Таня Косева-Бошова: Има търсене за качествени офис сгради

Таня Косева-Бошова e председател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България и управляващ партньор в Park Lane Developments. Тя има 20 години опит на пазара на бизнес имоти в Югоизточна Европа. Била е изпълнителен директор на офис комплекс European Trade Center, фонд за имоти Landmark Property Management, както и дългогодишен управляващ партньор в консултантската компания Colliers International. Park Lane Developments стои зад най-мащабния офис проект в бившата промишлена зона „Хладилника“ – Park Lane Office Center. Компанията е съвместно дружество на AG Capital и Таня Косева-Бошова. Финансов инвеститор в офис проекта е предприемачът Дилян Павлов, съосновател на Динамо Софтуер, който има над 20 години опит в IT и финтех сектора.

Церемония по старт на изграждането на 11-етажната сграда близо до мол Paradise Center се състоя през юли 2019 г. и се очаква строителството ú да продължи до средата на 2021 г. Инвестицията е на стойност 33 млн. евро, а след завършването ú тя ще предложи на пазара в София 23 500 кв. м офис и търговски площи клас А.

Бихте ли разказали повече подробности за сделката с Алианц Холдинг за наемането на 6000 кв. м в Park Lane Office Center? Кога започнаха преговорите и как се стигна до сделката?

Алианц работят от дълго време по избора на нова сграда, в която да консолидират всички свои седем компании. Доколкото ми е известно, в момента те се намират на поне девет различни локации, става дума само за администрацията им без клоновата мрежа, в която продават услугите си. Алианц премина през доста професионален процес по избор на локация, имаха консултанти, които ги съветваха как да изберат сграда, направиха кратък списък с компании, изпратиха им писмо с искане за оферта с много детайлни изисквания.

В процеса участваха десетина сгради, после те избраха няколко и на последния етап останаха две сгради – нашата и още една, която се намира в същия район. За всички беше ясно, че компанията харесва тази локация и разбира, че тя се превръща в много жив централен район, който ще се развива като бизнес дестинация. Близо до нашата сграда вероятно ще се намира централата на Райфайзен банк, защото Raiffeisen Property имат голям проект там. Така че появата на Алианц Банк на разстояние от буквално 500 метра е страхотно за бизнес общността наоколо. Районът е много добре обслужван от градския транспорт – има метро, много автобуси, велоалеи и търговски център, който е много силен магнит за компаниите.

Променят ли се изискванията на наемателите към офиса вследствие на пандемията?

Не бих казала – по-скоро се засилиха тенденции, които наблюдаваме от няколко години. Миналата година пандемията ни научи, че трябва да обръщаме повече внимание на баланса между личния живот и служебните ангажименти, така че офисът става още по-важен във функциите на една компания, защото той е нейната физическа проява – на нейния дух, мисия, причина за съществуване. Имаше период, в който работехме изцяло от вкъщи, но не е възможно една компания да съществува само виртуално. Работата от вкъщи не е идеален формат за всички компании, защото хората имат нужда от комуникация.

Тенденциите, които сега виждаме в сектора на офис площите, се развиват от години в компаниите, които активно опитват да привличат качествени хора – високоплатени, високообразовани, които искат всичко от живота сега. Най-активният сектор, който заема офис площи в нашия регион и в България, са IT, финансовите и търговските компании. Те правят все по-хубави офиси за служителите си. Какво означава хубав офис? Една тенденция, която не започна през 2020 г., а още в предишните години, е офисът да прилича на дома – да има зона за почивка, зона с меки мебели, зона за обяд и кафе, зони за срещи, спорт и забавления.

Полагат ли компаниите по-специални грижи за безопасност на работното място в условията на пандемия?

В момента компаниите, които позволяват на служителите си да ходят в офиса, правят постоянно дезинфекция. Хората в офиса са на по-голямо разстояние един от друг, но тази тенденция също беше започнала преди години. Като изключим кол центровете, голяма част от големите компании, които растяха през последните години и продължават да растат дори по време на пандемията, увеличават все повече площта на служителите си. Бюрата са по-нашироко, но не заради пандемията, а заради комфорта на работещите.

Офис сградите имат модерни системи за прочистване на въздуха и специални вентилации. Досега не съм чувала за случаи на служители, които да са се заразили в офисите. Почти всички модерни офис сгради имат отваряеми прозорци, в нашата сграда, например, монтираме специални UV лампи във вентилационната система, които прочистват въздуха и унищожават бактерии и вируси почти на 99%.

Водите ли преговори и с други потенциални наематели и на какъв етап са те?

Надявам се, че в рамките на този месец ще подпишем още два договора. Работим активно и през юни ще имаме добре запълнена сграда. Тя се харесва много, защото е добре разположена и се вижда отвсякъде. Намира се на две улици – „Сребърна“ и „Димитър Бояджиев“, втората ще я изградим ние, а зад нас има зелена площ от четири декара, която е общинска земя. Тя ще се превърне в парк, ще инвестираме в него, така че служителите в сградата и жителите на района да могат да го използват.

Тайна ли е нивото на месечния наем, който ще плаща Алианц?

Да, това е корпоративна информация, но договореният наем е на пазарните нива в този район, които са между 12 и 14 евро. Алианц ще бъде дългосрочен наемател, срокът на договора е за десет години. За тях беше много важно да подобрят корпоративната си култура и това е причината да искат да съберат офисите си на едно място, за да имат по-голяма синергия между различните си компании.

При нас те ще имат банков клон, специално помещение за приемане и обслужване на клиенти на застрахователните и пенсионните им дружества, както деловодство на партера.

Как се отрази коронавирусната криза на офис пазара у нас през миналата година, какво беше поведението на наемателите и на собствениците на офис сгради в новата ситуация заради вируса?

Имаше период в началото на пандемията, когато пазарът беше замръзнал, тъй като не беше ясно какво ще се случи. Много компании решиха да отложат дейности. Към момента обаче наемателите, които работят в големите и модерни офис сгради, нямат никакви трудности с бизнеса си. Единични са случаите, когато някои компании са имали за свои клиенти авиокомпании или хотели, които са тежко засегнати от коронавирусната криза. Някои от компаниите дори се разширяват. IT секторът е още по-активен, защото пандемията ускори процеса на дигитализация в глобален мащаб, а България и целият регион са локация за развойна дейност.

Една от промените е, че при предишни години подобни компании наемаха с 20%-30% по-големи площи, отколкото им бяха необходими преди, защото не можеха да планират колко бързо ще растат. Ако имат нов проект, трябва бързо да наемат хората и да започнат да работят. Сега те наемат площи, които са им необходими за момента, защото са наясно, че ако им се наложи да направят проект много бързо, могат да се обърнат или към оператор на гъвкави офис площи, или да изпратят екип вкъщи за определено време.

Големите офис сгради нямат никакви затруднения с плащането на наемите. В началото през март много наематели поискаха промени в наемните си договори, но това беше под влиянието на шока, тъй като не беше ясно какво ще се случи. Това се отнася особено за компаниите от аутсорсинг бизнеса, които извършват по-рутинни дейности. Към момента обаче няма никакви съществени промени в наемните договори. Търсенето и предлагането определя цената, а компаниите са здрави и растат, те нямат причина да искат по-нисък наем и търсят много по-добър продукт.

Смятам, че ще има промени в начина, по който компаниите оперират, но няма да се стигне до 100% работа от вкъщи. Ще има хора, които ще работят от дома си от един до три дни в седмицата, но, както вече споменах, това не е никаква новост. Особено при IT компаниите това беше тенденция, започнала преди коронавирусната пандемия.

Балансирано ли е в момента търсенето и предлагането на офис площи? Има ли наематели за новите офис сгради, които сега излизат на пазара?

Има забавяне на пазара, но същевременно през миналата година не започнаха никакви нови проекти. Преди март беше започнало строителството на две или три сгради, които продължават да се строят, но след това вече почти година не е стартиран нито един нов проект. През тази година също не се очаква стартирането на нови проекти. Мисля, че в резултат на това през 2022 г. пазарът ще се балансира.

Тази година няма да е много лека, но за качествените сгради търсене има. Много важно е да се направи разграничение между сградите от клас А и другите сгради, които не са толкова качествени. В миналото границата между сгради клас А и такива от клас Б и С беше доста замъглена, но пандемията я прави все по-явна. При избора на локация все по-голяма е ролята на HR директорите и това е тенденция от последните години, продиктувана отново от желанието да се направи офисът място, в което на хората им е хубаво и приятно.

Миналата година делът на свободните офис площи нарасна, но цените успяха да задържат нивата си, какви са очакванията ви за тази година?

Не мисля, че и нивото на свободните площи миналата година се е увеличило значително. Ако има ръст, той по-скоро се дължи на факта, че за известно време бяха замразени сделките. По-възможно е през тази година да се усети някаква промяна, но не мисля, че ще се стигне до драстична разлика в нивата на наемите. Много ще зависи от това как се развиват нещата сграда по сграда.

Със сигурност ще има някакъв натиск върху по-некачествените сгради, които са на по-трудни локации или сгради, които вече са в по-напреднала фаза на изграждане и на инвеститорите се налага да са по-гъвкави, за да ги напълнят. Но не бива да забравяме, че делът на разходите на компаниите за офис е много малък, около 7%-8% от общите разходи. Основното разходно перо е свързано със заплати, социални осигуровки и придобивки на служителите.

През последните години затрудненията на инвеститорите не са свързани с нивото на наемите. Когато водим конкурентни преговори във формален процес като при Алианц, цената е много важна, но не е най-важното нещо. Мога да направя аналогия с финансовата криза през 2009 г., когато единствените разговори бяха свързани с нивата на наема. Тогава преговаряхме само с финансовите директори и само на тема колко евтин наем можем да предложим. През последните две-три години говорим с HR директорите, с които обсъждаме удобствата в офиса, какви допълнителни „глезотийки“ предлага той, а наемът не е драма.

Банките продължават ли да кредитират строителството на офис сгради?

Предишната финансова криза ни научи как да планираме инвестициите си, а през последните години банките не са толкова консервативни. Така всеки инвестира първо собствените си средства, а след това банката влиза като кредитор. През последните години банките бяха доста селективни в избора си на предприемачи, на локации и проекти. Те одобряваха компания инвеститор, която има опит, за да разчитат, че ще се справи с инвестицията. Нито един инвеститор няма трудности с финансирането и никой не спря строежите си, просто не започнаха нови проекти. Както вече отбелязах, смятам, че това е полезно и ще балансира пазара догодина.

Тази година няма да е лесна, но и няма да е толкова трудна като 2020 г. Преди пандемията пазарът беше много здрав, сградите се отдаваха много добре под наем още преди да бъдат завършени - около 40%-50% от площите в тях се отдаваха още в етап на строеж. Сега около 30%-40% от сградите, които излизат на пазара, вече са отдадени под наем. Но трябва да се има предвид и че на големите компании им отнема повече време да планират. На Алинац, например, които наеха 6000 кв. м в Park Lane Office Center, им отне година и половина. Ние започнахме разговори с тях през лятото на 2018 г. Процесът не е лесен и отнема време, защото компаниите искат да са сигурни, че са планирали добре бъдещето.

Какъв е делът на хората, които към момента работят от офиса и много ли са компаниите, които планират намаляване на офис площите си, за да ограничат разходите след експеримента с работата от вкъщи, наложен от пандемията?

В момента много малка част от хората са в офисите. Голяма част от компаниите, които работят в България, са глобални и често централите им са в големи държави като САЩ и Великобритания, където корпоративните изисквания са завишени, както и грижите за служителите. Съществува включително страх от съдебни дела, ако някой се разболее на работа, затова тези компании имат еднакви инструкции към офисите си в цял свят. Тези компании са забранили на служителите си да посещават офиса. Други компании пък дават възможност за работа от вкъщи в определени дни от седмицата.

В дългосрочен план обаче не мисля, че ще има компании, които ще преминат изцяло към дистанционен модел на работа. Някои компании биха намалили разходите си, преотдавайки част от площите си, но договорите за наем обикновено са дългосрочни – пет, седем, рядко десет години, така че не може да се правят толкова резки промени много бързо.

Инвестицията в една офис сграда е огромна, банките имат нужда от сигурност и предвидимост, както и компаниите наематели. Когато изграждат имиджа си и искат да убедят служителите и партньорите си, че са стабилни, те не могат да се местят на нова локация на всеки три години. Затрудненията за тези компании по-скоро са свързани с това как да растат. Но секторът на гъвкавите офиси през последните години доста се разви и също дава възможност в корпоративна среда бързо да се сформира екип и да бъде настанен да работи.

Какви ще бъдат работните модели на бъдещето – работа от офиса, от разстояние или комбинация от двете?

Моделът на работа ще бъде хибриден, но с преобладаваща роля на офиса. Пандемията популяризира тенденции, които се развиват от няколко години – работата от вкъщи и гъвкавото работно време не са новост. Ние, като собственици на сгради, трябва да сме гъвкави, за да направим офиса такъв, какъвто го иска наемателят.

Може ли България да се превърне в привлекателна локация за установяване на офиси от международни компании, които се стремят към оптимизиране на разходите си? Какво е необходимо да се направи, за да се случи това?

Това се случва, но е много важно да има икономическа и политическа предвидимост. България е много безопасно място за живеене, има добър градски транспорт, достъп до медицинско обслужване. Международните компании диверсифицират дейностите си. Освен това в света стават много глобални сливания и придобивания и това е много силен двигател на нашия пазар. В САЩ, например, се купува фирма и тя се оказва с два офиса в една държава, които трябва да се съберат на едно място, за да се консолидират.

У нас има качествен продукт, мога да кажа, че пазарът е доста зрял. Докато преди 15-20 години имахме проблем с наличието на качествени офис сгради, сега няма такъв недостиг. Предприемачите, които сега строят, са опитни, а това е много важно. Глобалните компании искат служителите им да се чувстват добре във всички държави, а България има предимството на добър баланс между цена и качество на продукта.