Ст. Малкочев: Очакваме между 3,8 и 4 млн. лв. приходи от рента за 2009

ЕЛАРГ фонд за земеделска земя АДСИЦ е новото име на дружеството със специална инвестиционна цел за инвестиции в земеделска земя в България Елана фонд за земеделска земя АДСИЦ. 

Промяната на наименованието на дружеството бе направена, след като АДСИЦ-ът обяви договора за обслужване на дейността му с Елана Пропърти Мениджмънт АД, което е собственост на Елана Холдинг АД, за нищожен. Елана бе учредител на Елана фонд за земеделска земя АДСИЦ, но след няколко увеличения на капитала основни акционери в дружеството станаха институционални инвеститори, които вече контролират Управителния съвет.

Относно това какво е състоянието на пазара на земеделска земя и какви са перспективите пред фонда, разговаряме със Стоян Малкочев, изпълнителен директор на ЕЛРАГ фонд за земеделска земя. 

- През 2008 година намалихте закупуването на земеделска земя поради „необосновано високите цени, несъобразени с пазарните условия”. До колко трябва да падне цената на земеделската земя, за да започне ЕЛАРГ да купува?

От миналия октомври преустановихме покупката на земя, тъй като по това време самият пазар стана нестабилен и се получиха необосновано високи цени в някои региони. Очакванията прескочиха всякакви разумни граници от гледна точка доходността на земята спрямо нейната цена.

- До колко падна тази доходност?

При рента към онзи момент от средно 17-18 лева на декар и при цена на земята от 500-600 и дори 700 лева на декар, доходността падна страшно много. През настоящата година се получава друг феномен – вследствие на кризата очакванията за по-висока рента вероятно няма да се сбъднат, от което следва, че при по-ниски нива на рентата би трябвало да има и по-ниски нива на цената на земеделската земя.

Ако инвеститорът търси средна възвръщаемост например от 8-10%, а средната очаквана рента за тази година е 20 лева на декар, то по обратния път се получава цена на земеделската земя в рамките на 200-250 лева на декар при сегашните условия, рискове и рента от декар земя.

Всяка инвестиция при по-висока цена трябва да има своите основания – по-висока степен на комасиране, по-висока категория земя или по-добро местоположение.

- Кога очаквате пазарът на земеделска земя да се раздвижи?

Пазарът на земеделска земя не може да бъде разглеждан коренно различно от цялата икономическа ситуация в момента. Когато основните рискови фактори пред икономическото развитие затихнат и банките и финансовите институции започнат да финансират проектите, тогава ще се раздвижи и пазарът на земеделска земя.

- В годишния доклад за дейността за 2008 г. е записано, че ЕЛАРГ планира делът на отдадената земеделска земя под аренда с вписани договори в общата закупена земя да достигне 79% от 68% към края на миналата година. Доколко реалистична е тази цел предвид затегнатото кредитиране от страна на банковите институции?

Всъщност 80% от нашата земя се обработва, но проблемът е, че не можем да сключим договори с част от арендаторите и не получаваме арендни плащания.

- Защо се получава така?

Земята в България е парцелирана на много парчета и е трудно да се закупи достатъчно голям физически комасиран масив, който после да се отдаде под наем. Така понякога арендаторът, обработвайки земята, която е взел под аренда, засява и съседен масив, за който не е сключил договор и без знанието на арендодателя. Чисто организационно и процедурно този проблем се преодолява с наемането на геодезисти, които да очертаят контурите на земята, която е собственост на арендодателя, след което той може да се срещне с арендатора и да преговаря с него относно рентата. Именно в тази насока работи ЕЛАРГ Фонд за земеделска земя АДСИЦ - изпращаме писма до кметовете на населените места, в които заявяваме и удостоверяваме, че сме собственици на съответните земи, нямаме сключени договори за отдаване под аренда, но същевременно нашите земи се обработват. С това действие ние искаме те да продължат с процедурата по чл. 34 от Закона за собствеността и ползуването на земеделските земи*.

- Каква е вероятността планираният годишен ръст с 20% на арендата да бъде намален през 2009-2010 г. предвид икономическата криза?

Според мен 20% ръст на рентата е абсолютно реалистичен, тъй като земеделието в България става все по-модерно, интензивно и високо ефективно, което води до покачване на производителността.

- Българската асоциация на собствениците на земеделски земи, в която ЕЛАРГ е член, се оплака, че арендаторите не изплащат дължимите ренти. Какви действия предприемате в тази насока предвид това, че вземанията на фонда се увеличават? Веднага ли се обръщате към Агенцията за експортно застраховане?

Част от вземанията са застраховани в Агенцията за експортно застраховане, но, за да се обърнем към нея, ние трябва да сме предприели всички възможни действия по събиране на съответното вземане – уведомление чрез писмо, разговори и т.н., и, ако няма резултат, чак тогава можем да претендираме вземане от Агенцията за експортно застраховане.

За вземанията, които не са застраховани, ние предприемаме действия по изпращане на нотариални покани към арендаторите за изплащане на съответните вземания, които имаме, и повечето от тях постепенно изплащат задълженията. Обикновено плащанията са след изтичане на стопанската година, т.е. след 1 октомври, и много рядко земеделските стопани плащат предварително. От тази гледна точка, докато приходите в отчета за доходите се начисляват за всяко отделно тримесечие, то голяма част от приходните парични потоци, свързани с арендата, са концентрирани в последното тримесечие на календарната година.

- Кой е по-големият проблем на земеделските стопани – търсенето на продукцията им или липсата на финансиране?

Според мен по-големият проблем е самото финансиране, но ако самият земеделски производител е предприемчив и правилно е разчел бизнес плана си, то всяка една банка ще го финансира. Освен това европейските програми в сектора не са спрени.

- Какви приходи и печалба очаквате за настоящата година?

За тази година очакваме приходи от рента между 3,8 до 4 млн. лв. и средно между 1,8-2 млн. лв. печалба от основна дейност.

- Притежавате 183 декара земеделска земя в местността „Камбаните“, закупена с цел промяна на нейното предназначение, като планирате да я продадете до края на 2009 година. Какъв финансов резултат очаквате от нейната продажба?

Първо трябва да се промени статутът на самия имот от земеделска земя в урегулиран поземлен имот. В момента има кандидати за покупка на земята и водим преговори. Едва ли до края на годината ще можем окончателно да я продадем, а по-скоро ще има подписан предварителен договор. Мисля, че по-вероятно резултатът от евентуална сделка по покупко-продажба на имота в местността „Камбаните“ ще е положителен.

- Догодина през август е падежът на облигационната емисия на ЕЛАРГ. Мислите ли отсега как ще бъде погасявана тя – с нов заем или с увеличение на капитала?

Има няколко варианта за рефинансиране, като единият е чрез увеличение на капитала. Акционерите вече овластиха Съвета на директорите да увеличава капитала до 500 млн. лв., като се надяваме, че тази година ще може да стартира процедура по увеличение. Обмисляме всички съществуващи възможности за увеличение.

Вторият вариант за рефинансиране на облигационната емисия е чрез постъпленията от продажбата на земята в местността „Камбаните“. Дори и при най-песимистичния вариант относно продажната й цена, то постъпленията ще стигнат за покриване задълженията по облигационната емисия.

- Означава ли това, че ако има продажба на земеделската земя в местността „Камбаните“, то няма да увеличавате капитала?

Не, не означава, тъй като в проспекта е заложена цел от 400 хил. декара земеделска земя в портфейла, а в момента притежаваме 293 хил. декара.

- Как оценявате предвижданите промени в ЗАДСИЦ, според които АДСИЦ ще могат да инвестират в други компании със сходен предмет на дейност, ще могат да участват в строителството и обслужването на имоти, ще инвестират във финансови активи и ще могат да придобиват имоти в чужбина?

В настоящия момент едва ли някой може да даде еднозначен отговор на този въпрос.

Ако в проспекта на едно дружество (а както знаем проспектът е публичният договор, който компанията едностранно подписва и се ангажира пред своите акционери да спазва) е заложено да инвестира в имоти в чужбина, не би имало проблем да го прави дори и без промени в закона. Текстът позволява инвестиции в развитие на имоти в чужбина, стига това да е обявено в проспекта. По този начин акционерите могат да оценят риска в съответната държава и да решат дали биха искали средствата им да бъдат вложени там.

Ако подобно намерение не е обявено в проспекта, то публичността на дружеството губи смисъла си. Разбира се, някои акционери могат да предпочетат такъв модел на работа – в такъв случай те се доверяват изцяло на мениджмънта на компанията.

- Това означава ли, че сте против промените?

Не казвам подобно нещо. Но специално що се отнася до промените, касаещи възможността дружества със специална инвестиционна цел от България да инвестират в чужбина, в известна степен подобен ход е лишен от логика. Особено когато става дума за чуждестранни инвеститори – те закупуват дялове на български компании, защото те инвестират в България. Ако българските компании закупуват земя в чужбина, то те губят привлекателността си за чужденците, които могат директно да закупят дялове в местни компании. Разбира се, пожелавам на българите някой ден да имат достатъчно пари, за да инвестират в имоти в чужбина чрез местните дружества със специална инвестиционна цел.

*Според чл. 34, ал. 1 от Закона за собствеността и ползуването на земеделските земи по искане на собствениците, земеделските имоти с възстановено право на собственост се изземват със заповед на кмета на общината по местонахождение на имотите от лицата, които ги ползват без правно основание, и се предоставят на собствениците им.

Свързани компании: