Бяла, спретната къщурка... Сега ли е правилният момент?

В края на миналата година отново се появиха притеснения за надуване на нов балон на жилищния пазар в България, след като Европейската комисия (ЕК) предупреди, че пазарът у нас е надценен. Към това се прибавят и анализи на Българската народна банка (БНБ), която от началото на годината на два пъти отправи предупреждения към българските банки да бъдат внимателни с отпускането на ипотечни кредити заради признаци за прегряване на имотния пазар.

И това не е всичко. В началото на юни консултантската компания Knight Frank постави България на седмо място в света по ръст на цените на жилищата за първото тримесечие на 2018 г. с поскъпване от 9% - почти два пъти по-бърз растеж на годишна база в сравнение с глобалния от 4,8%. Същата консултантска компания нареди София на 18-о място сред 150 града в света по най-бърз ръст на цените на жилищата с увеличение от 11,3% в сравнение с първото тримесечие на 2017 г.

Има обаче и противоположни мнения. Така например европейската статистическа служба Евростат отчете, че между януари и март цените на жилищата у нас са нараснали с най-бавния си темп от второто тримесечие на 2016 г. насам. Ръстът от 7,1%, който отговаря и на данните на Националния статистически институт (НСИ), поставя страната на 11-о място по поскъпване на жилищата сред страните членки на ЕС през първите три месеца на годината.

На този фон обемите от продажби между април и юни забавят темпове, показаха пък официалните данни на Агенцията по вписванията, публикувани в началото на миналата седмица. В София те отбелязват спад от 4,3% на годишна база, което се случва за първи път от 2012 г. насам. Спад от 11,2% има и в Бургас, а в цялата страна продажбите на имоти намаляват с 4,2%. За шестмесечието обаче както в големите градове, така и в страната като цяло продажбите на имоти продължават да растат. 

„Данните до момента са за много добър пазар, който расте във всички градове и в различните сегменти, което се случва за първи път от десет години“, казва пред Investor.bg Полина Стойкова от Bulgarian Properties. „Обявихме миналата година за най-добрата за имотния пазар до момента, но тогава курортите все още отбелязваха спад. Изявените положителни тенденции бяха в големите градове, докато сега ефектите се разпростират в цялата страна“, допълва тя.
Полина

Полина Стойкова, Bulgarian Properties

По отношение на опасенията за прегряване на имотния пазар Стойкова посочва като елементи на балонизирането прекомерния ентусиазъм от страна на купувачите, желанието да се сдобият с имот на всяка цена заради очакванията за бърз растеж на цените, сключването на сделки с цел бърза препродажба. Според нея в момента тези елементи липсват, а на практика няма и чуждестранно търсене в големите градове.

Стойкова смята, че предупрежденията и сигналите от БНБ и Европейската комисия (ЕК) са предпазни механизми, които са се изградили на базата на предходния бум, когато бяха взети мерки за по-строго наблюдение на жилищните пазари и те бяха включени в макроикономическата рамка на страната. „Това не означава, че в някакъв момент няма да има спад, но ми се струва наивно да смятаме, че той ще се случи по същия начин както преди. Все още много добре помним балонизирането, свръхкредитирането и секюритизацията на имотните пазари, откъдето тръгна всичко“, отбелязва тя.

Покупка на имот, но не на всяка цена

Пазарът продължава да се движи от местното търсене, което навлезе в подем през 2014 г. и се затвърди през 2015 г. „Първоначално то беше насочено към задоволяването на потребността от жилище, а в последните три години комбинацията от фактори като добро състояние на икономиката, ръст на заплатите, безработица, която продължава да намалява, кредити, които са на изключително достъпни нива, дава своите резултати, за да усетим прилив на интерес към различните градове, включително по-малките областни центрове и курортите“, отбелязва Стойкова.

Според нея местното търсене достига своите лимити като склонност да се плащат по-високи цени и се наблюдава насищане на предлагането спрямо настоящото търсене, което започва да забавя възходящия тренд на цените, а вероятно и на сделките.

„В данните на Агенцията по вписванията не влизат сделките със сгради в строеж, но не можем да кажем със сигурност дали спадът се дължи на това. Действително между април и средата на май имаше дупка на пазара и се усети спад, който може да се дължи на годишна цикличност поради празниците. Но линията е за забавяне на растежа на цените, сделките може би също няма да растат толкова бързо и някои имоти ще се реализират по-бавно на пазара“, коментира Стойкова.

Според нея това е очаквана тенденция, тъй като в последно време се наблюдава забавяне на темпа на кредитиране, на икономически растеж и на повишаване на работната заплата и това се е материализирало в цените на имотите. Конкретно в София средната цена през второто тримесечие достига 1086 евро на кв. м спрямо 1092 евро на кв. м през първото тримесечие и 1095 евро на кв. м в края на 2017 г. , показват данните на Bulgarian Properties. Имоти

„В последните девет месеца средната цена не се изменя съществено и това още веднъж говори за изчерпване на растежа“, отбелязва Стойкова.

Извън София данните на Bulgarian Properties показват, че Пловдив е лидер по ръст на цените тази година с покачване от 15%, но и там се наблюдава затишие в последните два месеца. „Купувачите не са склонни да плащат каквато и да е цена. Търсенето в момента не е нерационално и свързано с прекомерни очаквания, а хората си определят лимит на сумата, която са склонни да платят, и това държи пазара близо до здравословни параметри“, казва Стойкова.