Пазарът на краткосрочни наеми в София: Не бум, а забавяне на растежа

Добра ли е инвестицията в имот за краткосрочно отдаване под наем?

В настоящите пазарни условия и все още изгодните ипотечни кредити инвестицията в подобен имот носи възвръщаемост между 4% и 15%. Възвръщаемост от над 8% би могла да се постигне при покупката на имот за основен ремонт в идеалния център на града. В този случай инвеститорът ще трябва да отдели много време в търсенето на подходящ имот и немалко усилия да приведе имота във вид, подходящ за отдаване под наем. Възвръщаемост от 4-8% може да се постигне и със закупуването на имот, който вече се отдава под наем по този начин, казва Павлов.

„Ако инвестицията в имот за краткосрочно отдаване под наем носи поне 7% доходност на година, това в момента е страхотна сделка. В същото време парите в имота се запазват от инфлация - ръстът на цената на златото показва притесненията в тази посока на много инвеститори“, отбелязва Станимир Ненов, автор на книгата „Airbnb Наръчник: Как да печелим 1500 лв. на месец от наем“. Рискът от голяма загуба на вложените средства в недвижим имот е нисък, а друг плюс на краткосрочния наем е честият паричен поток към собственика - при всяко настаняване, т.е. през няколко дни“, допълва той.

Според Калоян Иванов средният месечен доход за собствениците на имоти за краткосрочен наем е между 10% и 30% над пазарната цена, на която би се отдал дългосрочно под наем даден имот. За добрите двустайни апартаменти тя е между 800 и 1000 лв. в зависимост от локацията и наличието на паркинг, докато добрите тристайни апартаменти носят между 1000 и 1400 лв. месечно на собственика си. Добрите многостайни жилища, които често попадат в луксозния клас имоти, могат да постигнат приходи между 3000 и 4000 лв. на месец при краткосрочно отдаване, казва той.

„Разбира се, винаги има изключения, тъй като луксът, удобството и естетиката подлежат на субективна оценка“, добавя Иванов, чиято компания управлява 12 имота в Airbnb, като два от тях се отдават средносрочно – между три и шест месеца, на фирмени клиенти.

Според Борис Павлов освен с по-висока доходност и гъвкавост краткосрочните наеми се отличават и с по-ниска амортизация. „Наемателите рядко ползват кухнята и електроуредите, в апартамента не се живее постоянно, чисти се редовно, няма риск от неплатени режийни сметки и други задължения, тъй като те се заплащат от собственика“, казва той. Възможно е обаче да възникнат и проблеми като недоволство от страна на съседите и щети в жилището. „Но Airbnb има застраховка с покритие до 1 милион долара, а и до момента сред имотите, които управляваме, не сме имали случаи на сериозни щети“, отбелязва Павлов.

Локацията остава основният фактор за успешната реализация на имотите в платформите за краткосрочен наем, а следващият важен фактор е интериорът на имота. Той трябва да е бил ремонтиран през последните пет години, да разполага с удобни мебели, подходящ декор и всички удобствата на един дом като кухня и пералня.

Сред посетителите, които избират да отседнат в жилище за краткосрочен наем, преобладават чуждестранните туристи, но има и хора, които пристигат в града по работа, с цел обучение или участие в конференции и семинари.

Предлагането на жилища за краткосрочен наем е съсредоточено в центъра и някои части на „Лозенец“. Най-голямо е търсенето в района между бул. „Витоша“, бул. „Цар Освободител“, бул. „Васил Левски“ и бул. „Патриарх Евтимий“. Изгодни сделки биха могли да се намерят в района между Женския пазар, Сердика и бул. „Княгиня Мария Луиза“, където продажните цени все още са ниски, а местоположението го прави привлекателен за потребителите на платформите за краткосрочен наем.

Според Житомир Тенев, основател и управител на компанията HostMe, заради пренасищането на пазара на краткосрочни наеми в София през последните години някои собственици на имоти се ориентират към този вид отдаване под наем не само в централните райони, но и в по-отдалечени квартали на столицата. „Добре позиционираните и разработени апартаменти с висок рейтинг са сравнително стабилни и с добра заетост целогодишно“, сочат наблюденията му.

Управлението на имоти в Airbnb като бизнес

През последните години все повече собственици на имоти за краткосрочно отдаване под наем разчитат на компании, които поемат изцяло грижите по комуникацията и настаняването на посетителите, зареждането на жилището с консумативи и почистването му след заминаването на гостите, както и по създаването и поддържането на оптимален профил на имота в интернет. В момента в София има десетина подобни компании, а комисионите им варират между 10% и 30% от приходите от нощувки.

„След повишаването на предлагането много собственици на имоти за краткосрочен наем видяха, че това не са бързи пари без работа. Ръстът създаде ниша за фирми, които съдействат на собствениците с управлението частично (само за чистене) или цялостно“, отбелязва Станимир Ненов. Според него обаче след като собствениците на имоти платят комисиона на компанията за управление на имота им, печалбата за тях се доближава до тази от дългосрочен наем, а на фона на по-големия стрес при работата с Airbnb, това вече не си заслужава и много хора, отдаващи жилището си краткосрочно избират да се върнат към дългосрочните наеми. „На компаниите за управление на имоти също им е трудно, защото се опитват да предлагат разумни комисионни и все пак не е лесно да излязат на печалба“, казва Ненов.

Според Калоян Иванов професионалните управители са по-успешни в отдаването и позиционирането на даден имот, но се конкурират със собственици, които отдават сами апартаментите си краткосрочно. „Те не делят приходите си от наемите, имат време да хигиенизират и подготвят апартамента си сами и нямат претенции дали ще заработят 900 или 1200 лева този месец. Това им дава възможност да свалят цената на нощувка на имотите си с до 50% спрямо цените, на които те се предлагат от компаниите за управление“, казва той.

Компанията на Борис Павлов Flat Manager си поставя за цел да навлезе на чужди пазари и да разработи собствена платформа за наеми, а това според него прави печалбата невъзможна на този етап от развитието й. „По-малки компании или индивидуални предприемачи, които управляват до 10-15 имота, биха могли да създадат доходоносен локализиран бизнес. При управление на повече от 25 имота е необходима организационна структура с високи разходи и съответното търсене на икономии от мащаба“, отбелязва той.

Неговите очаквания са, ако настоящите нива на заетост се запазят, темпът на растеж на пазара за краткосрочни наеми да се забави до 10% през 2020 година и да изчезне напълно през 2021 г.. „Не очакваме евентуална икономическа криза да има отрицателен ефект върху този пазар. Напротив, възможно е спад на цените на имотите да отвори възможност за добри инвестиции, тъй като приходите от краткосрочни наеми биха държали сходни нива“, казва той.

Според Житомир Тенев краткосрочното предлагане на имоти в Airbnb и Booking ще продължи да расте, защото интересът от страна на собствениците на имоти към този тип отдаване под наем все още е голям. „В дългосрочен план обаче те ще се самоотсеят и ще останат само най-добрите на пазара“, смята той.

Калоян Иванов очаква корекция на пазара, тъй като имотите, които не са конкурентоспособни и не се стопанисват добре, няма да оцелеят, а собствениците им ще бъдат принудени да потърсят друга алтернатива.

*Текстът е подготвен преди предложенията за промени в регулациите на имотите за краткосрочен наем.