Грешката със „сигурните“ инвестиции - ФНИБ и Елана Агрокредит

Търсенето на сигурност поняга е пряк път към загубите.

Такава се оказа ситуацията при Фонда за недвижими имоти България АДСИЦ и Елана Агрокредит АД, чиито акции поевтиняват в последните 12 месеца, докато основният борсов индекс SOFIX е нагоре с 13,3% до 691,71 пункта на 21 февруари 2018 г. Двата фонда бяха сочени като стабилни предвид очакваната дивидентна доходност и ръста на пазара на недвижими имоти, както и ниските лихви по депозитите.

Акциите на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ са надолу с 15,93% за последните 12 месеца до 1,9 лв. за акция (с разпределеният дивидент от 7,37971 ст., понижението е реално с около 12%). Купувалите на максималната цена за последните 12 месеца от 2,43 лв./акция едва ли са доволни.

Книжата на Елана Агрокредит АД са надолу с 6,43% в последните 12 месеца до 1,31 лв. за акция, но с отчитане на разпределения дивидент от 7,791 лв. на акция понижението е с около 2-3%. Максималната цена за последните 12 месеца бе от 1,58 лв./акция. 

Защо обаче е този спад на цената на фонд за имоти, отдаващ активите си под наем, и на лизингово дружество за земеделски земи? И то по време на общ ръст на родния индекс и повишения в цените на недвижимите имоти, както и стабилност в цените на земеделската земя.

Общото при двете компании са планираните големи привличания на капитал, по-точно удвояване и при двата фонда.

Елана Агрокредит АД планира двойно увеличение на капитала при емисионна цена от 1,1 лв. за ценна книга, което при текущия слаб пазар (отстъпил от августовските си върхове), дърпа цената на акция към това ниво „котва“.

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ обмисля да издаде конвертируеми облигации за до 50 млн. лв. (при сегашна пазарна стойност на целия фонд от 38 млн. лв.), за да финансира строежа на нова сграда в София тех парк в столицата. В темата за фонда в Investor.bg се прокрадват мнения, че пазарът на офис площи ще бъде пренаситен, че няма гаранция за намирането на наемател на новата сграда, че проектът трябва да бъде отделен в нов АДСИЦ, например ФНИБ – 2 АДСИЦ, както беше при И Ар Джи Капитал 1 АДСИЦ, И Ар Джи Капитал 2 АДСИЦ, И Ар Джи Капитал 3 АДСИЦ и други проекти.

Полза от новите проекти имат обслужващите дружества (ОД) на Елана Агрокредит и ФНИБ АДСИЦ, защото ще управляват двойно по-големи фондове и ще имат по-високи приходи от такси за управление. За акционерите обаче това ударно привличане на капитал създава момент на несигурност и някои от тях „гласуват с краката си“, тоест продават акциите си в последните седмици.

Налице е класически конфликт между интереса на някои акционери и този на мениджмънта. Разбира се, някои акционери, като големите пенсионни фондове, ще се радват на новите емисии, защото имат големи парични наличности за влагане и то дългосрочно. В същото време слабата ликвидност на БФБ-София не ги кара да излязат на пазар и да купуват за по 10 – 50 хил. лв. на ден, което за тях е смешна сума и само биха разсейвали вниманието си.

Други акционери обаче явно са желаели фондовете да останат по-малки с оптимална дългова структура и висока дивидентна доходност. В крайна сметка увеличенията на капитала биват гласувани именно от акционерите, като мнозинството побеждава. Мнозинството са пенсионните фондове, които са големи и търсят по-ниска доходност, спрямо търсената от индивидуалните инвеститори, някои от които са силно рисково настроени (опортюнисти) и целят бързи движения, за да увеличат капитала си и да се прехвърлят към нова позиция. Има и консервативни индивидуални инвеститори, които искат да държат въпросните позиции (Елана Агрокредит и ФНИБ АДСИЦ) дълго при висока дивидентна доходност. За разлика от пенсионните фондове, те нямат огромни парични наличности, за да се радват на възможността да купят акции от увеличението на Елана Агрокредит например или да купят конвертируеми облигации на ФНИБ АДСИЦ.

В крайна сметка, много вероятно е големите (пенсионните фондове) да определят размера на фондовете, доверявайки се, или не, на мениджърите на ФНИБ АДСИЦ и Елана Агрокредит АД. Може в бъдеще да има още много увеличения на капитала и фондовете да стават все по-големи, ако мениджмънтът покрива доверието на пенсионните фондове, защото те имат милиарди за влагане. И е логично да не бъдат създавани нови фондов 2,3,4,5 и т.н., а да се стъпва върху вече изградените, като един вид гаранти.

За малките акционери остава да плуват бързо между големите риби, за да не бъдат притиснати от понижения на цените като случилите се в последните седмици.

От своя страна големите акционери (пенсионните фондове), не могат да плуват бързо (да влизат и излизат от позиция), защото пазарът ни е силно неликвиден. При тях изход е възможен само при ликвидация на фондовете, която очевидно не е на дневен ред. Лошото е, че при слабата ликвидност на родния капиталов пазар бързото излизане от позиция се оказва трудно и за малките и средните вложители.

А може и още утре (условно казано) да последва увеличение в цената на дружествата.

Материалът е с аналитичен характер и не е препоръка за покупко-продажба на ценни книжа. Авторът притежава по 1 акция в двете дружества.

Свързани компании: