Заради вируса: С 10 хил. eвро се сви продажната цена на двустайните жилища в София

Средната сума за покупка на двустайно жилище в София през двата месеца на извънредно положение у нас е намаляла с 10 хил. евро и достига около 90 хил. евро, сочат данни на Адрес Недвижими имоти, оповестени от главния изпълнителен директор на компанията Гергана Тенекеджиева по време на онлайн събитие. 

През същия период на пазара са се появили интересни предложения и за тристайни апартаменти на цена до 100 000 евро, допълни тя. По данни на компанията 10% е отстъпката, която най-често е била договаряна при реализацията на сделките.

Тенекеджиева се въздържа от прогноза какво ще се случи с цените на жилищата след коронавирусната криза, като посочи само, че те се определят от участниците на пазара – купувачите, продавачите, а през последните десет години и банките като сериозен участник на имотния пазар. Поевтиняване на жилищата обаче неминуемо ще има, тъй като за периода на извънредно положение отливът на купувачите е с 50%. При надценените имоти обаче вече се наблюдава спад на цените в рамките на 10%, каза Тенекеджиева. 

След първите две седмици на ступор на пазара в началото на април по-активни са станали продавачите, а броят на купувачите се е възстановил на около 20%, сочат наблюденията на Адрес. „Те може би бяха притеснени, че няма да реализират сделки, защото се говореше за криза, но към края на април и началото на май ситуацията се промени, купувачите се активизираха много и те отново са повече от продавачите на пазара“, каза Тенекеджиева.

В същото време продавачите са възприели позиция на изчакване, за да видят какво ще се случи след отминаването на извънредното положение. „На пазара останаха само продавачи, които трябва да решат жилищния си проблем – да излязат от инвестиция или им се налага да се преместят, да се свият или разширят“, посочи Тенекеджиева.

Тя смята, че е нормално да се изчака, за да се види как ще се развие ситуацията, но предупреди, че пазарът на имоти е много бавно адаптивен. „При предходната криза напасването на пазара продължи между четири и шест години. Сега не знаем какво ще се случи с развитието на вируса през есента, зимата и през следващата година. Пазарът на имоти ще бъде изключително обвързан с разпространението на заразата“, посочи Тенекеджиева.

Тя посъветва участниците на пазара да реагират сега и допълни, че имотите с добра локация в поддържани сгради ще запазят стойността си, тъй като натискът на купувачите при тях не е толкова голям.

34% от сключените сделки през периода са били с пари в брой, а 11% са били с кредит между 80% и 100% стойността на имота. 20% от клиентите на Адрес са използвали банково финансиране за между 50% и 80% от сумата.

„На пазара излязоха хора със спестявания. Преди извънредното положение новите купувачи бяха представители на поколението на милениълите (родените от средата на 80-те години до средата на 90-те години - бел. ред.), докато през последните два месеца се засили интересът на хората над 50 години, които бяха активни и в реализирането на сделки. Това си има своето обяснение – те са преживели обезценяването на парите при предишни кризи и считат, че когато се заговори за нова криза, това е едно от първите неща, които може да се случат. Основната инвестиция на българите е в имоти и ако преди коронавируса те помагаха на децата си да купят жилище, сега купуват имот без претенции за какво ще го използват. Търсят добра локация и добър имот, за да инвестират средствата си“, каза Тенекеджиева.

По отношение на ипотечното кредитиране тя отбеляза, че банките са по-внимателни, като разглеждат прецизно профила на клиентите и валидират оценките на имотите, които правят оценителските агенции, но не са спрели финансирането на целеви кредити за покупка на жилище.

„Когато се прави оценка на имот, тя винаги включва ликвидационна стойност, като преди извънредното положение банките залагаха 5% по-ниска стойност, т. е. ако банката трябва да продаде веднага този имот, каква ще е цената му. В момента залагат 10% ликвидационна стойност“, отбеляза Тенекеджиева.

Тя припомни, че при предходната криза, когато нямаше отлагане на плащанията по ипотечните кредити, банките са се напълнили с имоти след две години, затова е рано да се каже какво ще се случи сега.

Друга тенденция през последните два месеца е увеличаването на празните жилища под наем, тъй като за много хора е трудно да плащат високите наеми отпреди коронавируса и търсят по-бюджетни варианти. „Бюджетът на наемателите не се е вдигал през последните две-три години, докато наемите растяха много активно, защото имаше много наематели. Сега жилищата на някои наемодатели, които не успяха да задържат наемателите си, стоят празни дълго време, така че очаквам да има спад“, посочи Тенекеджиева и допълни, че наемите на двустайни апартаменти са намалели с 60-70 лв. при новите сделки.

Според нея строителните предприемачи са се адаптирали бързо към променената ситуация на пазара и предлагат добри схеми за плащане, при които основната част от сумата се получава след издаването на разрешение за ползване, което не е било масова практика преди това. „Засегега инвеститорите казват, че ще завършат сегашните си проекти и ще изчакат със стартирането на новите. Разбира се, този проблем не стои пред предприемачи, които имат парцели на топ локации“, каза Тенекеджиева.

За периода на извънредното положение няма промяна в най-предпочитаните квартали за покупка на жилище в София – купувачите отново са ориентирани към Лозенец, източните и южните райони. „Центърът винаги остава интересен за хората с пари, които имат бизнес и считат, че в етап на затруднение на пазара на имоти, могат да си купят жилище на изгодна цена“, посочи Тенекеджиева.

Въпреки промените двустайните и тристайните жилища остават най-предпочитани от купувачите – те представляват съответно 30% и 25% от всички покупки. Едностайните жилища заемат дял от 10%, а многостайните – 8,5%. Сериозен интерес през периода са представлявали гаражите. Сделките за тях формират 15% от всички покупко-продажби между 13 март и 13 май.

Тенекеджиева отбеляза, че през последните години моментът за покупка на имот по морето винаги е бил добър, защото руските им собственици са готови да ги продадат на два пъти по-ниска цена. „От времето, когато руснаците са купили имота досега, рублата е поевтиняла два пъти, така че вземайки парите си в рубли, те имат същата сума, която са похарчили преди десетина година за покупката на имота си“, посочи Тенекеджиева.

Тя е песимистично настроена за сезона по морето, защото паричните потоци на пребиваващите там руснаци няма да дойдат това лято, а в същото време се говори за отпадане на карантинните мерки в Гърция. „Това не е добре за българския туризъм“, посочи Тенекеджиева.