„Трудно е да купим жилище“, установяват австрийци и ни предлагат решения

Нови политики могат да спомогнат да има финансово по-достъпни жилища в Централна и Източна Европа (ЦИЕ). Това сочи проучване на Волфганг Аман от Института за недвижими имоти, строителство и жилища (IIBW) във Виена,  разглеждащо жилищната ситуация в региона, предизвикателствата пред сектора и възможните решения. Проучването беше разпространено на пресконференция днес по повод предстоящата на 5 и 6 ноември конференция за имоти BalREc, която ще се проведе с медийното партньорство на Investor.bg.

Фокусирайки се върху факта, че страните от ЦИЕ са засегнати от кризата в по-голяма степен, отколкото западните страни, IIBW развива проекти в две направления: развитие на стабилни правни регулации и учредяването на бизнес структури за строеж на жилища чрез публично-частни партньорства (ПЧП), както и разработване на схеми за структурирано финансиране за достъпно наемно жилище.

Жилищната ситуация в ЦИЕ

Разпределението на жилища в Централна и Източна Европа е различно в отделните страни. Резултатите са по-добри в страните, които се присъединиха към ЕС през 2004 г., докато ситуацията в Румъния и България се влошава, както и в страните, които не са членки на ЕС.

Що се отнася до завършени жилища на 1000 жители, към 2007 г. страните от ЦИЕ достигнат нива, равни на около 2/3 от средните за ЕС. Наличието на жилища в Югоизточна Европа е под половината от средното за ЕС.

Настоящата криза води до сериозен спад в строителството на жилища. Завършените жилищни имоти в страните от ЕС-15 се очаква да намалеят от 2,6 млн. жилища през 2007 г. до 1,7 млн. през 2010.

Под въпрос е дали сравнително оптимистичните прогнози за ЦИЕ ще се сбъднат. Взимайки предвид нежеланието не само на институционалните инвеститори, но и на индивидуалните строители да продължат дейността си, много по-вероятно е строителството на жилища в тези страни да спадне с 20 до 40%.

Страните от ЦИЕ са фокусирали строителството на жилища към скъпи и централни райони. Жилищата старо строителство като цяло са собственост на частни лица и малка част от тях са предназначени за отдаване под наем. Повечето страни в ЦИЕ разполагат с малко жилища, предназначени за отдаване под наем.

Основните фактори за развитието на пазара на недвижими имоти в ЦИЕ са не само нарасналите доходи на населението, развитието на икономиките, но и увеличаващото се разнообразие от продукти за финансиране на частни лица от страна на банковия сектор. Оттам произтича и най-голямата заплаха за банковия сектор в региона, резултат от доскорошното почти 100% ипотечно финансиране на стойността на имота. В последните години цените буквално „излетяха”, като пикът беше през 2007 г.

В актуалната ситуация все още е рано да се каже кои пазари създадоха балони и кои ще претърпят леко приземяване на цените. Икономическата криза доведе до спад на цените на недвижими имоти в пазарния сегмент на жилищата старо строителство, докато при тези ново строителство нивата на цените в няколко от столиците в ЦИЕ се запазиха на предишните нива, независимо от намалелите продажби. В някои случаи цените паднаха с 1/3 само за година.

Предизвикателства пред жилищния сектор в ЦИЕ

- Цени на западните нива при много по-ниски доходи на населението. Доходите на населението са около 2600 евро на месец средно в ЕС и под 250 евро в страни като България, Украйна и Албания. В резултат на това хората с по-ниски доходи изпитват затруднения с това да осигурят жилища за семействата си.

- Влошени жилищни наличности като резултат от незначителни инструменти за жилищен мениджмънт и поддръжка. Панелни блокове, нерешен въпрос с поддръжката на общите части, липса на отговорници по поддръжката. Тази ситуация изисква по-добра нормативна уредба и финансови стимули.

- Незначително строителство на жилища за хората с по-ниски доходи, както и за жителите на по-слаби в икономическо отношение райони.

- Малки и дори изчезващи пазари на жилища под наем.

- Неадекватни законови рамки, както и неясни съобщения от страна на Европейския съюз за развитието на жилищната политика.

- Финансирането на частни лица с цел закупуване на жилища се развива добре благодарение на финансовия сектор. Не се предоставя финансиране за наемане на жилище. Развитието на нови финансови продукти е в пряка връзка с развитието на нови продукти на пазара на наеми.

Предложение как да бъдат посрещнати предизвикателствата. Структурирано финансиране на жилищата чрез публично-частни партньорства

Това е една възможна стратегия за осигуряване на достъпни жилища, особено наемни. Прилагането на този подход обаче изисква политическа воля. За да бъде реализирана, тази стратегия има нужда от схеми за финансиране, които позволяват достъпни наеми без следи от пазарни операции. Целта е да се развие социално жилище като продукт на банковия сектор.

През 2005 г. и 2006 г. IIBW завършва проучване, което отваря път към развиване на H!FACT (съкращение от Housing Finance Agency for Countries in Transition – Агенция за жилищно финансиране за страните в преход). Основана от Пакта за стабилност за Югоизточна Европа в сътрудничество с някои търговски банки и финансови институции в ЦИЕ, са създадени нови схеми за финансиране на достъпни имоти. В следващото десетилетие ще има нужда от около 5 млн. жилища в страните от ЦИЕ и огромна част от съществуващите 40 млн. ще трябва спешно да се реконструират.

Разработеният модел използва австрийския опит и предвижда изготвяне на адекватна законова рамка и изгодна структура на финансиране. Тя комбинира частен капитал, банково финансиране, държавно субсидирани заеми, кредити от международни финансови институции, безплатна или по-евтина общинска земя и инфраструктура. Резултатът е жилища с наеми на цени значително под пазарните и далеч под евентуалните вноски по кредитите – 2 евро кв. м/ месец.

Моделът на финансиране, описан по-горе, вече се прилага в Черна Гора, предстои да се въведе в Албания и Румъния.

 Пазарни цени (в евро/кв.м) за нови апартаменти