От 100 до 50 км/ч падна скоростта на българския пазар на имоти

Инвестиционната динамика на пазара на недвижими имоти в Източна Европа е намаляла почти наполовина в сравнение с периода преди кризата, смята Андреас Ридър, управляващ директор за Централна и Източна Европа (ЦИЕ) в консултантската компания CBRE.

Образното сравнение, което той даде, е, че ако пазарът се е движил със 100 км в час преди кризата, сега скоростта в Полша и Чехия е 80 км/ч, а в Източна Европа и България е 50-60 км/ч.

Андреас Ридър взе участие на провеждащото се във Виена изложение за имоти в ЦИЕ Real Vienna с медийното участие на Investor.bg.

Експертите в сектора се обединиха около мнението, че разграничението в пазарната ситуация в сектора на имотите в отделните страни в Централна и Източна Европа продължава да се задълбочава. Полша, Словакия и Чехия са сравнително по-слабо засегнати от кризата, а положението е по-тежко в нашата страна, а също и в Украйна, Русия, Румъния.

Главните проблеми на „по-трудните“ пазари са свързани с падането на наемите и покачването на нивата на доходност. По думите на Ридър от тази тенденция има много малко изключения, като например жилищните цени в Белград, които на практика не се понижават.

И с 40% по-евтини, някои жилища са непродаваеми

По думите на Карл Валнер, директор Развитие на проекти в ЦИЕ в Raiffeisen evolution, жилищният пазар в целия регион буквално се е сринал поради липсата на сигурност и доверие сред бизнеса и купувачите. Той каза, че в някои случаи предприемачите срещат трудности да продадат жилищата в проектите си дори и при понижение на цените от 30-40%.

По думите му ситуацията на офис сегмента е малко по-добра поради значителното търсене, но в момента не се реализират почти никакви офис проекти.

Той даде пример с Румъния, където почти всички запланувани офис проекти са замразени и много от тях въобще няма да бъдат реализирани, тъй като трябва да бъдат проектирани отново. Първоначално те са замислени като много мащабни проекти, за каквито банките в момента не биха отпуснали финансиране, дори и в случай че решат да подновят финансирането за пазара на имоти.

Недобре преценените инвестиции...

Недостатъчното внимание, обърнато по-рано от инвеститорите, върху фактори като локация, прилежаща инфраструктура и възможности за по-високо качество спрямо конкурентни проекти, постави не един предприемач в изключително тежка ситуация в настоящите икономически условия.

Кристиян Шитън, главен инвестиционен директор за Австрия в CA Immo International, даде пример с това, че преди кризата са работили по оценката на проекти в Румъния в локации, в които е нямало почти никаква изградена инфраструктура, за които е било очевидно, че са обречени на провал. Повечето инвеститори обаче са продължавали заплануваните проекти, които са били водени единствено от цените и очакваните приходи.

Ридър също обясни, че стойностите на имотите се понижават главно поради увеличаването на доходността и заради спада на наемните нива. Според него вторият фактор има по-голяма тежест за понижените стойности и спадът в наемите ще бъде основният проблем на пазара в ЦИЕ през идните две години.

„Участниците на пазара трябва да приемат факта, че занапред мащабът на проектите ще бъде значително по-малък и по-рядко ще има проекти за бизнес имоти с площ от над 30 хил. кв. м“, каза Валнер. „Пазарът става пазар на наемателите, които ще диктуват правилата, и за развитието на сектора все по-голямо значение ще имат качеството на проекта и разходите за наемателите“.

Още от изложението във Виена:

Очакват още „няколко трудни тримесечия“ за пазара на имоти