Как да инвестирате в недвижими имоти през 2019 година?

Вероятно думите фондови пазари и инвестиции в недвижими имоти са познати за мнозинството от хората, но едва ли са много тези, които знаят как да ги комбинират и да извлекат максимума от своя инвестиционен капитал.

Днешната икономическа среда на изключително ниските или негативни лихви по депозити на много места по света прави доходността от лихви изключително ниска, дори негативна. Именно това кара по-предприемчивите хора да извадят парите си от банките и да се насочат към различни инвестиции.

Пазарът на недвижими имоти е една от най-популярните възможности за инвестиции. Едва ли има човек в България, който да не е чувал от познати и роднини колко „сигурна“ е покупката на имот и как няма начин подобна инвестиция да не доведе до солидни печалби.

Особено в България много хора, които имат заделен капитал, веднага се насочват към инвестиции в недвижими имоти, като в повечето случаи това се свързва с физическа покупка на имот (най-често апартамент, къща или ваканционен имот), и то без да се запознаят с останалите възможности.

Именно тук е моментът да споменем, че има два начина да получите експозиция на пазара на недвижими имоти и това са:

• чрез физическа покупка на имот (апартамент, къща, ваканционен имот, земеделски имот, търговска площ или друг вид имот)

• чрез фондовите пазари (покупка на акции на компании за недвижими имоти, борсово търгуван фонд или инвестиционен тръст за недвижими имоти)

Разбира се, покупката на имот е далеч по-популярният начин за инвестиране в недвижими имоти и доста хора са запознати с него. Но нека сега да видим какви са възможностите за инвестиране в недвижими имоти през фондовите пазари.

Инвестици в недвижими имоти чрез фондовите пазари

Фондовите пазари предлагат изключително много възможности за инвестиции и то далеч не само в недвижими имоти, a на пратка във всеки икономически сектор и в почти всеки аспект от ежедневието на човека.

В последните десетилетия фондовите пазари се превърнаха в двигатели на световната икономика и са в центъра на вниманието не само на инвеститори, анализатори и икономисти, но навлязоха все повече в полезрението на политиците. По този начин значението им нарасна значително.

Фондовите пазари са едни от големите и популярни финансови пазари в света. Според данни на Световната банка за 2018 година пазарната капитализация на всички регистрирани компании на фондовите борси по света е цели 68,654 трилиона долара, което e над три пъти повече от БВП на най-голямата икономика в света - САЩ за същата година.

Както можем да видим на графиката по-долу, само за последните 10 години след Глобалната финансова криза от 2008 г. капитализацията на регистрираните на глобалните фондови борси компании се е удвоила. А само за 16 години между от 2002 до 2018 г. е нараснала над три пъти.

Източник: worldbank.org

Основно възможностите за инвестиции в недвижими имоти чрез фондовите пазари са:

1. Акции на компании за недвижими имоти.

2. Борсово търгувани фондове (ETF-и) за недвижими имоти.

3. Инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs).

Акции на коммпани за недвижими имоти

На фондовите борси можете да намерите множество компании, чийто предмет на дейност е свързан по един или друг начин с недвижими имоти. Чрез покупка на една или повече компании от този сектор Вие можете да получите експозиция на избрания от Вас пазар на недвижими имоти и то на доста по-ниска цена, отколкото при физическата покупка на имот.

Компаниите, които имат бизнес с недвижими имоти, могат да включват хотели, курортни комплекси, собственици на търговски центрове, здравни центрове и тн. Следователно покупката на няколко различни компании може да Ви даде експозиция върху различни части от доста разнообразния пазар на недвижими имоти.

Някои компании за недвижими имоти предлагат изплащане на дивиденти на своите инвеститори, което дава на вложителите им допълнителни възможности за пасивна доходност.

Все пак трябва да се уверите, че сте направили солидно проучване, преди да закупите акции на отделна компания и да отделите достатъчно време, за да погледнете историческите данни, типа бизнес с недвижими имоти на компанията и някои други детайли.

ETF-и за недвижими имоти

ETF означава "exchange traded fund" на английски, или в превод на български - борсово търгуван фонд. ETF-ите са ценни книжа, които можете да купувате и продавате на съответните фондови борси чрез финансов посредник (брокер). Тези ETF фондове могат да предлагат различни класове активи - от традиционни регистрирани на борсата компании до валути и суровини.

Борсово търгуваните фондове са подобни на взаимните фондове, но предлагат по-ниски разходи и широка диверсификация. Освен това тяхната структура позволява на трейдърите и инвеститорите да правят къси продажби, да използват ливъридж и да избегнат или намалят данъците върху капиталовите печалби в някои държави и юрисдикции.

Ако сте се насочили към инвестиране в недвижими имоти, но искате да разпределите риска, то изборът на борсово търгуван от фонд от този сектор може да бъде интелигентен ход. Освен това при инвестиции в ETF-и няма да Ви се налага да правите сериозни проучвания на всяка компания поотделно, както при инвестициите в акции на компании за недвижими имоти.

В същото време борсово търгуваните фондове могат да предложат инвестиции в различни видове имоти с покупката на само един ETF. Освен това подобна инвестиция предлага още диверсификация на инвестицията, а част от тези фондове изплащат и дивиденти.

Инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs)

Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (Real estate investment trusts) може да звучат като нещо сложно за някои инвеститори, но това далеч не е така.

Всъщност REITs позволяват на индивидуалните инвеститори да купуват акции в портфейли от недвижими имоти и така да получават доходност от различни имоти. Имотите в портфолиото на един тръст може да включват комплекси с апартаменти, центрове за данни, здравни заведения, хотели, друга инфраструктура като кабели, енергийни тръбопроводи, както и офис сгради, търговски центрове, лични складове и други.

Повечето инвестиционни тръстове за недвижими имоти са специализирани в конкретен сектор, съсредоточавайки своето време, енергия и финансиране върху този конкретен сегмент от целия хоризонт на недвижимите имоти. Въпреки това и диверсифицираните и специализирани REITs често притежават различни видове имоти в своите портфейли.

Повечето тръстове имат лесен и директен бизнес модел. Те купуват определено място и събират наем върху имотите, след което разпределят този доход като дивидент за акционерите.

Реално погледнато на REIT може да се гледа като на публично търгувана компания, която притежава, управлява или финансира имоти, които инициират финансова доходност. Тези тръстове генерират постоянен поток от доходност за инвеститорите си, но не предлагат много по отношение на ръста на капитала.

Покупка на имот или инвестиция в недвижими имот чрез фондови пазари?

През годините са изтъквани много аргументи в полза на инвестирането в имоти и инвестирането в акции и спорът между привържениците на едното или на другото вероятно ще продължи вечно. Все пак и двете възможности имат своите преимущества и недостатъци, както и своите качества, които ги правят уникални по свой начин.

Но нека сега да сравним двата вида инвестиции и да видим плюсовете и минусите на двете възможности за получаване на експозиция на популярния пазар на недвижими имоти.

На изображението по-долу можете да видите плюсовете и минусите на покупките на акции и покупите на имоти. Всеки инвеститор сам може да прецени коя е по-подходящата възможност за него според размера на своята инестиция, толерантснотта към риск и времето, което може да отдели.

Пазарът на недвижими имоти в България

Един популярен начин за оценка на цената на недвижим имот е методът на годишните заплати. Прието е, че едно средностатистическо жилище трябва да бъде изплатено с между 2 и 3 годишни заплати, а за вноска за жилище да се отделя не повече от 30% от месечната работна заплата. В противен случай човек трудно ще може да покрива останалите си нужди като храна, комунални услуги, автомобил и други, и няма да може да води пълноценен начин живот.

Друг метод, който често се използва при изчисляване на рентабилността на дадена инвестиция в недвижим имот, е като стойността му се раздели на потенциалния наем. За добра възвръщаемост се смята, когато можете да си върнете стойността на инвестицията в недвижими имот в рамките на 100-150 наема. Тук при всяка цифра над 200 се смята, че настоящите цени на недвижими имоти са прекалено високи и инвестицията в тях е нерентабилна.

Но нека видим каква е ситуацията на днешния пазар на недвижими имоти в България, като вземем за пример най-големия град - столицата София.

Според данни на Imoti.net от 9 септември 2019 година средната цена на жилище в София е била 834 евро на квадратен метър. Това означава, че едно средностатистическо жилище от 60 квадратни метра би струвало 50 400 евро или 98 582 лева.

В същото време, според най-актуалните данни на Национален статистически институт (НСИ) от август 2019 година, средната брутна месечна работна заплата в София е 1730 лв (884 евро). Това прави средна брутна годишна заплата от 20 760 лева или 10 613 евро.

Според гореспоменатите цифри лесно можем да изчислим, че покупката на средностатистически имот в София ще струва почти 5 годишни заплати (50 400/10 613 ≈ 4,75). Така като използваме метода на годишните заплати за оценяване на недвижими имоти, ще разберем, че имотите в София понастоящем изглеждат сериозно надценени, което може да намали  възвръщаемостта на потенциална инвестиция в тях. Подобни резултати се наблюдават и на други места в България.

За да научите повече за инвестициите в недвижими имоти и да получите отговорите на Вашите въпроси, се регистрирайте за уебинара на Admiral Markets „Как да инвестираме в недвижими имоти чрез фондовите пазари“.

Кликнете тук и запазете Вашето място.