Нарушени източни обещания при фондовете за имоти в Лондон

Секторът на недвижимите имоти в Източна Европа на алтернативния инвестиционен сегмент на Лондонската борса (AIM) е толкова усложнен, че може да се счита за специален образователен предмет. Анализатори твърдят, че има твърде много компании (често с объркващо подобни имена) и много, които изчезват безследно, след като не успеят да наберат капитал, пише Investor Chronicle.

„За всяка една компания, която успя да излезе на пазара, има поне четири мъртвородени. Твърде много приключиха твърде бързо“, казва анализаторът на сектора на имотите в Blue Oar Securities Йън Уайлд.

Според проучване на Blue Oar от 2005 г. насам на AIM са били привлечени 9 млрд. паунда за инвестиции в имоти – предимно за фондове за инвестиции в имоти в чужбина (Overseas Property Funds). От общо 12,25 млрд. паунда пазарна капитализация към момента, тези, които се фокусират върху Източна Европа, формират 17 процента – най-високият дял.

Навремето инвеститорите влизаха във фондове за имоти, насочени към развиващи се икономики с голям ръст на БВП, които се очакваше не само да привлекат бизнеса, но и да засилят потребителското търсене и търсенето на жилища. За страните, които предстоеше са влязат в ЕС, перспективите за свиване на доходността бяха дори по-големи. Това доведе до наплив от фондове на AIM, насочени към България, Румъния и Балканите.

Днес само шепа от тези фондове си правят труда да платят за включване в регистъра на Financial Times. Цинично настроените биха коментирали, че това е така, защото не искат да привличат внимание към падащите цени на акциите им (вж. таблицата). Осемте позиции, които изданието е включило в проучването си, реализират среден спад от 37 процента, при което водят до търговия с дисконт от 35% към нетната стойност на активите (NAV).

 

Компания	Цена (p)	12-месечно изменение (%)	Дисконт към NAV*
Equest Balkan Properties	79p	-31	39,00%
Bulgarian Property Developments	60p	-10	20,00%
Bulgarian Land Development	74p	-33	43,00%
Fabian Romania	€1,23	-9	20,00%
Engel East Europe	67p	-52	-
European Convergence Property Company	€0,24	-79	-
Lewis Charles Sofia	66p	-27	36,00%
Black Sea Property Fund	8p	-57	50,00%
Средно	-	-37	35,00%

*На базата на последната оповестена нетна стойност на активите

Жилищният сектор преминава през редица проблеми, но бизнес сегментът е в процес на присопособяване, като фондовете, първоначално създадени да инвестират в имоти, се насочват към строителство.

Така например, European Convergence Property Company беше създаден през 2005 г. с фокус върху инвестиции в имоти. В края на миналата година фондът реши да продаде четирите си имота в Румъния и България, да закрие бизнеса и да върне парите на акционерите. На негово място беше създаден European Convergence Development Company, който се насочва към строителни проекти.

Equest Balkan Properties първоначално беше ориентиран към имоти, генериращи приходи, които да придобие на достатъчно ниска цена, така че да донесе впечатляващата доходност от наем от около 10 на сто. „Свиването на доходността (заради нарастващите цени на имотите) в Румъния и България стана бързо, като падна до 7-8 процента“, обяснява директорът Петри Карялайнен. Решени да не правят компромис с целевата доходност, от Equest я поддържат, като придобиват активи, които са по-евтини заради по-високите рискове, свързани от отдаването под наем или строителството на нови.

Печалбите от строителство на нови имоти се реализират след по-дълъг период от време, но Equest беше засегнат също и от кредитната криза. Тя не само забави продажбата на два първокачествени търговски имота, но и отложи дълговото финансиране на активите на фонда, заради което през февруари беше съобщено, че изплащането на бъдещи дивиденти ще бъде отложено. Дисконтът спрямо NAV привлече инвеститора активист Carrousel, който придоби малко под 20 на сто от акциите.

Това не е първият пример на навлизане на активисти в сектора (най-общо активистите са специализирани инвеститори, които купуват дялове в подценени компании с цел да реорганизират управлението им, бел. ред.).

През януари Bulgarian Property Developments, която строи бизнес имоти, отблъсна опита за придобиване от страна на валутния спекулант Джо Луис. Миналия месец пък фондът Terra Catalyst Opportunity, управляван от небеизвестния активист Laxey Partners, придоби дял от 14 на сто от Bulgarian Land Developments (BLD). Според брокера на BLD Колинс Стюарт става въпрос за размяна на акции с инвеститор, който ги е използвал, за да придобие акции от Terra Catalyst.

Търговията с дисконт спрямо нетната стойност на активите в сектора на имотите в Източна Европа притеснява анализаторите.

„Причините за дисконт варират при различните компании, но важното е, че няма никакви признаци за обръщане на посоката на доходността“, казва Майк Фостър, анализатор в KBC Peel Hunt. Стойността на активите е под натиск във Великобритания и Западна Европа, където оценките на имотите паднаха в резултат на кредитната криза, което породи напрежение върху цените.

„Има елемент на обръщане на доходността в страни като Унгария, Полша и Чехия, но това насочва инвеститорите към България, Румъния и Сърбия“, добавя Фостър. Въпреки това, малкият обем транзакции означава, че ситуацията трудно може да се следи.

Модното пренасочване към строителство увеличава времевата рамка на инвестициите, което би могло да доведе също до намаляване на стойността, която имат проектите според оценителите.

Въпреки това анализаторите са още уверени в установени предприемачи като Dawnay Day Carpathian, Plaza Centers и Atlas Estates, които имат проекти из целия регион, защото те вече сключват сделки с активи, които са построили. Докато по-новото поколение предприемачи установяват как да финансира проектите си, появата на двойно листване и на местна борса ще бъде нова тенденция.

Би могло да се спори, че краткосрочността на инвеститорите на AIM е отчасти виновна за обезценяването. Макар че те бяха щастливи първоначално да финансират строителство на имоти, които копират моловете и офис сградите на западния свят, те не са склонни да осигурят стабилната инвеститорска основа, от която очевидно се нуждаят тези развиващи се икономики. Явно има възможности в сектора, но стъпвайте внимателно, предупреждава изданието.