Финансовата достъпност на жилищата при растяща миграция е сериозен проблем

Ник Талбот е председател на Съвета по Международни стандарти за оценяване от 2016 г. Под негово ръководство се създават технически комитети за оценителски стандарти за всички видове активи. През последните години Ник фокусира своята работа върху приемането на Международните стандарти за оценяване – МСО, от все повече страни по света. Ник Талбот е заемал различни ръководни позиции в EY и KPMG в периода 1998 - 2011 година, след което през 2011 година се присъединява към професионалния състав на RICS като директор, отговорен за дейностите на организацията в цял свят.

Как се променят регулациите на оценителския сектор в глобален мащаб през последните години и кои са основните проблеми днес, на които трябва да отговорят? 

Оценителският сектор има особено значение за важни дейности като първично публично предлагане, сливания и придобивания, фондове и инвестиции, финансови отчети, одит, бизнес оценки, осигурено кредитиране, спазване на регулаторните норми, данъчно облагане, съдебни спорове, несъстоятелност, застраховки. Г-20 изтъкна разликите в оценителските подходи като един от ключовите фактори за последната финансова криза.

Именно разминаването в методите, липсата на формално образование и регулации на местно ниво са сред основните проблеми. Поради тази причина ние работим в посока на унифициране на подходите чрез въвеждането и прилагането на Международните стандарти за оценка (МСО) и стимулиране на добрия професионализъм и квалификация на хора, които да продължат оценителския бизнес. Това е особено важно в битката за инвеститори между отделните държави – глобалните компании търсят устойчивост и прозрачност, стъпвайки на нов пазар. Ако дадена страна не прилага оценителски стандарт, признат на международно ниво, то това би влошило конкурентоспособността й.

Кои са най-големите предизвикателства пред оценителите на имоти в момента?

Влиянието на технологиите и събирането на данни са сред основните предизвикателства. Все пак и двата аспекта имат положително отражение върху пазара, тъй като улесняват работата на експертите и повишават качеството на предлаганите услуги. Комитетът за оценки на материални активи към Съвета по Международни стандарти за оценяване работи активно в тази област. В момента обсъждаме и допълнителни стандарти при обработката на данни, контрол и автоматизирани оценъчни модели. Те ще бъдат обект на дискусия по времена срещата ни през март.

Другото основно предизвикателство може да бъде нарастващата разлика между цена и стойност и количественото определяне на тази разлика в процеса на оценяване, когато няма база за сравнение. Това е най-видимо в сектора на търговията, където навиците за пазаруване са се променили, тъй като повечето от потребителите пазаруват онлайн и използват търговските обекти предимно като шоуруми.

Кое отличава добрия оценител на имоти от недобросъвестните представители в сектора?

Добрият оценител на недвижими имоти трябва да демонстрира компетенциите си, изготвяйки оценки на базата на собствено изследване и практически опит, като се придържа  към етичния кодекс. Член е на професионална организация, което позволява работата му да бъде обект на външна проверка и оценка. Ето защо Международните стандарти за оценка (МСО) са толкова важни, тъй като осигуряват последователност в оценителската практика и стандарт на всички пазари, за да подпомогнат прозрачността в сектора. Съветът по Международни стандарти за оценяване работи с правителства, регулатори и професионални организации по целия свят с цел увеличаване на глобалното приемане на МСО, гарантирайки, че всички оценители прилагат най-добрите етични пазарни практики.

Как браншът се бори с порочните практики?

Всяка страна предприема различни мерки. Регулацията чрез сертифициране от държавен орган е сред най-ефективните подходи, тъй като позволява при разследване и установяване на неетични практики, да бъде отнет лицензът на виновната страна. Още по-добър е методът, при който регулярно държавен орган проверява и оценява дейността на оценителите.

Кои са най-важните фактори, които се вземат предвид при оценка на жилищни имоти, бизнес сгради и терени?

Има много фактори, които трябва да се вземат под внимание с почти еднаква важност, но най-ключов остава пазарът. Ако няма пазар на имущество, то няма стойност. Цената на земята се определя спрямо това какво е разрешено да се строи на нея. Ако теренът е селскостопански, стойността ще варира в зависимост от качеството му, реколтата и печалбата, която може да донесе.

Най-общо казано, локацията е определяща за всички типове недвижими имоти. Тъй като пазарната стойност винаги се оценява на принципа на най-доброто използване, потенциалът за развитие на актив също е от огромно значение.

По отношение на жилищата най-важните фактори са местоположението, размерът и състоянието на имота.

За бизнес имотите определящи фактори са нетните доходи, както и договорните отношения с наемателите. Трябва да се отбележи, че за глобалните компании устойчивото строителство, в това число енергийната ефективност на сградата и политиките за ограничаване на използваните ресурси също имат значение.

Случва ли се често оценките да се разминават с очакванията на клиентите?

Това зависи от знанието и опита на самия клиент. Ролята на оценителя е да даде независимо мнение, базирано на доказателства. Оценките могат значително да се различават от очакванията на клиентите. Целта на оценката е да помогне на клиента да прецени стойността на дадена инвестиция и отговаря ли тя на офертната цена.

Един от големите проблеми на много жилищни пазари в света е недостигът на достъпни жилища и редица градове като Берлин и Париж въвеждат или се готвят да въведат таван върху наемите, как оценявате тези мерки?

Финансовата достъпност на жилищата в контекста на растящата миграция към големите градове е съществен проблем. Интересно ми е да видя дали таванът на наемите ще проработи. Възможно е да има нежелани последствия като черен пазар на недеклариран наем, който също ще се отрази върху данъците. Любопитно е също да се види как това ще се отрази например на Airbnb сектора.

Това обаче няма да промени факта, че търсенето нараства при ограничено предлагане на жилищни имоти.