Европейски фирми отново виждат имотите си като финансов инструмент

Пазарът на корпоративни продажби на имоти с обратно наемане в Европа на практика спря през първото тримесечие на годината заради пресъхването на инвестициите, но започват да се появяват признаци на живот заради компании, които търсят нови източници на финансиране.

Френският производител на автомобили Renault SA проучва потенциалната продажба на свой имот, който се оценява на 1 млрд. евро. Търговската верига Eroski, която има над 1000 магазина в Испания, обмисля продажбата на 150 супермаркета, което може да й донесе постъпления от 300 млн. евро, според източници, запознати с въпроса.

„Обмисляме продажбата на офиси и бизнес имоти с обратно наемане“, казва говорителят на Renault Жита Ру пред Wall Street Journal. „Лихвите са високи и е трудно да се получи кредит, затова продажбата на имоти е част от по-широк план за подобряване на паричния ни поток“.

Ру не е пожелала да коментира какви средства компанията очаква да събере чрез продажбите на имоти с аргумента, че това зависи от цената, която може да се постигне на пазара.

Консултант на Eroski е Cushman & Wakefield. Нито една от двете компании не пожелала да коментира.

При продажбите с обратно наемане собственикът на имота, обикновено корпорация или държавна агенция, продава имота, който заема и го наема обратно, обикновено за дълъг период от 20 години или повече. Предимството за компанията е, че се сдобива с налични средства, които може да реинвестира в бизнеса или покрие задължения.

Със задълбочаването на рецесията и предвид скъпото и трудно достъпно кредитиране компаниите отново започват да обмислят подобни възможности, за да привлекат средства. Сделки обаче трудно се реализират поради липсата на дългово финансиране и различията в очакванията за цената на продавачи и купувачи.

Тази пропаст между купувач и продавач обаче вече се стеснява и се наблюдава по-голямо желание от страна на някои купувачи да платят в брой веднага с надеждата да получат кредит по-късно.

Пример за такъв купувач е инвестиционната група от Ню Йорк W.P. Carey & Co., която през април плати в брой за площите, които New York Times Co. притежава в централата си в Манхатън. W.P. Carey е готова за сключва подобни сделки и в Европа.

„Правим сделки, но за това си има премия, защото поемаме риска с надеждата, че по-късно ще можем да получим ипотечно финансиране“, обяснява Едуард Лапума, директор на отдела за международни операции на компанията.

Консултанти при сделки с обратно наемане казват, че финансови директори в Европа от Лондон до Лисабон сравняват разходите за това да привлекат финанси чрез издаване на нови акции, облигации или като превърнат собствените си имоти в кеш.

Предвид спада на цените на акциите, издаването на акции е скъпо, защото инвеститорите очакват големи отстъпки заради опасенията си, че акциите могат да продължат да поевтиняват.

Емитирането на корпоративни облигации излиза по-скъпо заради по-високата доходност, която трябва да се гарантира на инвеститорите спрямо доходността по правителствените облигации. През последната година премиите между двата типа облигации се увеличиха значително, а инвеститорите се насочват към вложения единствено в облигации, чиито емитенти притежават най-високия възможен рейтинг.

„Ако обмисляте продажба с обратно наемане, не става въпрос за това в коя точка се намира цикълът на пазара на имоти. Става въпрос за нуждата да се привлече капитал и да се намери най-евтиният начин за това“, обяснява Матю Стоун, директор на отдела за стратегии по наемане за Европа, Близкия изток и Африка в Cushman & Wakefield.

Миналата година бяха направени известен брой големи сделки. Caixa Galicia продаде портфолио, оценено на 250 млн. евро. Banco Popular продаде сгради в Мадрид и Барселона и привлече 127 млн. евро. Banco Santander събра 4,4 млрд. евро от продажбата на централата си в Мадрид, 1152 клона и 10 отделни сгради, а френската банка BNP Paribas получи 250 млн. евро за централата си в Париж.

Поради резкия спад на инвестициите в имоти сделките по продажби с обратно наемане спряха тази година. Според консултанти обаче е възможно в идните няколко месеца инерцията да се поднови.

CB Richard Ellis има сделки в областта, които се оценяват на над 4,1 млрд. евро с клиенти от сектора на финансовите услуги, производството, фармацевтиката, проучване и развитие, технологии и търговия на дребно, казва Джон Уилсън, изпълнителен директор на корпоративни услуги. За сравнение, миналата година тази сума е била около 3 млрд. евро, посочва той.