Наематели и наемодатели в българските молове в трудно търсене на компромис

Наематели и собственици на търговски центрове у нас опитват да предоговорят наемните си отношения след края на извънредното положение, което доведе до затваряне на моловете и постави както тях, така и търговците на дребно в затруднено положение. 

В края на май Българската ритейл асоциация изпрати писмо до всички търговски центрове в страната (с което Investor.bg разполага) с пет основни искания за промяна в договорните наемни отношения, позовавайки се на променената икономическа ситуация в страната заради коронавирусната криза. А именно - намаляване на работното време на търговските центрове, преминаване на подоходен наем на месечна база, фиксирана сервизна такса в размер на 1 евро на кв. м за времето, когато търговските центрове не работеха, максимален размер на неустойката при невъзможност на търговския обект да продължи работата си и освобождаване от наем за времето на извънредното положение.

„Това, което се очакваше, се случи – започнаха преговори с всички наематели поотделно, доколкото това е възможно. До този момент имаме единомислие по въпроса за намаляването на работното време и за това, че не се дължи наем за времето, в което моловете са били затворени“, казва пред Investor.bg Мариан Колев, председател на Българската ритейл асоциация и основател и мажоритарен собственик на веригата за продажби на детски стоки и играчки „Хиполенд“.

На молбата за коментар на Investor.bg до големите търговски центрове в София откликнаха само Serdika Center и Paradise Center, собственост на южноафриканския фонд за инвестиции в недвижими имоти NEPI Rockcasle.

“Част от исканията на Българската ритейл асоциация са взети под внимание и вече са предприети определени действия. Отворени сме да обсъждаме промени в договорите за наем, както и отстъпки, приложими за всеки конкретен случай“, се казва в позицията на двата търговски центъра, изпратена до Investor.bg.

„Но тук трябва да подчертаем, че наемателите ни са над 600, с различни локации и различни като профил и мащаб компании, които са засегнати по различен начин от кризата, имат специфични проблеми и търсят съответни решения, които понякога се различават от исканията на членовете на асоциацията. Индивидуалните наематели, наемодателите и търговските центрове се различават по своята структура, както и по отношение на организацията на своите търговски отношения и следователно не е възможно да се установят общи принципи, които да регулират всички договори за наем еднакво. Ключов в тази ситуация е индивидуалният подход, а  не опитите за отговор на групови искания“, допълват търговските центрове.

Според тях в преговорите винаги следва да се търси балансирано разпределение на тежестта. „Наш основен приоритет е запазването на общата среда за търговия на дребно и продължаване на партньорствата ни, за които вярваме, че не трябва да се определят от правни постулати, които понякога не отчитат реалните търговски взаимоотношения, а от честни преговори между нас, в качеството ни на търговци“, отбелязват те.

„NEPI Rockcastle е водещият инвеститор в търговски имоти в Централна и Източна Европа. Нашето развитие се основава на добре изчислени инвестиции, базирани на добро разбиране на местната реалност и възможностите във всяка област, в която нашите търговски центрове работят. Вярваме, че опитът ни, както и желанието ни да работим честно и открито с всички страни в тази ситуация ще ни помогнат да намерим правилните решения“, отбелязват те.

Дължи ли се сервизна такса? 

По думите на Колев най-големи спорове в разговорите с представителите на търговските центрове предизвиква въпросът дали наемателите дължат сервизна такса, докато моловете са били затворени. „Тезата на мол мениджърите е, че са имали разходи за охрана, осветление и т. н., докато мнението на юристите на повечето търговци е, че те биха направили компромис да платят само част от сервизната такса“, отбелязва Колев. „Опитваме да договорим да се плати част от сервизната такса, която да е в размер не повече от 10% до 20% от цялата сума, а това е повече от компромисно решение от страна на наемателите“, допълва той.

За търговците, които няма да могат да отворят обектите си в моловете или ще бъдат принудени да ги затворят месец или два след възобновяването на дейността им, Българската ритейл асоциация настоява за горен размер на неустойката при прекратяване на договора за наем в размер на тримесечен наем плюс сервизна такса. „Тази тема почти не е коментирана в разговорите, защото мол мениджърите преговарят преди всичко да задържат наемателите си“, отбелязва Колев.

Според него делът на търговските обекти, които ще бъдат принудени да затворят врати, е между 10% и 15%. Това са обекти, които няма да са в състояние да възобновят дейността си, защото не са работили през периода на извънредното положение, а някои от тях са продължили да плащат заплати на служителите си. Някои модни оператори пък ще изпитат затруднения, защото колекциите с дрехи вече са остарели и те не могат да ги продадат на същите цени, пояснява Колев.

В същото време големи международни вериги няма да имат сериозни проблеми, тъй като са на подоходен наем, допълва той. „За никой търговски център не е добре да има затворени магазини. Всеки затворен магазин е минус и у потребителите се създава усещане, че търговците бягат, следователно нещо не е наред. Големите вериги магазини също не искат да седят сами в моловете. Някои от тях дори имат клауза в наемния договор, че ако запълняемостта на търговския център падне под определен процент, ще имат право да си тръгнат или да не плащат наемите си“, казва Колев.

Наемателите преговарят с търговските центрове и за намаляване на наема в месеците след отварянето на моловете, като по думите на Колев голяма част от тях са склонни да приемат това искане и дори сами предлагат конкретен процент. „Нашата асоциация искаше периодът на плащане на по-нисък наем да бъде до края на годината или началото на следващата, докато представителите на търговските центрове предлагат той да е около три месеца, а след изтичането им да започнат нови преговори, ако се окаже, че посещаемостта е по-слаба в сравнение с периода преди затварянето на търговския център, което към момента е точно така“, отбелязва още Колев.

Коронавирусът - изпитание и за наематели, и за наемодатели

Според Serdika Center и Paradise Center цялата екосистема на търговията на дребно е била засегната в голяма степен от коронавирусната криза – клиенти, наематели, доставчици. „Да бъдеш наемодател, т.е. да притежаваш и отдаваш под наем търговски обекти, е бизнес като всеки друг - собствениците на търговски центрове имат служители, плащат данъци и осигурителни вноски, имат парични потоци, заеми и са негативно повлияни от COVID-19 като всеки друг бизнес. Те също имат нужда от защита на техните интереси. Някои от тези дружества (или техните собственици) са публични (акциите им се търгуват на международни борси) и трябва да се справят с кредитори и притежатели на облигации, към които имат редица задължения и ангажименти. С оглед на всичко това, няма как да скрием, че изминалите няколко месеца бяха огромно предизвикателство за нас. Изправени сме пред бизнес среда, каквато никога досега не сме виждали“, отбелязват търговските центрове. И допълват, че следят внимателно темповете, с които се възстановява бизнесът въпреки наложените рестрикции и данните им дават основание да вярват, че ще преодолеят кризата.

„В момента обектите в търговските ни центрове поетапно възстановяват дейността си съобразно всички изисквания на Министерство на здравеопазването. Очакваме с изтичането на срока на последните заповеди на институцията всички бизнеси на територията на нашите молове да бъдат възобновени. Предстои откриването и на много нови обекти“, отбелязват търговските центрове.

Според Мариан Колев преговорите между търговските центрове и наемателите на обекти в тях продължават да се водят интензивно, като на ден текат по няколко срещи. „Моловете си разделят екипите на отделни групи, за да могат да приемат повече представители на наемателите. Невинаги срещите завършват със стискане на ръце. Мисля, че те ще продължат най-малко още един месец и е добре поне, докато продължава този процес, да няма ексцесии“, казва Колев.

По думите му има предложения за протести, но той смята, че повечето мол мениджъри са склонни на компромиси. „Нека се протестира, когато не можем да се разберем на масата на преговорите. Напрежението не е толкова назряло и ако моловете продължат да проявяват склонност към компромиси, се надяваме да стигнем до споразумение“, отбелязва той.

В качеството си на мажоритарен собственик на „Хиполенд“ Колев призна, че месеците на извънредно положение са били тежки, тъй като веригата е трябвало да плаща заплати на над 200 души на половин работен ден. За голяма част от служителите не е могло да се намери работа в градовете, в които веригата има само един магазин в търговски център, който е бил затворен. „Реално сме субсидирали служителите си, не сме пуснали никого на борсата, не сме ги освободили, а това води до акулумирането на сериозни минуси. От гледна точка на оборотите спадовете ни са такива, каквито можем да поемем, тъй като имаме сериозни резерви и голям онлайн магазин. Много от загубените обороти в моловете се пренесоха в онлайн търговията и магазините извън търговските центрове“, отбелязва Колев. 

Месеците на извънредно положение у нас са били тежки и за веригата за спортни стоки Sport Depot. Към момента тя има 29 магазина в България, шест от които под търговското име District by Sport Depot, и всички работят. Последният е бил отворен на 28 май в Пловдив, съобщава пред Investor.bg Красимир Цонов, изпълнителен директор на веригата.

„От 1 април работеха само шест наши магазина, които не се намират в молове. Служителите ни бяха на половин работен ден, забавихме плащания към доставчици, отказахме стока, която не бяхме получили, както и стока за зимния сезон. Очакванията ни са за намаление на планирания оборот с поне 20%“, отбелязва Цонов и допълва, че в момента се работи по оптимизиране на работното време на магазините и на персонала на компанията като цяло.

В същото време по думите му магазините Sport Depot в съседните страни – Сърбия, Румъния и Гърция, са се представили отлично по време на кризата, тъй като веригата не е имала затворени обекти в Сърбия и Румъния или не е имала проблеми да плаща заплати на неработещи служители, тъй като те са били поети от държавата в Гърция, казва Цонов, уточнявайки, че обектите в тези страни са по-малки като обем на операциите и като брой служители.
Той разкри, че на този етап веригата е спряла отварянето на нови магазини у нас и в съседните страни и дори планира да затвори магазини в няколко търговски центъра, които не са рентабилни.