Офис пазарът у нас замръзна, на фокус са складовете

2020 година беше различна. Тя донесе промени в много аспекти на личния и обществения живот и разтърси икономиките. Сега, когато годината е вече история, Investor.bg събра най-значимите събития и тенденции от политическия и икономически живот в България и по света през последните 12 месеца в специалната секция "Икономиката през 2020 г."

Коронавирусът, който застигна и България на 8 март 2020 г., засегна икономиката и промени дългогодишни модели на работа, потребление и забавление, а това на свой ред се отрази и на бизнес имотите у нас. Повсеместната работа от вкъщи замрази офис пазара, спадът на туризма заради ограниченията за пътуване, липсата на събития и на пътуващи по работа създава главоболия на хотелиерите, затварянето на моловете през пролетта и в края на годината и свиването на разходите на потребителите за стоки от неосновна необходимост подлагат на натиск търговските площи.

На този фон най-слабо засегнат от пандемията е секторът на индустриалните и логистични имоти, който дори извлича полза от ръста на онлайн търговията и засилилата се вследствие на него необходимост от складове на логистични, дистрибуторски и куриерски компании. България има възможност да привлече нови инвестиции в сегмента и благодарение на осъзнатата вследствие на пандемията необходимост от много компании за преместване на производства от Азия към Европа, за да скъсят веригите си на доставки и така да намалят уязвимостта си при бъдещи сътресения. За целта обаче и страната ни трябва "да напише домашното си" с подобряване на регулациите и намаляване на административното бреме. 

Тенденциите на българския пазар на бизнес имоти през тази година не са уникални за страната ни, а са в унисон със случващото се на пазарите в Европа и в цял свят.

Офис, домашен офис или и двете?

Признаци за забавяне на офис пазара в София имаше още в края на миналата година. През 2019 г. предлагането на първокласни офиси в столицата се увеличи след излизането на пазара на няколко големи бизнес проекта като Сгради А и В от Garitage Park, Space Tower и сграда 1 на Advance Business Center. В същото време усвояването на офис площи остана под нивото от 2017 и 2018 г.

Коронавирусната пандемия и преминаването до голяма степен към режим на работа от вкъщи на служителите нанесе силен удар на пазара. Към есента на 2020 г. по-малко от една трета от служителите в София работеха от офиса, а след второто затваряне заради коронавируса вероятно делът им е намалял още повече. Заради разрастването на коронавирусната пандемия не е ясно кога и до каква степен служителите ще се върнат в офиса. Според последните прогнози служителите ще започнат постепенно да се връщат в офисите от пролетта на следващата година, но е почти сигурно, че работното място няма да е това, което беше.

“В началото на пандемията през март много от фирмите и служителите бяха ентусиазирани от възможността да работят дистанционно, месеци по-късно вероятно много от тях преосмислят този формат. Настъпва умора от различен вид, комуникацията директно с колегите и екипите, нуждата от социален контакт също се оценяват по-високо. Така че водеща ще бъде епидемичната обстановка и желанието за социализиране на служителите. Интересно ще бъде да проследим и какви ще бъдат плановете за формат на работа на водещите корпорации, които обичайно задават тенденциите в индустриите си. Очакваме първите такива модели през първата половина на следващата година“, допълва Петкова.

На фона на успешния засега експеримент с работата от вкъщи компаниите не бързат да наемат нови офис площи, а част от тях дори търсят възможности да преотдадат вече наети пространства, за да оптимизират разходите си. На офис пазара доминират подновяванията на договори или приключването на сделки за преместване на нова локация, за които преговорите са започнали преди пандемията.

В резултат на това през третото тримесечие консултантската компания MBL отчете за първи път в модерната история на офис пазара в София отрицателно нетно усвояване на площи (т.е. разликата между реално наетите площи през текущия период спрямо предходния). Според прогнозите на компанията до края на годината новонаетите площи ще бъдат с 60% под обема от 2019 г., с което търсенето ще отбележи най-слабия си резултат от финансовата криза насам. Празните офис площи на софийския пазар вече са двуцифрено число и към края на третото тримесечие достигат 11,4% по данни на Forton.

На фона на забавянето на пазара предприемачите не бързат да строят - забавят завършването на започнати проекти и отлагат стартирането на нови за по-добри времена. По данни на Forton завършените през 2020 г. офис сгради са с обща отдаваема площ под 90 хил. кв. м, докато в началото на годината заявените обеми бяха значително по-големи. Един от ключовите офис проекти, които бяха завършени през тази година, е третата сграда в Garitage Park.

„Нашето очакване е наемателите да са малко по-предпазливи в наемането „на зелено“, докато се уточнят плановете на компаниите за начина, по който хората ще работят в офисите предвид желанието както на компаниите, така и на служителите да има възможност за работа извън офиса един или два дни в седмицата след края на пандемията“, отбелязва Верка Петкова.

Най-голямата сделка на офис пазара в София беше обявена малко преди коледните празници – наемането от Алианц България Холдинг на 6000 кв. м от новостроящата се офис сграда Park Lane Office Center в квартал „Хладилника“. Договорът е за десет години, а групата планира да събере всичките си компании на три етажа в новия офис комплекс. По-рано през годината Commerzbank нае 3500 кв. м в строящата се офис сграда Advance Business Center в Бизнес парка в квартал „Младост“, където германската банка планира да локализира своя IT отдел в София.

По-бавните обороти на офис пазара през тази година карат наемодателите да предлагат повече стимули и отстъпки на наемателите като стъпаловиден наем или периоди без наем, има и случаи на предсрочно прекратяване на наемния договор, както и подписване на по-кратък договор за период от пет или дори от три години.

Въпреки че офис пазарът е поставен под натиск от пандемията за момента цените на наемите задържат нивата си. По данни на консултантските компании офертните стойности за първокласни проекти в центъра на София варират между 12 и 15 евро на кв. м, а по протежението на големите булеварди нивата се движат между 12 и 14 евро на кв. м. В краткосрочен план обаче се очаква спад на офертните нива на наемите заради прогнозите за ръст на свободните площи и излизането на нови проекти на пазара.

Двигател на търсенето остават компаниите от IT и аутсорсинг сектора, следвани от професионалните услуги, фармацията, търговията и производството. По данни на MBL към края на третото тримесечие обемът на модерните офис сгради в София е 2,184 млн. кв. м, а в строеж са 376 хил. кв. м, като само за 16% от тях има предварителни договори с наематели. Догодина на офис пазара в столицата трябва да излязат още 190 хил. кв. м офис площи, а през 2022 г. към тях ще се прибавят още 125 хил. кв. м.