Пазарът на офис площи: Забавяне на хоризонта

Пазарът на офис площи в София е достигнал пика си и се очаква да започне да се забавя с превес на предлагането спрямо търсенето, спад на наемните цени от второто полугодие на следващата година и ръст на незаетите площи, прогнозира консултантската компания Cushman&Wakefield Forton.

Очаква се до края на 2022 г. на пазара да излязат около 600 хил. кв. м нови офис площи при нетна усвояемост от 80-90 хил. кв. м на година, когато пазарът беше във възход. Това означава, че за усвояването на новите площи ще са необходими седем години, обясни Михаела Лашова, изпълнителен директор на консултантската компания за бизнес имоти Cushman&Wakefield Forotn.

Тя посочи, че планираното увеличаване на максималния осигурителен доход значително ще повиши разходите на компаниите от сектора за осигуровки на високоплатените им служители. В същото време възможно ограничаване на нощния труд също ще се отрази негативно на компаниите от IT и BPO сектора, защото голяма част от тях работят през нощта заради часовата разлика или 24 часа в денонощието. Те трябва да се справят и с недостига на работна ръка.

Лашова обърна внимание и на недостатъчната гъвкавост на офис пазара у нас, при който наемните сделки обикновено се сключват за срок от пет години. Голяма част от компаниите са принудени да наемат по-големи площи, отколкото са им необходими и това създава изкуствена заетост на пазара. В действителност част от площите остават свободни, защото няма достатъчно служители, обясни тя.

Данните на Cushman&Wakefield Forton сочат, че през 2018 г. в София са завършени или се очаква да влязат в експлоатация близо 180 хил. кв. м офис площи, като част от тях може да бъдат отложени за първото полугодие на следващата година. 60% от тези площи вече са отдадени под наем, съобщи Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ в Cushman&Wakefield Forton.

Интересът на инвеститорите продължава да е съсредоточен в петте основни бизнес зони в столицата – около The Mall и Capital Fort на бул. „Цариградско шосе“, зоната около Paradise Center на бул. „Черни връх“, Бизнес парка в „Младост“ и зоната около Decathlon.

Извън София най-активно се развива офис пазарът в Пловдив, особено по отношение на новите площи в строеж, които са наемани както от компании, които вече присъстват в града, така и от нови. Компаниите запазват интереса си и към откриване на втори офис във Варна или Бургас. Основният мотив, поради който те поглеждат извън столицата, е достъпът до работна ръка, като двигател на развитието отново е IT и BPO секторът. Добър потенциал в бъдеще имат също Велико Търново, Русе, Благоевград, Добрич заради наличието на университет и млади хора, които се обучават за този вид индустрия, отбеляза Станимира Пашова.

Данните на Cushman&Wakefield Forton сочат, че към края на третото тримесечие са усвоени около 130 хил. кв. м офис площи, а свободните площи достигат 9,5%. Очаква се до края на годината да бъдат усвоени 150-160 хил. кв. м при запазване на водещата роля на компаниите от BPO и IT сектора. Наемните нива в централната градска част достигат около 15 евро на кв. м, а в останалите части са между 12 и 14 евро на кв. м в зависимост от степента на завършеност на сградата.

До момента общият обем на сделките с офис площи достига 250 млн. евро, което е над два пъти повече спрямо миналата година, съобщи Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" в Cushman&Wakefield Forton. 90% от тях са сделки с институционални инвеститори. Очаква се до края на годината инвестициите да достигнат 500 млн. евро, допълни той.

Според Костов обаче се изчерпват възможностите за сделки поради липсата на качествен продукт и твърде оптимистичните очаквания на собствениците.

Нова тенденция на офис пазара в София са споделените офиси, които достигат 27 хил. кв. м и се превръщат във все по-значим фактор на пазара. Към момента те съставляват само 1,5% от общото предлагане, но сегментът се разраства бързо и Cushman&Wakefield Forton очаква тези площи да се увеличат с 50% до края на 2019 г.