72% от имотните сделки в София са на цена до 100 хил. евро

72% от имотните сделки в София се сключват на цена до 100 хил. евро. През първото тримесечие на 2018 г. най-голям процент от сделките са се сключвали при средна цена между 50 хил. и 70 хил. евро. Това показват данни на имотната агенция "Адрес Недвижими имоти", представени от нейния изпълнителен директор Георги Павлов по време на Годишната конференция „Инвестиции и строителство на жилищни сгради“, организирана от Градът Медиа Груп.

Според Георги Шопов, председател на управителния съвет на Националната асоциация на строителните предприемачи, за да бъдат жилищата в София толкова достъпни, колкото преди 1989 г. от гледна точка на съотношение между равнище на работната заплата и стойност на имота, то средната цена на квадратен метър трябва да е около 620 евро за кв. м, а сега тя надхвърля 1000 евро.

Той очерта три вида купувачи на жилищни имоти в София. Първите са предимно млади хора на възраст между 30 и 40 години, които имат реална нужда от жилище (около 80% от клиентите), вторият тип са хора, които продават жилището си, за да се сдобият с по-голямо, а третият – клиенти, които купуват имот с цел инвестиция (около 18%). Според Шопов това означава, че поне още десет години в София и големите градове ще има реална необходимост от закупуване на жилище.

Такива са и очакванията на Стефан Карпузов,  инвестиционен мениджър Galaxy Investment Group, който изтъкна като причина за запазване на засиленото търсене и факта, че голяма част от сградния фонд е остарял, панелните жилища вече са на близо 50 години, така че собствениците им вероятно ще пожелаят да се преместят в ново жилище. Карпузов посочи и че в последните години се появява нова ниша на пазара, свързана с живеещи в чужбина българи, които се завръщат в страната през юли и август и искат да вложат парите си в имоти в родината. В повечето случаи впоследствие те ги отдават под наем или купуват жилище за родителите си.

От какво се интересуват купувачите на жилище?

Според Георги Шопов първите три въпроса, които задават клиентите преди закупуване на жилище, е колко струва, дали може да се осигури банково кредитиране и какви материали ще се използват при строежа.

Атанас Гаров, управляващ партньор в Garitage Investment Management, и Румен Величков, търговски директор в Residential Park Lozen, споделиха и своя опит при затворените жилищни комплекси. Техните клиенти идват вече информирани и се интересуват от начина на плащане, начина на изграждане на проекта и качеството на строителните материали. Добрата среда и сигурността също са много важен елемент при избора на жилище, тъй като обитателите на затворените комплекси са предимно млади хора с деца, допълниха те.

Ивайло Митев, управител на Idea Home, допълни, че младите хора търсят предимно ликвидни имоти, които могат бързо да препродадат, за да намалят нивото на риск.

Строителните предприемачи са категорични, че в последните години качеството на строителството значително се е подобрило и това е видимо от фасадите на сградите. Материалите и технологиите в процеса на строителството са на европейско равнище, смята Георги Шопов. Промени са настъпили и по отношение на архитектурата с намаляване на площта на жилищата. Шопов даде за пример тристайните апартаменти, чиято площ до 2002 г. е била около 100 кв. м, а днес не надхвърля 85 кв. м.

Инфраструктурата – отговорност на общината или на предприемачите? 

Предприемачите са на мнение, че в София не съществува модерна среда заради погрешното градоустройствено планиране след 1989 г. „Заради планирането на парче се създадоха красиви сгради, които обаче като комплекс не стоят хармонично и не създават комфортна и нормална среда“, посочи Георги Шопов.

Според него общината не изпълнява основната си функция, а именно да изгражда инфраструктура като детски градини, поликлиники, училища наред с пътища, осветление и т. н. Шопов посочи, че в момента 80 евро от всеки квадратен метър жилищна площ отиват в държавната хазна под формата на ДДС и данък печалба.

Според него средствата трябва да се използват целево за създаване на приемлива инфраструктура. „За да се създаде хармонична и нормална среда, е необходимо цялостно планиране на територията, което да е устойчиво и да не може да се променя поне 20 години“, смята Шопов. Според него създалото се положение е и причината в момента да се търсят най-много имоти в затворени комплекси.

Ивайло Митев подкрепи тезата на Шопов, като заяви, че голяма част от отговорността е оставена в ръцете на инвеститорите, които трябва да преценяват как да адаптират проекта си към заобикалящата среда.

Румен Величков и Атанас Гаров са съгласни, че общината не е активен играч на пазара на недвижими имоти, но все пак инвеститорите могат да направят избор къде и как да инвестират.

Стефан Карпузов сподели опита на Пловдив, като посочи, че общинските власти в града под тепетата са по-напредничави от тези в столицата и правят всичко възможно да улеснят процеса за инвеститорите, включително с изграждането на част от инфраструктурата.

Участниците засегнаха и проблема с риска, който поемат купувачите на жилища „на зелено“, като заявиха, че крайният клиент – гражданите, трябва да бъде в центъра на грижите на държавните и общинските власти.

Георги Шопов посочи, че Националната асоциация на строителните предприемачи подкрепя френския модел на застрахователни премии, които гарантират, че ако строителният предприемач се провали, клиентите ще си върнат парите. Така браншът ще бъде изчистен от недобросъвестни играчи, тъй като при провал, те няма да получат застрахователна премия за следващ проект, смята той.