Експерти: Обявените офис проекти у нас са твърде много

Обявените проекти за изграждане на офис сгради за следващите три години може би са прекалено много и не повече от 50% от планираните офис площи ще бъдат наети. Това мнение изказа изпълнителният директор на консултантската компания Forton International Сергей Койнов по време на конференцията за пазара на офси площи в Европа и България „Европейски стандарти в изграждането на офис проекти“, организирана от компанията.

По думите на Койнов една от характеристиките на нашия пазар е, че основен движещ фактор е бизнесът, който вече оперира в България. В този смисъл пазарът до голяма степен е зависим от развитието на икономиката, което обуславя решенията на бизнеса за разрастване.

Ако предположим, че пазарът на офиси ще расте с 20% годишно през следващите години, това все пак надминава значително ръста на икономиката и може да се очаква, че ще стигнем до значително свръхпредлагане, коментира Койнов.

По данни на компанията през 2007 г. са били отдадени под наем 160 хил. кв. м офиси. Прогнозите за тази година са за 200 хил. кв. м. Общо 730 хил. кв. м се очаква да бъдат отдадени под наем до 2010 г. смятат от Forton. За сравнение, до 2010 г. на пазара се очаква да бъдат предложени 1,52 млн. кв. м нови офис площи.

В момента в етап строителство се намират 780 хил. кв. м, а други 740 хил. кв. м са на фаза проектиране.

Нивото на незаетите офиси в момента е около 4%.

На въпрос на журналисти как сегашното ниво на свободни площи ще се промени предвид тези прогнози, от компанията отговориха, че площите в качествените проекти се очаква да бъдат отдавани с лекота и за напред. „Във функциониращ пазар е нормално да има известно ниво на незаети площи“, коментира Ралф Холанд, който оглавява отдел Бизнеси и търговски площи във Forton. Той поясни, че дял от 4-5% е нормален. „Бих започнал да се притеснявам ако качествените проекти са с 10% свободни площи“, каза той.

Според Койнов от всички тези данни може да се заключи, че не всички обявени на пазара проекти за следващите години ще се случат. Той каза, че в този смисъл проектите могат да се разделят на такива, които отговарят на стандартите на ЕС, за които се очаква търсенето да остане високо, и всички останали, голяма част от които могат да останат незаети.

По думите на Холанд средното ниво на наемите на офисите в София е между 16 и 18 евро на кв. м, а за централната градска част – между 26 и 30 евро на кв. м.

Доходността в сектора е 7,5%, като се е понижила от 8% от досегашните периоди.

Според компанията новото предлагане в столицата постепенно се измества към главните булеварди и към покрайнините.

През следващите 24 до 36 месеца търсенето на площи в проектите с най-високо качество ще надвишава предлагането, което ще окаже натиск на наемните нива в посока нагоре. Наред с това търсенето на такива площи от страна на местни и международни компании продължава да е силно.

В момента пазарът е движен от количество, а не от качество, казва той. През следващите години обаче изискванията на наемателите ще оказват все повече влияние върху развитието на пазара, което се очаква да доведе до повишаване на качеството на новите проекти.

Според Койнов подходящият офис, съобразен с конкретните нужди на бизнеса води до повишаване на имижда на компанията, по-високо ниво на удовлетвореност на служителите и превръща конкретната организация в предпочитан работодател.

По думите му на база 22 основни критерия на Urban Land Institute в момента у нас няма истински офиси клас А. Главните недостатъци на наличните проекти са локацията, която не винаги е подходяща, трудност да се осигури лесен достъп, недостатъчно високо качество на управлението на проекта, недостатъчен брой паркоместа.

От съществено значение са и екологичните показатели на сградите, които се очаква да бъдат един от най-важните фактори за успеха на всеки проект занапред. Основните причини за това са фактът, че такива проекти получават по-добри условия при банково финансиране, те са по-привлекателни за инвеститорите, за наемателите и за собствениците на сградите, каза в заключение Сергей Койнов.