П. Илиев: През 2021 г. лихвите и достъпността на жилищните кредити ще се запазят

Петър Илиев е оперативен директор в кредитния посредник "Кредитланд" и финансист с 13 години опит в кредитното консултиране и посредничество при набавяне на банково финансиране. Той е бакалавър по „Международни икономически отношения“. През 2007 г. се присъединява към екипа на финансовия портал "Моите пари" и скоро след това избира кариера в прохождащия по това време бранш на кредитните посредници.

Има интереси в областта на финансите, недвижимите имоти, статистиката и макроикономиката. Разработил е статистически регресионен модел за изследване на цената на жилищния кредит в България и влиянието на основни макроикономически и финансови показатели върху нея. Води потребителски обучения и семинари за кредитна култура и права на кредитополучателите у нас. 

- Как се промениха поведението и нуждите на клиентите по отношение на жилищното кредитиране по време на пандемията?

- Хората, търсещи жилищен кредит, продължават внимателно да анализират пазара в търсене на най-добрите предложения от банките и да се стремят да вземат информирано решение. Естествено водещ критерий за избора продължава да бъде най-ниска цена на финансирането, изразена в общия разход по кредита и в годишния процент на разходите (ГПР), но отчитаме и завишен интерес към кредитни продукти с включена рискова застраховка "Живот".

Кредитоискателите подхождат по-консервативно и избират по-дълъг срок на ипотечните кредити, за да е по-ниска месечната вноска и да могат да я обслужват дори при сътресения и временен спад в доходите. Обикновено се спират на 20 години срок и повече. Пазарът тук предлага срокове до 30-35 години. В това отношение регулацията у нас да няма такси при предсрочно погасяване на ипотечните кредити след първата година е особено полезна за активно управление на кредитните задължения.

Друга тенденция, която наблюдаваме, е, че запитванията за жилищен кредит с цел инвестиция (отдаване под наем или за бъдеща препродажба) намаляха драстично след началото на пандемията. В момента потребителите основно търсят ипотечни кредити за жилищни нужди в семейството, което е логично предвид спада на наемните нива в последните месеци.

- Колко активни бяха хората да искат разсрочване на плащането по вече взети кредити?

- Статистиката, която БНБ публикува, показва, че към 30 септември 93 316 физически лица са били одобрени за разсрочване по правилата на мораториума, а разсрочените кредити са с балансова стойност малко над 2 милиарда лева. За съжаление, липсва информация каква част от тези кредити са ипотечни, каква - потребителски и каква - кредитни карти. Дори да изключим кредитните карти от уравнението, пак излиза, че едва около 9% от домакинствата са се възползвали от отсрочване на кредитите.

По наши впечатления това са основно кредитополучатели, заети в най-засегнатите сектори на икономиката: ресторантьорство, туризъм и хотелиерство, масови мероприятия, отдих и спорт. Хората разбраха, че отсрочването води до оскъпяване на кредитите с няколко месеца лихвен разход и се възползваха от тази опция само при сериозен срив в доходите си.

В момента е твърде рано да правим прогнози дали ще има много хора, подали молби за разсрочване след удължаването на срока на мораториума. БНБ утвърди правилата за това наскоро и все още някои банки не са готови с вътрешните процедури за приемане и разглеждане на тези молби. Все пак онлайн проучване на портала за потребителски финанси "Моите Пари" показа, че има завишен интерес и 30% от посетителите на сайта ще се възползват от дадената допълнителна възможност за отсрочка.

- Какво показват данните ви - запазват ли се нивата на жилищното кредитиране спрямо периода преди пандемията?

- Нивата на жилищното кредитиране не само се запазиха, но и продължаваме да сме свидетели на ръстове при тези кредити, макар и не с темповете от предходните години. За осемте месеца от началото на пандемията у нас статистиката показва, че при новите жилищни кредити имаме ръст от около 4% спрямо същия период на миналата година. При нас в "Кредитланд" запитванията за нови кредити също не са намалели в последния месец въпреки втората блокада.

Пазарът на жилища е много инерционен, особено в големите градове, където е концентриран основният обем ипотечни кредити. Купуват се много имоти в процес на строеж, които често са договорени и капарирани още преди да сме чували за COVID-19. Сега със завършване на сградите идва моментът за плащане на остатъка от цената с ипотечен кредит и купувачите, дори и да не се чувстват сигурни в доходите си, не са склонни да изгубят платеното самоучастие на по-ранен етап, което често достига 30-40% от продажната цена, и пристъпват към финализиране на сделките.

- Станаха ли банките по-консервативни в резултат на негативните ефекти от пандемията и промениха ли се част от изискванията за отпускане на жилищен кредит?

- В първите седмици след обявяването на извънредното положение през март повечето банки реагираха и въведоха някои рестрикции в политиката си за жилищно и потребителско кредитиране, най-вече поради липсата на информация за продължителността на пандемията и последствията й за икономиката.

Тези рестрикции варираха като конкретни мерки и интензитет при различните банки, но бяха най-вече насочени в няколко направления. Рестриктивен подход при анализ на кредитоискатели с източник на доходите от най-засегнатите браншове и от наеми. Ограничаване на кредитирането за българи, работещи в чужбина. Внимателен анализ на всеки инвеститор при отпускане на кредити за жилища в „груб строеж“ (Акт 14 или Акт 15). Минимални ограничения в изискваното самоучастие от кредитоискателите и в приемливите съотношения дълг/доход (между 5% и 10% повече).

Още в началото на лятото повечето банки разбраха, че негативните ефекти за икономиката не са толкова големи и повечето бизнеси продължават работа и изплащат заплати, а строителството на новите сгради не е спряло нито за миг. При цените на жилищата също прогнозираният срив не се състоя. Затова повечето рестрикции бяха смекчени или изцяло вдигнати.

Бих казал, че от септември пазарът се върна в нормалното си русло и в момента имат затруднения да получат кредити само заетите в „затворените сектори“: ресторанти, заведения, хотели, туристически агенции, пътнически транспорт и други. Но и при такива кредитоискатели банките проявяват индивидуален подход и при доказване, че заплатите се получават регулярно и работата не е спряла или при предоставяне на поръчител или съдлъжник жилищни кредити се отпускат.

- Промени ли се процентът на самоучастие, който изискваха банките след пандемията в сравнение с периода преди появата на COVID-19?

- Първоначално имаше изискване за 5%-10% повече самоучастие, но в последните месеци банките възстановиха финансирането на жилища до нормалните „предпандемични“ 80-90% от пазарната оценка с някои вариации според населеното място и типа строителство на имота.

- Склонни ли са банките да финансират нови жилищни проекти в условията на пандемия и как се промениха изискванията им по отношение на строителните предприемачи?

- И преди пандемията не всички банки кредитираха имоти преди завършване и въвеждане в експлоатация на сградите. Банките научиха уроците от световната финансова криза преди 10-12 години, когато много инвеститори фалираха и много строежи бяха изоставени незавършени с години. При кредитиране „на акт 14“ банките обследват кредитната история и броя завършени сгради на инвеститора, както и често изискват актуални финансови отчети на фирмата преди включване на съответната сграда или инвеститорска компания в одобрен списък за кредитиране на имоти в „груб строеж“.

Пандемията само затвърди тази практика и накара някои банки да „ревизират“ тези одобрени списъци. В допълнение доста от банките вече поставят условия част от кредита, обичайно минимум 10%, да се отпусне и плати на инвеститора едва след въвеждане в експлоатация на сградата. Тези практики са по-скоро здравословни и в защита на интереса на кредитоискателите-купувачи.

- Достъпното финансиране и ниските лихви поддържат силен интереса към жилищния пазар дори в тази сложна ситуация, какви са очакванията ви за следващата година – ще се запазят ли същите достъпни лихвени нива и същите други условия?

- Няма причина да очакваме промяна в лихвените нива. Банките продължават да са свръхликвидни и цената на привлечения ресурс, който идва най-вече по линия на депозитите, все така намалява. В среда на спадащи печалби (и на липса на лихвен приход от клиенти, възползвали се от условията на мораториума), банките ще продължават да кредитират активно, за да си осигурят приходи.

Ипотечният пазар у нас е изключително конкуретен и ако някой от участниците си позволи да предлага по-скъпи кредити, това веднага би довело до загуба на пазарен дял. От друга страна, рискът от неплатежоспособност на длъжниците със сигурност леко се е повишил в сравнение с миналата година, така че не мисля, че ще има допълнителен съществен спад на лихвените нива през 2021 г. Затова прогнозата ми е през 2021 г. лихвените нива и достъпността на жилищните кредити за потребителите да се запазят такива, каквито са в момента.

- Какъв съвет бихте дали на кандидатите за жилищни кредити в момента, как да се подготвят, преди да кандидатстват?

- Съветвам хората да се информират добре, да четат внимателно преддоговорната информация и да съпоставят няколко оферти или да ползват услугите на кредитни посредници, които сравняват целия ипотечен пазар. В текущата несигурна среда е задължително преди капариране на имот да е получено предварително одобрение от поне една банка и по възможност да е направена пазарна оценка на имота от независим оценител за тази банка, преди да се влезе в договорни отношения с продавача и да се плати капаро.

Ако ще се закупува имот за основно жилище и бъдещият кредитополучател има деца или други зависими членове на домакинството, то застраховката "Живот" определено става необходимост, а не някаква „безсмислена екстра“.

Не на последно място в кризисна среда повече от всякога е необходимо да заделим настрана в банкова сметка или безсрочен влог т.нар. „ликвиден буфер“ или „авариен фонд“ - средства, достатъчни да покрият 5-6 месечни вноски по кредитите, които да ни помогнат в случай на забавена заплата, съкращение, неплатен отпуск, здравословен проблем или друга неочаквана ситуация.