Жилищният пазар в България през 2020 г.: Купувачите ще властват

Повече имоти, отколкото купувачи

Търсенето в големите градове продължава да е съсредоточено основно в новото строителство, а районите са все по-разнообразни и отдалечени от центъра, казва Полина Стойкова. Проектите пък са по-мащабни и включват трансформация на големи площи и създаване на чисто нова инфраструктура около тях. Според Гергана Тенекеджиева комфортът и по-добрите условия са причина новите жилища да бъдат първи избор за голяма част от купувачите. „Те предлагат по-добри решения по отношение на разпределението на стаи, изложение, етажност, възможности на купувачите сами да направят разпределението на стаите си. В някои от желаните квартали обаче преобладава старо строителство – панелни блокове или тухлени сгради. Ако клиентите не са склонни да направят компромис с локацията или както често се случва, имат близки, които живеят именно в тези квартали, им се налага да отстъпят от изискването за жилище в нова сграда“, казва тя.

Имотите в стари сгради са предпочитани и от хората, които държат на реална квадратура и не искат да плащат за общи части. Обикновено този тип клиенти се интересуват от бюджетни решения за покупка, както и възможността да се нанесат веднага в жилището, отбелязва Тенекеджиева.

Според нея по-високият ръст на издадените строителни разрешителни и завършени нови жилищни сгради в столицата спрямо повишаването на населението за последните десет години ще увеличи предлаганите имоти, които ще надхвърлят броя на купувачите. „Справка в Националния статистически институт (НСИ) показва, че към края на 2017 г. жилищата в София са 609 899 при население от 1,325 млн. души. През 2009 г. тези показатели са 1,247 млн. души население при 534 672 жилищни единици. Данните сочат, че броят на жилищните единици за периода расте с 14,1% на фона на ръст на населението с 6%. Изборът пред купувачите вече е значително по-голям спрямо последните две-три години и все по-често те са водещите на пазара. Това ще се отрази най-силно при продавачите на не толкова атрактивни имоти в непредпочитаните квартали“, прогнозира Тенекеджиева.

Според Добромир Ганев в някои престижни райони в големите градове цените на имотите в отделни проекти не съответстват на средата, в която се изграждат сградите – липса на асфалтирани улици и на осветление, недостатъчно детски градини и училища. „Това отблъсква купувачите въпреки престижността на квартала. В същото време някои нови райони стават по-привлекателни, тъй като там е по-справедливо съотношението между цени и качество. Става дума за източни и западни райони, които не са и чак толкова пренаселени, така че част от купувачите се пренасочват към тях. В София, например, един от най-големите проблеми са задръстванията, мръсният въздух. И всичко това вече също влияе на преценката при вземането на решение за закупуване на имот. Съседите също са част от информацията, която искат да получат купувачите“, отбелязва Ганев.

През последно време се увеличава строителството на комплекси от затворен тип, които са подходящи за млади семейства с деца, защото предоставят много по-сигурна среда. „Сигурността е един от основните фактори при избор на район и имот. Другата важна предпоставка при избора на жилища в подобни комплекси е общността, състояща се вероятно от хора с подобно социално развитие, и това обичайно също е един от важните мотиви на купувачите“, казва Ганев. Затворените комплекси обаче имат и своите недостатъци, свързани най-вече с таксите, които понякога не съответстват на предоставяното качество на услугите, смята той. „Но Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) в сътрудничество с браншовите организации, включително Национално сдружение Недвижими имоти, работи по промени в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), които да дадат възможност процесите да бъдат по-справедливи и законът да работи по-добре в полза на гражданите“, допълва Ганев.

Тенденцията от миналата година за засилено търсене на къщи извън София ще се запази и през тази година.  „Нормално е подемът в града да окаже влияние и върху зоните около него и това ще бъде траен процес“, казва Полина Стойкова. Сделките се осъществяват предимно за локации, разположени до 50 км от София, за да могат работещите хора безпроблемно да пътуват до града всеки ден. „Наличието на свободни терени извън столицата позволява реализирането на по-мащабни проекти, каквито вече наблюдаваме“, отбелязва Гергана Тенекеджиева.

Според експертите в областта на недвижимите имоти увеличаването на данъка върху сделките с имоти в София от 2,5% на 3% няма да се отрази сериозно на активността на пазара през тази година. „Възможно е то да охлади страстите на купувачи, които не са склонни да се сдобият с имот на всяка цена, но ефектът върху обема от сделки няма да е значителен“, смята Тенекеджиева. „При сделка за имот на стойност 100 хил. лв., например, разходите ще се увеличат с около 500 лв.", пресмята Добромир Ганев и отбелязва, че предвид равнището на вложените средства в имота това не е сума, която ще спре купувачите да вземат решение за покупка. От друга страна, ако общината използва набраните средства от увеличаването на данъка целесъобразно, би трябвало да се подобрява средата, допълва той.