2013: Земеделската земя поскъпна въпреки срива при пшеницата и слънчогледа

2013 година скоро ще бъде история. Вижте какво се случи през последните 12 месеца в специалната селекция на Investor.bg Бизнесът 2013. Предлагаме Ви поглед върху най-значимите събития и тенденции от политическия и икономически живот на България и света.

Пазарът на земеделска земя през 2013 г. остана изключително интересен, като продължи тенденцията на поскъпване започнала през 2004 г. и продължила с прекъсване само през 2009 г.

Разбира се пазарът на земя не е хомогенен, той се дели основно на първичен и вторичен. На първичният пазар се продават инвестиционни имоти, например 500 дка в едно землище. На вторичен пазар се търгуват наследствени имоти, например 30 дка земя в 4 парцела, собственост на общо 10 наследника.

Вторичният пазар

Основен представител на този пазар е Адванс Терафонд АДСИЦ, който отчете 23% годишен ръст в продажната цена до 1 073 лв./дка. За 11-те месеца на тази година бяха продадени 45 304 дка земеделска земя, което е около 20% от притежаваната от фонда. За цялата 2012 г. бяха продадени 79 296 дка при доста по-ниски цени.

През 2013 г. зърнопроизводителите заложиха доста на Агроекология и по-точно на мярката за сеитбооборот. Тя им носи 36 лв. на декар годишно, но трябваше да си осигурят притежанието на земята за 5 години. Тъй като фондовете избягват да сключват рентни договори за повече от 1 година, единственият начин за арендаторите бе да купят земята. Така те спестяват от ренти и освен по СЕПП (единните плащания на площ от около 30 лв. на декар), получават още по 36 лв. за Агроекология.

Сметките са прости и показват защо арендаторите купуваха дори на цени от 1 200 лв. за декар от Адванс Терафонд АДСИЦ. Новите рентни договори на Адванс Терафонд АДСИЦ са при 45 лв. на декар. За 5 години това прави 225 лв., в комбинация с още 70 лв. субсидии на декар годишно (от които 36 по Агроекология, като от 2016 по СЕПП ще има по 40 лв. на декар), това са 350 лв. от субсидии, или общо с рентите 575 лв. за 5 години. За 10 години сумата е 1 150 лв. Тоест само спестените ренти и получените субсидии ще платят земята (около 1 000 лв. на дка), а от реколтата ще бъдат платени лихвите.

Цената на земеделската земя се повиши въпреки резкия спад в цените на двете основни земеделски култури - пшеницата и слънчогледа. Цената на първата се понижи от 450 лв./тон през 2012 г. до 300 лв. за тон през тази година (имаше и цени от 260 лв. на тон, както и 350 лв. на тон). Цената на слънчогледа пък се понижи от 900 лв. за тон през 2012 г. до 600 лв. за тон през тази година. Този спад обаче, като че ли спря поскъпването на цените само на първичния пазар на земеделска земя.

Първичният пазар

Арендаторите обаче не са склонни да дават цена от 1 100 лв. на декар, когато сделката е малка. Например 30 дка наследствени ниви, разделени между 10 собственика. Тогава те дават цена от около 600-700 лв. на декар. Разбира се много зависи къде е земята, като най-добре е тя да е в Добруджа, в землище с много конкуриращи се арендатори, тогава тя достига и 1 200 лв. на декар и нагоре.

Информация за цените на вторичен пазар също ни дава Адванс Терафонд АДСИЦ. Той купува на вторичен пазар и препродава на първичен, като прави т. нар. „поземлено банкиране“. Фондът е купувал при средна цена от 697 лв. през януари-ноември 2013 г. Средномесечните цени са например 632 лв./дка през март и 774 лв./дка през ноември.

Стратегията на Адванс Терафонд АДСИЦ е насочена към покупки в определени землища, за които той е готов да се конкурира с другите купувачи на вторичен пазар (арендатори, други фондове и спекуланти).

Към 30 септември 2013 г. Адванс Терафонд АДСИЦ има между 3 000 и 6 000 дка в 5 землища, между 2 000 и 3 000 дка в други 5 землища, между 1 000 и 2000 дка в 43 землища, между 500 и 1 000 дка в 87 землища, между 200 и 500 дка в 164 землища и т.н.

Когато група наследници продават 30 дка в землище, в което Адванс Терафонд АДСИЦ вече притежава 550 дка, то Адванс Терафонд АДСИЦ би трябвало да е готов да даде по-добра цена (за тези 30 дка), отколкото за аналогична земя в съседно землище, в което Адванс Терафонд няма нито един декар. На пръв поглед земята в двете землища е с еднакво качество, но за инвеститора (Адванс Терафонд) тя е с различна стойност, защото тези 30 нови дка, ще увеличат атрактивността и стойността на останалите 550 дка.

В земеделието думата „землище“ е много важна, защото споразуменията за ползване на т. нар. „бели петна“ се правят за всяко отделно землище. Това са земите за които собствениците нехаят и общините получават рентата. Ако тази рента не бъде потърсена в определен срок, тя остава за общината. Разпределянето на белите петна е именно на база притежавана и/или арендована земя. С пакет от 550 дка в дадено землище, даден арендатор може да получи летящ старт или да блокира навлизането на конкурент.

Затова много неща в земеделието са на база землище. Затова Адванс Терафонд АДСИЦ купува в определени землища и затова когато продава, продава всичко в дадено землище.

Предвид горното, цените на които купува Адванс Терафонд АДСИЦ са меродавни за първичния пазар, дори може да са и по-високи, тъй като това са цени за землища, в които Адванс Терафонд има интерес, водило е разговори с потенциални купувачи и знае каква цена може да получи за току-що купените декари.