Коронавирусът е искрата, която може да доведе до големи промени в строителството

Петър Мастиков е главен анализатор на Националния Регистър за Ново Строителство и Реконструкции в България – www.bcc.bg. Роден през 1980 г. в гр.София. Завършил е специалност "Прогнозиране и планиране на икономическите системи" в УНСС през 2003 г. От 2004 г. става част от екипа на Болкан Кънсалтънси Център ЕООД. Разработил е редица прогнози и оценки на строително-инвестиционния пазар, пазарите за недвижими имоти, строителните материали, маркетингови стратегии и анализи в сферата на строителството и инвестициите за външни компании и редица ключови обекти в страната. Лектор и участник в конференции. Участва активно с редица публикации за развитието на пазара на строителство и имоти.

Как ситуацията с коронавируса се отразява върху строителния сектор у нас и каква е прогнозата ви в краткосрочен и дългосрочен план?

През последните 16 години Националният Регистър за Ново Строителство и Реконструкции в България включва всеки обект на етап строеж и го проследява през различните етапи на строителство. Огромният обем пазарна информация ни дава възможност да анализираме детайлно процесите и взаимовръзките между различните пазарни елементи, както и да изведем определени тенденции.

В момента целият свят се намира в окото на “перфектната буря”. Съхраняването на живота и здравето на хората ще промени значително икономическия модел. Коронавирусът тепърва се очаква да се развихри в икономически и хуманитарен план.

Строителството и имотите са функция на икономиката на страната, а тя неминуемо ще пострада, както в краткосрочен, така и в средносрочен аспект. Ситуацията блокира в значителна степен основни процеси в България, като възпира нормалното потребление.

Кризата от 2008 г. показа, че строително-инвестиционният процес реагира с известно забавяне във времето, като в следващите два-три месеца няма да има чувствителна промяна. В по-дългосрочен план обаче ситуацията ще се промени значително. Застой на строителния пазар се очакваше, но коронавирусът е искрата, която може да доведе до по-мащабни промени. Голяма част от проектите в начален процес на развитие вече са в етап на изчакване или временно спират. Въпреки това строителният бранш е като товарен влак – трудно спира, но и след това трудно потегля.

Всичко зависи от това кога светът ще намери решение на проблема със заразата. Ако в рамките на няколко месеца се намери успешен метод за лечение, то може да се очаква ударно възстановяване на кривата на потреблението, даже и свръхпотребление, докато тя намери своята равновесна точка. Но ако се наложи да се премине по трудния път на т.н. “стаден имунитет” и в очакване на ваксина, то времевият хоризонт се измества с една-две години, което вещае сериозни изпитания при строително-инвестиционния пазар.

По-подготвени ли са сега строителните компании да се справят в условия на забавяне на икономиката в сравнение с предишната криза през 2008 г.?

Разпространението на коронавируса в България и в целия свят набира скорост. Бизнес решенията в строителния бранш трябва да идват още по-бързо. Надеждните решения изискват много внимателно планиране, което да помогне на всеки един участник да се ориентира в турбулентността на пазара.

Финансовата криза от 2008 г. в голяма степен образова както строителните предприемачи, така и купувачите на имоти. Инвеститорите и строителите, които продължиха да налагат добри проекти и качествено изпълнение, и сега ще успеят да намерят правилната формула за справяне със ситуацията. Неизбежно обаче тя ще рефлектира силно върху новопоявилите се инвеститори (т.н. “парашутисти”), на много от които ще им бъде изключително трудно да завършат проектите си.

Очаквате ли да се стигне до замразяване на проекти и какво ще е отражението върху съответните пазари на жилища, офиси и индустриални имоти от гледна точка на предлагане и цени?

В момента има три основни насоки, които трябва да бъдат оценени - самият строителен процес, финансирането и крайното потребление. Тези елементи са свързани, но въздействието на коронавируса ще влияе по различен начин върху тях.

Има индикации, че самото изпълнение на строителството няма да бъде нарушено в значителна степен от вируса. Разбира се, това ще повиши разходите на строителните компании, които са предназначени за обезопасяване на работния процес. Веригата на доставките обаче може да пострада, което да промени заложените параметри или да доведе до значителни забавяния.

Що се отнася до сградите, чието строителство не е стартирало, то голяма част от тях ще бъдат отложени за по-добри времена.

Финансирането на проектите в краткосрочен план няма да бъде повлияно, но в средносрочен и дългосрочен период ще бъде изключително трудно, особено ако се разчита на банково финансиране или продажби на зелено. Коронавирусът предизвика шоково спиране на крайното потребление. Това е голямата разлика с кризата от 2008 г., когато тя беше финансова, а сега изцяло криза на потреблението.

Всички сегменти от строителството - жилища, офиси, индустриални, търговски, хотелски и ваканционни имоти, ще понесат последствията от намалените продажби и спряното потребление. Съвсем скоро очаквам наемните нива за всички типове имоти да понесат сериозна корекция надолу, особено това важи за офис площите. Туризмът като първата най-силно засегната сфера рефлектира и върху Airbnb имотите, които от своя страна генерираха голямо търсене на малки  апартаменти.

Все пак, ако разпространението на коронавируса скоро бъде ограничено, пазарът на имоти може да отскочи обратно по-късно тази година.

Какво беше състояние но строителния сектор преди ситуацията с коронавируса, кои са основните акценти от развитието му през миналата година?

През изминалата 2019 г. Националният Регистър за Ново Строителство и Реконструкции отчете по-голям обем стартирало строителство с 1,78% спрямо предходната 2018 г. Общо за изминалата година са стартирали 6 716 645 кв. м разгъната застроена площ, което е увеличение със 117 587 кв. м. Шест поредни години беше наблюдаван двуцифрен ръст на новите започнати площи в страната. През изминалата година обаче кривата на строителството достигна т.н. “плато” или пазарна зрялост.    

Градското жилищно строителство продължава да е най-значимият сегмент, който е в основата на цялостното представяне на строителната индустрия, без да включваме инфраструктурното строителство. Отчита се ръст от 7,82%, като жилищни сгради, преминали в етап строеж през 2019 г., имат 4,299 млн. кв. м РЗП или с 311 964 кв. м повече от 2018 г. Темпът на увеличение обаче значително намалява, като регистрираният ръст е далече от този през 2017/2018 г., когато бе близо 40%.

От съществено значение през изминалата година е отбелязаният ръст при строителството на офис площи, като увеличението достига до 27%, или нови 450 000 кв. м, преминали в етап строеж.

През последните години динамичното се изграждаха промишлени и складови площи, като те обуславяха големите ръстовете от последните години. Те въздействаха изключително положително не само на строителния бранш, но и на цялата икономика на страната. Факт е обаче, че през 2019 г. се наблюдава спад при индустриалното строителство. Намалението е от 6,63%, като стартираните площи са 1,224 млн. кв. м.

Имайки предвид сериозно променената пазарна ситуация заради коронавируса, прогнозите за 2020 г. са изключително трудни. Въпреки всичко аз оставам оптимист, но за целта са нужни съответни политики, отговорност и дисциплина от страна на цялото ни общество и държава с цел преодоляване на негативните ефекти.

Миналата седмица Националният Регистър за Ново Строителство и Реконструкции раздаде за осма поредна година наградите си в строително-инвестиционния бранш. Победителите в отделните категории бяха обявени онлайн заради ситуацията с коронавируса. Инвеститор на годината в най-големия строителен обект в България за 2019 е "Делта Планет", а проектът е мол Галерия Варна с големина 109 122 кв.м разгъната застроена площ. За архитектурна компания на годината беше определена "Иво Петров Архитекти", проектирали общо 282 209 кв.м завършена разгъната застроена площ през 2019.Сред строителните компании най-много квадратни метри през миналата година (155 172 кв.м) е завършила строителна компания "Планекс", която получи приза Строител на годината за 2019. "ММВ Инженеринг" спечели отличието Консултант/Надзор на Годината за 2019 с общо 333 109 кв.м в завършени обекти. Investor.bg беше медиен партньор на събитието.