Как ще се развива пазарът на бизнес имоти в България през 2019 г.?

Нарастващо предлагане на пазара на офисни и индустриални площи през 2019 г. и задържане на наемните цени на вече достигнатите нива, прогнозират от консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.

След периода на силен ръст следващата година ще е предизвикателна за имотния пазар, основно  заради забавянето на икономическия растеж и очаквания плавен ръст на лихвите. Ефектът от тях обаче едва ли ще се усети още през следващите месеци и те ще са по-скоро период на стабилност.

„Ако прогнозите за умерен икономически растеж се изпълнят и активността в ключовите за имотния пазар сектори се задържи, следващата година ще е относително спокойна за пазара на бизнес имоти. Макар и това да не се усети веднага, трендът в някои сегменти се обръща – от недостиг към засилено предлагане на площи. Това ще повлияе на наемните нива и заетостта и съветът ни към инвеститори и предприемачи е да следят отблизо пазара“, коментира Михаела Лашова, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton.  

По-позитивно развитие се очертава на пазара на търговски площи, където ръстът на потреблението поддържа интереса към експанзия на търговците и инвестиции в нови площи. Очакванията са след насищането на пазара с шопинг центрове, фокусът да се измести към инвестициите в търговски паркове в по-малките областни градове.

Офис площи

Към края на 2018 г. изграждащите се офис площи в София са близо 440 хил. кв. м, като около 100 хил. кв. м от тях са получили разрешение за строеж през последните месеци. Значителният ръст на започнатите нови сгради е реакция на пазара на продължителния недостиг на първокласни офиси под наем в условията на активно търсене през последните години.

„Интересът към офис площите се запазва висок предвид продължаващата активност на IT и BPO сектора, който е основен двигател на наемния пазар. Предвид това, не очакваме съществени размествания на пластовете през 2019 г., но нарастващото предлагане определено ще е предизвикателство за пазара през следващите години“, прогнозира Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

По данни на компанията до края на 2019 г. е планирано завършването на близо 240 хил. кв. м офис сгради от тези в строеж, като над 40% от площите в тях са отдадени под наем. Като се има предвид, че нетното усвояване (разликата между наети и освободени площи) е под 90 хил. кв. м годишно, очакванията са за плавен ръст на незаетите площи през следващите години. Към края на 2018 г. делът на свободните офиси се движи в рамките на 9,5-9,6%, като и през следващата година не се очертава рязко покачване.

С излизането на нови качествени офиси на пазара очакванията са делът на наетите площи в строеж да остане висок, за сметка на по-старите и по-нисък клас сгради. Предвид тази специфика на предлагането и нуждата от качествени и изпълнени в срок довършителни работи, се очаква услуги като проджект мениджмънта да стават все по-търсени на пазара.

За момента наемите не са под сериозен натиск и очакванията на Cushman & Wakefield Forton са те да се задържат на достигнатите нива през 2019 г. За София това означава оферти от 15 евро/кв. м за първокласни площи в центъра и 12-14 евро/кв. м  за висок клас офиси по големите булеварди.

Търговски площи

Инвестициите в развитие на ритейл паркове ще са ключова тенденция на пазара на търговски площи през 2019 г. Интересът на предприемачите е свързан с разрастването на много търговци в средно големите и по-малките градове – с 30 хил. до 100 хил. жители, където няма шопинг центрове.

„В по-малките населени места няма икономическа логика да се инвестира в голям търговски център и ритейл парковете остават единствена алтернатива за марките, които искат да открият обект. Обичайно това са компактни проекти с 4-5 000 кв. м отдаваема площ, които се разгръщат около съществуващи хранителни хипермаркети, магазини за техника или от типа „направи си сам“, обобщава Иван Граматиков, мениджър „Търговски площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

Според него, като се има предвид, че развитието на подобен проект отнема между 6 и 10 месеца, подобни проекти ще се появят на пазара към края на 2019 г.

В сегмента на шопинг центровете нови проекти не се очакват. След откриването на Plovdiv Plaza и очакваното отваряне на Delta Planet Varna в края на март, пазарът в София и големите градове вече е наситен. С новите проекти общото предлагане на площи в молове в страната към средата на 2019 г. се очаква да надхвърли 810 хил. кв. м.

В условията на силна конкуренция за повечето молове годината ще е време да затвърдят пазарните си позиции, да привлекат нови брандове и да оптимизират микса си от търговци. В резултат на активността на наемателите, делът на незаетите площи в София се очаква значително да намалее – от 9% към края на 2018 до здравословните за пазара нива от около 5% през 2019 г.

Наемите в моловете и централните търговски улици ще продължат плавно да нарастват през годината. Към края на 2018 г. те са съответно 34 евро/кв. м за помещение от 100-150 кв. м на ключова локация в голям търговски център и 52 евро/кв. м за аналогична площ на търговска улица.

При търговците голямо раздвижване се очертава в сегмента на достъпната мода, където вече е в ход експанзията на нови за пазара брандове, като Pepco, KiK Textilien и др. Много от вече работещите на пазара брандове също планират разрастване, подкрепено от ръста на продажбите им през последните години.

Индустриални площи

Със завършването на около 150 хил. кв. м складове и производствени мощности през 2018 г. и още 160 хил. кв. м в строеж към края на годината пазарът на индустриални имоти постепенно преодолява недостига на модерни площи. Делът на проектите с терени под наем все още е малък – около 50 хил. кв. м са завършените през 2018 г. Основната част от тях са в Индустриален парк София Изток и в базата на Индустриален парк Рожен 41, където поетапно реновираните площи излизат на наемния пазар.

„Голяма част от завършваните в момента спекулативни проекти са отдадени под наем още в строеж, но в същото време през 2018 г. бяха започнати нови складови площи, които ще подсилят предлагането. В допълнение някои от големите наематели построиха свои бази и освобождават заеманите до момента имоти. Това предполага лек ръст на свободните площи в София през следващата година – от сегашните 2-3% до приблизително 5%, което е по-здравословно за пазара ниво“, прогнозира Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални имоти и развитие на парцели“ в Cushman & Wakefield Forton.

Според него тези нива на незаетост са показателни за узряване и стабилизиране на пазара на индустриални имоти. Очакванията са те да имат стабилизиращ ефект върху наемните цени, които в момента се движат около 4-4,20 евро/кв. м за средни до големи складови площи в София.

Пазарът на индустриални площи извън София остава активен, основно благодарение на търсенето на за производство на авточасти и електроника. България е привлекателна благодарение на ниските оперативни разходи и наличието на свободни ресурси на пазара на труда. В това отношение потенциал има в северната част на страната, където в близките две години се очаква откриването на нови производствени мощности.

Инвестиционен пазар

Пазарът на инвестиционни имоти остава ликвиден в продължение на тенденциите от последните две години. Интерес има както от страна на местни, така и на чужди фондове и компании, които придобиват активи в региона.

„През последните две години станахме свидетели на поредица от големи сделки както с опортюнистични, така и с институционални инвеститори. В момента има интерес и от двете групи, като особено в сегмента на офис площите има подходящи възможности за различните купувачи. Интересът към първокласни активи със стабилна доходност остава висок, което е логично развитие в по-късната фаза на имотния цикъл. Успоредно с това регистрираме и интерес от инвеститори с по-рисков профил, които търсят имоти с потенциал за развитие и покачване на стойността“, коментира Явор Костов, мениджър „Капиталови пазари“ в Cushman & Wakefield Forton.

Според него възможности за нови придобивания предлагат всички сегменти на пазара, но при условие продавачите да са разумни в търсената цена и доходност. Към края на 2018 г. доходността при първокласните офис площи се задържа около 7,75%, при търговските площи – на 7,25% и на 8,75% при индустриалните имоти.

По отношение на локациите интересът за покупка на офис сгради и индустриални имоти е фокусиран върху София, докато потенциал за нови придобивания при търговските площи има основно към добре работещи шопинг центрове в страната.