Пазарът на индустриални имоти у нас изпрати 2019 г. с лек спад

Пазарът на индустриални имоти у нас е отбелязал лек спад през 2019 г. в сравнение с предходната година, а сред основните причини за това са липсата на достатъчна мотивация от страна на чуждестранните инвеститори и завишените очаквания от страна на собствениците на имоти, сочи доклад на платформата БГСклад. Липсата на комуникация между отделните звена, както и на стратегия за управление на имота също са сред причините за отлива на реални сделки.

През 2019 г. търсенето на складови площи до 500 кв.м в страната е било пет пъти по-голямо от предлагането за разлика от 2018 година, когато най-активно са търсени складове от 500 до 1000 кв.м. Предлагането на индустриални имоти през миналата година е било малко по-високо от предходната, защото много от инвеститорите са видели потенциал в този сегмент. Липсват качествени, модерни индустриални имоти, които да отговарят на високите изисквания на клиентите с изключение на най-новите обекти в страната. При новостроящите се обекти в София и Пловдив се ползват нови подходи, методи и иновации и те по нищо не отстъпват от качеството на европейските индустриални имоти, констатират авторите на доклади.

София

На пазара на индустриални имоти в столицата през изминалата година са се развивали две категории индустриални площи - строените между 1970 и 1989 г. и тези след 2010 г. Първата група са с много високи експлоатационни разходи и са неподходящи от гледна точка на съвременната логистика. Основното им предимство е, че са в  райони с развит градски транспорт и инфраструктура и разполагат със самостоятелни площи в диапазона 50-100 кв.м до 500 кв.м. Търсени са и за малки производства и сервизи. Наемните цени на тези площи зависят от местоположението им, като варират в много широки граници – от 3 до 10 лв. на кв.м без ДДС. Продажбите им не са чести заради високата цена на земята, върху която са построени – често от 300 до 600 лв. на кв.м.

Втората група индустриални имоти осигуряват комфорт и ниски експлоатационни разходи. Недостатъкът им е, че се строят извън границите на града, което ги прави недостижими с градски транспорт. Цената им  е около 10 до 14 лв. на кв. м плюс такса за поддръжка  в границите от 1 до 3 лв. на кв.м. Цените на имотите в урбанизиран район се движат от 50 до 140 лв. на кв.м, ако няма регулация, и от 100 до 250 лв. на кв. м с регулация.

През 2019 г. наред с модерните и пазарно обосновани проекти с площ над 5000 до 100 000 кв.м има увеличение на площите до 500 кв.м с височина до 5-6 м. Пазарът на такива площи в малки бази с относително труден достъп е ограничен, а крайният резултат е нефункционалност и ниски доходи.

През миналата година малките и средни инвеститори са вземали по-трудно решение за наем и покупка в сегмента до 1000 кв. м. При големите инвеститори търсенето е било по-регулярно. Тенденцията е наложили се производители и търговци да строят свои помещения.

Пловдив

През изминалата година пазарът на индустриални имоти в региона бележи значителен спад в сравнение с предходната. Значително са намалели сделките за отдаване под наем на складови и производствени терени, като спадът е близо 60% от предходната година. Търсенето на площи продължава да е активно само за складови площи от 100 до 200 кв.м, както и за производствени площи над 2000 кв.м, но на по-ниски от средните цени.

При продажбите инерцията през първите няколко месеца на 2019 г. значително се е забавила към средата на годината. Спадът е с почти 50%, като сделките са били спекулативни.

Сделките с парцели са се сключвали с по-бавен темп, като инвеститорите са били предпазливи заради предупрежденията за задаваща се криза. Продажби са били осъществени на ключови локации предимно в града, където се изграждат търговски площи. Очаква се терени над средните цени и такива по изходните артерии към магистрала „Тракия“, но отдалечени на повече от 1 км от града, да останат непродадени в очакване на следващ икономически подем. 

Цените на наемите при складовите площи също бележат спад и в момента са между 2,5 до 3 евро за кв.м. Подобни са и тези при производствените площи, като там зависят освен от локацията и от оборудването им – дали имат инсталирано отопление, охлаждане, кранове, подемна техника, сервизни и офисни помещения за персонала, наличие на газификация.

Варна

През последната една година се запазват нивата на търсене на складови и индустриални площи и плавно се увеличава предлагането им. Развива се тенденцията за покупка на нови складове от дългогодишни наематели. Нараства инвестиционният интерес към строителството на търговско-складови бази и логистични центрове. Сключват се сделки за придобиване на компактни търговско-складови бази с комерсиални локации, предимно в ценовия диапазон между 400 хил. и 800 хил. евро. Все по-активно се търсят строителни терени в градските промишлени зони, а най-често сделки се сключват за терени с площи между 2 и 5 дка при цени между 55 и 75 евро на кв.м.

Най-голяма част от наемателите трайно се ориентират към настаняване в по-съвременни складови бази, наемат се предимно компактни площи между 300 и 800 кв.м при средни наемни нива от 3,50 до 4 евро на кв.м. Все повече наемодатели възприемат необходимостта от инвестиции в осъвременяване на сградния фонд. Цените при наемите за новопостроени складове варират от 4 до 4,50 евро на кв.м, а за стари складове – от 3 до 4,50 евро на кв.м, в зависимост от местоположението.

Цените при продажбите на промишлени терени са от 55 до 180 евро на кв.м за градски, търговски локации и от 35 до 80 евро на кв.м за зони с установени технически комуникации.В крайните зони с логически подходи цените са между 15 и 40 евро на кв.м.

Все повече наематели активно се ориентират към закупуване на готови складове. Увеличава се предлагането на търговски обекти и складови площи при подчертано завишени продажни цени.

Русе

През 2019 г. пазарът на индустриални имоти в Русенска област бележи значителен спад в сравнение с предходната година. Понижение е имало при сделките за отдаване под наем на складови и производствени площи в резултат на намалено търсене. Активно търсене има само за складови площи от 100 до 200 кв.м.

При сделките с индустриални имоти  спадът е още по значителен. Независимо, че има търсене на такива имоти в областта, цените на предлагане значително превишават тези на търсенето. Цените на наемите при складовите площи бележат също спад и в момента са между 1,5 до 2,5 евро на кв.м. Подобни са и тези при производствените площи, като там зависят освен от локацията и от оборудването им.