Мартин Янев: Изграждането на устойчиви сгради е с 15% по-скъпо, но се изплаща

Мартин Янев е съосновател и управляващ партньор в „АКМИ“ ООД, отговаря за структурирането и мониторинга на инвестиционните проекти. Той е и управляващ партньор в „Смарт Брокерс“ и член на Управителния съвет на НКИТЕС (Национален клъстер за интелигентни транспортни и енергийни системи). Мартин Янев е сертифициран мениджър на недвижими имоти (CPM) от Института за управление на недвижими имоти (САЩ), магистър по икономика - Международни икономически отношения от УНСС. През 2019 година записва магистърската програма на SDA Bocconi/AUBG по финанси, банково дело и недвижими имоти.

Г-н Янев, какво представлява устойчивото строителство, има ли стандарти и норми, които да го регламентират?

В световен план има наложени системи за оценка на устойчивостта на проекта и последващото управление на сградата. Такива системи са LEED (основна в САЩ), BREEAM (Великобритания) и DGNB (в Германия), като BREEAM е най-разпространената система за оценка на устойчиви сгради в световен план с най-много оценени сгради и най-всеобхватен метод за оценка.

Това е рейтингова система, която оценява проекта, строителството, вложените материали и последващото управление. Фундаменталната част от цялата система на оценяване се състои в съгласуването с принципите на устойчивото развитие, които са характеризирани като набор от измервания на въздейстието на сградата върху околната среда.

При стандарта BREEAM критериите, според които се извършва оценяването на обектите, са разпределени в девет категории: управление на енергията, здраве на ползвателите на обектите, вода, материали, отпадъци, замърсяване, ландшафтен аспект, екология и транспорт. Допълнителна категория представляват иновациите в дизайна, подчертаващи новостите при някой обект, които е било невъзможно да бъдат оценени или включени в съществуващата система на оценяване. Тази категория е начин да се насърчи развитието, съответно да се стимулира архитектурната и инженерната практика, тъй като всяка сграда, надхвърлила предвидените и очаквани стандарти, заслужава специално внимание.

Какви са спецификите при изграждането на устойчиви сгради? По-скъпа ли е инвестицията в подобни проекти и какви хора ги предпочитат?

Спецификата при изграждането на устойчиви сгради започва още на фаза предпроектни проучвания за терена, средата, транспортната достъпност, нивото на чистота на въздуха в района, шум, риск от наводнения и т.н. При проектирането на сградата се задават изисквания както за функционални разпределения на обектите, осветеност от дневна светлина, енергийна ефективност и комфорт на обитаване, така и на средата около сградата. Правят се модели на енергийна ефективност според технологиите, които ще се използват за отопление или охлаждане на сградата, избират се строителни материали, които са сертифицирани и могат да се използват в строителството. По време на строителния процес се следи както за качеството на изпълнението, така и за управлението на процесите по опазване на околната среда.

Проектирането и строителството на устойчиви сгради, сертифицирани по световни стандарти, излиза с около 15% по-скъпо в сравнение със стандартния подход в сградното строителство, но разходите за последващото управление и за потребителите са значително по-ниски. Освен това в дългосрочен план такива сгради са по-устойчиви не само на климатични промени, но и на икономически цикли, т.е. при спадове на цените на пазара на недвижими имоти устойчивите сгради запазват по-висока стойност.

Според едно мащабно изследване на консултантската компания McKinsey в Европа потребителите са готови да заплатят до 10-15% над пазарната цена за покупка на имот, сертифициран в „зелена сграда“. В България също потребителите вече осъзнават предимствата на сертифицирани сгради и са готови да заплатят повече в началото, защото инвестицията се измерва със стойността, която получават.

Доколко разпространено е устойчивото строителство в България, необходими ли са промени в законовата и нормативната уредба с оглед на стимулирането му?

В днешно време не е достатъчно да продаваме само място или пространство за живеене, без да мислим за основни жизненоважни аспекти като здравословна и сигурна среда, енергийна ефективност и социална среда за обитателите. Стойността на сградите все повече ще се определя от услугите, които предоставят на хората и обществото, като фокусът трябва да бъде върху създаване на пространства, които подобряват социалната среда. Сградите – търговски и жилищни, заемат 45% от енергийната консумация в ЕС.

Очевидно за всички е, че навлязохме в нова екологична епоха. При тези темпове на развитие до 2030 г. ще са нужни 40% повече водни ресурси, 50% повече храна и 40% повече електричество, както и 40% повече строителни материали. Единственият начин да посрещнем тези нужди е да управляваме нашата екосистема умно и устойчиво. Въглеродните емисии трябва да се намалят наполовина до 2030 г., а до 2050 г. сградите трябва да са с нулев отпечатък.

В България, за съжаление, нищо не се прави, за да се стимулират инвестициите в устойчиви сгради. Би трябвало публичният сектор да инвестира публични средства в строителство и реконструкция на сгради като детски градини, училища, болници и т.н., залагайки на устойчиви стандарти. Само така може да се промени средата и да развиваме устойчив сектор за поколения напред.

Какви са изискванията на съвременния купувач на жилище във високия сегмент?

Съвременният купувач е осведомен, все повече пътува, чете, интересува се и изисква. Съвременните жилища трябва да отговарят на всички критерии, изброени по-горе при оценка на устойчиви сгради. Ако погледнете в интернет, всяка сграда в България се рекламира като „луксозна“, което е абсурдно. Но като цяло луксът е субективно понятие и няма начин да бъде измерен за разлика от изграждането на устойчиви сгради, където има строги регламенти, които трябва да се спазват.

Може би хората масово не знаят какви са разликите между PVC и алуминиева дограма. Швеция предложи забрана за всички продукти от PVC, а Дания въведе данък върху PVC продуктите. Повече от 150 европейски общности вече са забранили продуктите от PVC или провеждат политика за постепенно преустановяване на използването им в обществени сгради. Германците, които са лидери в производството на PVC системи, вече налагат забрани за използването им.  За съжалание в България в почти всички нови сгради, които се строят, санират или реновират се използва PVC дограма. В новите сгради, които се строят и се рекламират като „луксозни“ се използват PVC прозоречни системи. PVC съдържат широк спектър от токсични добавки, които са изключително вредни за човешкия организъм.

На какъв етап от развитието си е жилищният пазар в София, може ли да се каже, че навлиза във фаза на зрялост?

Очевидно пазарът в София навлезе във фаза на зрялост, но като цяло все още търсенето изпреварва предлагането в някои райони. Продажните и наемни цени се повишиха доста по-бързо от ръста на БВП на човек от населението, но това е тенденция не само в България. В Берлин, например, ръстът на цените е над 15% за последната година и сумарно над 30% за последните три години. Средната цена на жилищата в Берлин е 4500 евро кв.м. Наемните нива са около 12 евро на кв.м на месец или 144 евро на кв.м на година, което гарантира доходност от около 2,5% на година. В момента в София доходността от наеми от жилищни имоти е между 5% и 6%.

Във Варшава средните цени на жилищата са 2 400 евро за кв.м, в Букурещ - около 2200 евро, в Любляна 2900 евро. София си остава доста подценен пазар и очаквам цените на имотите да продължат да се движат нагоре, изпреварвайки ръста на БВП. София изпреварва ръста на икономиката на всички европейски столици за последните десет години, а БВП на човек от населението е около 30 хил. лв, докато средно за страната е 15 хил.лв.

Появяват ли се нови инвеститори, които опитват да се възползват от ръста на пазара в момента?

Пазарът в България съществено се различава от развитите пазари на недвижими имоти. Отговорността на инвеститорите след завършване на сградата приключва, което създава проблеми за обитателите впоследствие, ако инвеститорът е недобросъвестен.

Какви са гаранциите, които се поемат? В Германия инвеститорите издават гаранция за добро изпълнение за срок от десет години, което покрива последващи дефекти или ремонти, свързани с некачествено строителство. В развитите пазари инвеститорите в имоти са основно големи фондове, които според нивото на търсените риск и доходност влагат средства или директно в сгради, които генерират приходи, или в проекти за развитие на жилищни, или търговски имоти чрез утвърдени девелопърски фирми. Отговорността на всеки по веригата е ясно регламентирана.

Най-големият риск на строителния пазар е неяснотата по отношение на финансирания обект - дали проектът ще се завърши в срок, в прогнозния бюджет и каква стойност създава за потребителя. Инвеститори, които разчитат да финансират проектите си от продажби на „зелено“, т.е. да финансират строителството от вноските по
предварителните договори, са изложени на огромен риск. Според мен не трябва да се дава разрешение за строеж, ако няма банкова гаранция по отношение на финансирането до завършване и въвеждане в експлоатация на сградата.

Също така вноските по предварителните договори трябва да са гарантирани в специални „ескроу“ сметки, така че в случай на незавършване на обекта потребителят да бъде напълно гарантиран. Със сигурност такива мерки ще оскъпят крайния продукт, но ще се минимизира рискът за крайния потребител. Това също би изсветлило пазара, както и ще ограничи изцяло „еднократните“ инвеститори.

Ниските лихви по жилищните кредити са един от основните фактори, които стимулират ръста на жилищния пазар. До кога смятате, че ще се задържи тази тенденция?

Ниските лихви са двигател на растежа и в момента са на исторически ниски нива. Лихвените проценти си остават основен фактор, най-вече в краткосрочен план. Всъщност по-високите номинални лихвени проценти (ставката на лихвения процент преди корекцията на инфлацията) обикновено оказват влияние на лихвите по ипотеките и оттам на достъпността за кредитиране. Когато все по-малко хора могат да си позволят да си купят своя първи дом, цените на жилищата се повлияват негативно. Не смятам, че  ще се случи катастрофа на жилищния пазар в случай на леко покачване на лихвените нива.

Очакванията ми са за минимално покачване на номиналните дългосрочни лихвени нива (0,25% – 0,75%) в Европа до 2020 г., а за България - в рамките до 0,75%. Това ще позволи лихвите по ипотеките да се движат в разумни граници. Инвеститорите ще имат предвидимост по отношение на цената на кредитния ресурс, а лихвите по ипотеките ще останат ниски.

Ако номиналните лихвени нива се покачват заради подобрена икономическа ситуация, както и нивата на инфлацията в Европа (1,9 – 2,1%) до 2020 г., а за България - около 2,5%, това определено не е лоша новина за купувачите на имоти. Икономическият растеж ще допринесе за увеличаване ликвидността на пазара на имоти и ще повиши потребителското търсене на имоти като цяло.

Но излишъкът на кеш, съчетан с възможността за заемане на евтини пари, не може да продължава да дава импулс на цените на имотите в дългосрочен план. Стабилността ще трябва да се завърне на пазара на имоти, която трябва да се подкрепя с реални фактори – икономически растеж, намаляване на безработицата, освен с евтини пари. Това ще допринесе за стабилност на пазара на жилищни имоти в дългосрочен план.

Какви са очакванията ви за развитието на жилищния пазар в София до края на годината?

Очаквам увеличаването на предлагането на нови жилища да продължава, което е следствие на нарастващите нива на разрешенията за строеж. По данни на Националния статистически институт строителството на сгради у нас отбелязва двуцифрен растеж на годишна основа за трети пореден месец през април.

Търсенето няма да догонва предлагането и това ще доведе до промяна в тенденциите след 2020 година, т.е. ще се появят повече свободни жилищни единици, което ще засили конкуренцията в предлагането, а купувачите ще могат да направят информиран избор поради наличието на повече свободни жилища. Въпросът е доколко те ще отговарят на изискванията за качество и цена. 

Как се появи идеята за новия ви проект Симеоново 145, на какъв етап е строителството му и какво го отличава от познатите ни сгради и строителни технологии?

Симеоново 145 е естествено продължение на фирмената ни политика за проектиране и изграждане на устойчиви сгради, след като през 2017 г. спечелихме приза за сграда на годината с жилищна сграда „Изгрев 132“. Тя е и първата в България, сертифицирана по стандарта BREEAM.

Симеоново 145 е различен проект от гледна точка на проектиране и функционалност. Акцент на сградите е скатният покрив, както и фасадата с фиброциментови плочи на швейцарския производител Swisspearl. Всеки апартамент се предлага с индивидуална термопомпа „въздух-вода“ и подово отопление, включено в цената. Заложихме на най-висок клас алуминиева прозоречна система Schüco AWS 70.HI с повишена топлоизолация.

Към настоящия етап сме завършили грубия строеж и предстоят довършителните работи. Срокът за завършване е до края на октомври 2019 г.

Проектът Симеоново 145 е сертифициран по стандарта за устойчиво строителство BREEAM, каква е тежестта на отделните категории в общата оценка?

В Симеоново 145 постигнахме оценка „Отличен“ по стандарта BREEAM, като управлението на енергията е най-обемната категория за оценка на новите обекти и заема най-голяма част от процентното й разпределение с 19%. Здравето и благосъстоянието на потребителите участва с 15% в крайната оценка, като в тази категория попадат различни видове комфорт, които са постигнати при даден обект. Такива са визуалният и топлинният комфорт, качеството на въздуха в помещенията, качеството на използваната вода в обекта, акустичните показатели, сигурността и надеждността на обекта.

Материалите участват с 12,5% като категория, в която се разглежда влиянието на жизнения цикъл на всеки материал, използван в строителството, включително и начинът на добиване на суровината. Вземат се предвид и материалите за изграждане на вертикалната планировка и загражденията около обекта, отговорният принцип при доставката на материалите, изолацията и проектирането.