какъв беше средният срок, в който жилищата оставаха на пазара миналата година, и има ли промяна спрямо предходните години?

Тази статистика е строго индивидуална, тъй като липсват официални статистически данни. Все още предварителните договори и сделките с имоти в строеж не се регистрират никъде и това много обърква статистиката. При нас средният срок на задържане на имотите на пазара е от порядъка на 21 работни дни, но това се дължи на инструментите, които използваме за продажба. Според нашите данни няма разлика в срока, за който имотите остават на пазара.

Хората купуват преобладаващо имоти за собствено ползване или с цел инвестиция и тези, които купуват жилища с инвестиционна цел, какви имоти търсят?

При нас сделките с т. нар. инвеститори са около 15% от общите ни продажби. В началото на пандемията - края на първото и през второто тримесечие, инвеститорите заеха изчаквателна позиция, което беше нормално поради създалата се ситуация. Но когато видяха, че няма къде да вложат парите си и усетиха несигурност, част от тях се върнаха много бързо. Те продължават да купуват имоти, които отговарят на търсената от тях доходност. Насочват се към маломерни апартаменти, които могат лесно да бъдат отдадени под наем или лесно да бъдат ипотекирани или продадени при нужда от ликвидност.

Изкупиха се всякакви партерни апартаменти с излаз към двор, в един момент те бяха доста подценени, но сега се отдават лесно под наем и лесно се продават. Някои инвеститори в ново строителство започнаха да проектират малки дворове в местата, отредени за гараж. Вече има доста такива проекти не само в София, но и в другите големи градове.

Банките отчитат ръст на ипотечното кредитиране, а лихвите са на рекордно ниско равнище. Как се отрази това на пазара?

2020 г. е рекордна от гледна точка на общата сума на отпуснатите ипотечни кредити, но показва спадове в броя им. През последните година и половина-две обаче банките вдигнаха много нивата на отпусканите потребителски кредити – възможно е клиентите им да получат необезпечени потребителски кредити за 80 хил.-100 хил. лв. и затова някои купувачи предпочитат да дофинансират покупката на жилище с потребителски кредит. Това малко изкривява статистиката.

Нашият пазар трябва да е благодарен, че българските банки много уверено продължават да финансират жилищни имоти, което показва и мнението им за жилищния пазар и какви са прогнозите им в краткосрочен и средносрочен план.

Има ли промяна в процента на самоучастие, който банките изискват?

Имаше промени през второто тримесечие на 2020 г. Някои банки побързаха да въведат тежки рестрикции, но след това, виждайки какво правят останалите участници на пазара, коригираха поведението си и се върнахме на нивата отпреди COVID кризата. Сега банките изискват около 20% съфинансиране, като някои от тях дори намират начини да финансират клиентите си със сериозни доходи и на 100% от стойността на закупения имот.

Какви бяха тенденциите на наемния пазар през миналата година?

На наемния пазар имаме категоричен спад на наемите с над 20% и определено задържане на пазара. Причината за това е, от една страна, освобождаването на много имоти, отдавани в Airbnb, а от друга наблюдавахме известно изтегляне на продавачи, които задържаха имотите си за продажба и също ги обявиха за отдаване под наем.

В същото време имаше огромни групи от хора, които се пръснаха из страната – Студентски град в София е празен, хора с изнесено работно място се завърнаха за дълги периоди по родните си места. Те наемат също имоти в планински райони, а през лятото никога не съм виждал Южното Черноморие толкова пълно.

Вашата агенция е базирана в София, но води началото си от Бургас. Какво се случи на имотния пазар в морския град през миналата година?

Пазарът в Бургас запазва някаква активност, но там има общ спад на доходите на населението, който започна да се отразява на имотния пазар. Въпреки това панелното строителство в града отбеляза дори минимален ръст на продажбите спрямо началото на годината, тъй като хората се чувстват сигурни в този продукт, изискванията им са базови, знаят колко им излиза ремонтът и поради това пазарът в този сегмент е доста стабилен.

Хората в Бургас изпитват страх към новото строителство, въпреки че някои предприемачи продадоха доста успешно новозапочнати сгради, други пък имат леко забавяне в продажбите. Струва ми се, че е необходимо още време, за да преценим локално как ще се развива пазарът, тъй като статистиката отчита процесите със забавяне. Ние не знаем колко са сделките с имоти ново строителство, колкото сделки се сключват в момента и не са отразени в данните на Агенцията по вписванията.

Българите или чужденците преобладават сред купувачите по Черноморието и има ли промени спрямо предишните години?

Активността на ваканционния пазар е на много ниски нива и това не е тенденция от сега, а от последните няколко години. Никога досега обаче не сме имали толкова много запитвания и сделки с ваканционни имоти, като там има и траен пазар на наеми. Има хора, които наемат жилища за няколко месеца, защото искат да живеят близо до морето, водени от новия си начин на живот заради пандемията.

На пазара преобладават българи, които искат да си купят малки апартаменти и къщи, въпреки че по морето няма много къщи. Имаме много запитвания за закупуване на имоти и от българи, живеещи в чужбина. Хората оцениха предимствата на живота в близост до морето и в планината. Тук все пак не говорим за хиляди сделки, тъй като, както виждаме и от статистиката, спадовете са сериозни и продължават с години.

Нашият пазар едва ли може да компенсира отсъствието на британските и руските купувачи. След Brexit англичаните вероятно няма да стъпят по нашето Черноморие, руснаците – също, и не зная кой ще е следващият идеален клиент за ваканционен имот в България.