Очакват 40% ръст на инвестициите в бизнес имоти в Русия до $4,5 млрд.

Инвестициите в бизнес имоти в Русия през тази година вероятно ще надхвърлят 4,5 млрд. долара, което представлява ръст от 41% спрямо миналогодишния обем от 3,2 млрд. долара. Повишението вече се регистрира както на пазара на офис площи, така и при търговските и логистичните имоти. Освен традиционно популярните дестинации Москва и Санкт Петербург други големи градове с население над 1 млн. жители вече попадат във фокуса на инвеститорите.

Това са основните изводи от проучване, озаглавено „Пазарът на недвижими имоти в Русия – повече възможности отколкото рискове?“ на HSH Nordbank, цитирано от Europe Real Estate.

Около 20 на сто от тазгодишните инвестиции са насочени към големи руски градове, различни от Москва и Санкт Петербург, докато миналата година те са формирали дял от едва 8%.

„Нуждата от наваксване в тези регионални пазари е особено силна. Очакваме офис площите да се удвоят до 2009 г., достигайки 2 млн. кв. м. Това предлагане обаче далеч няма да бъде достатъчно, за да задоволи търсенето, което се оценява на около 8 млн. кв. м. Смятаме, че най-голям потенциал имат градовете Самара, Екатеринбург и Новосибирск“, казва Калудио Лагеман от HSH Nordbank.

Още по-бързи темпове на растеж се очакват в сегмента на търговските площи. За периода от 2006 г. до 2011 г. се прогнозира площта на търговските центрове почти да се утрои. Тук най-голям потенциал експертите виждат в Екатеринбург, Самара и Нижни Новгород. В някои пазари като Казан обаче е възможно краткосрочно насищане.

Първоначалната нетна доходност в Москва е паднала от между 17 и 20% през 2001 г. до между 8,5 и 11% миналата година, в зависимост от сегмента. Извън руската столица доходността е с около 1-1,5 процентни пункта по-висока. Възвръщаемостта на инвестициите е все още висока в сравнение със страните в Централна Европа, но се компенсира от съпътстващ по-висок риск.

Въпреки нарастващото значение на останалите големи градове Москва продължава да бъде най-важният пазар на имоти в страната.

В края на миналата година наличните първокачествени офис площи в руската столица са около 6,4 млн. кв. м. Само през 2006 г. в Москва са били завършени 1,1 млн. кв. м нови площи, а до края на тази трябва да бъдат готови още 1,2 млн. кв. м. Заради голямото търсене нивото на незаетост на офисите клас А е едва 1,5%.

За последните две години и половина търговските площи в Москва почти са се удвоили, като сега достигат 3,3 млн. кв. м. Заради голямото търсене миналата година е отчетено покачване на наемните нива с между 15 и 20 на сто. Предвид новите търговски площи, които ще бъдат завършени до края на 2008 г., повишаването на наемните нива може да се забави, но ще остане двуцифрено.

Пазарът на логистични имоти също се развива динамично. Предлагането на първокачествени площи за миналата година е между 1,4 млн. кв. м и 1,7 млн. „Очаква се само през 2007 г. да бъдат добавени между 1,2 и 1,9 млн. кв. м нови площи. Поради факта, че предлагането на атрактивни логистични обекти остава значително ограничено, очаква се новосъздадените площи да бъдат абсорбирани от пазара“, коментира Лагеман.

В сравнение с Москва пазарът на офиси в Санкт Петербург изостава, защото в голямата си част включва стар инвентар от времето на Съветския съюз. Едва в последните години в града започна мащабно строителство на нови офис сгради. През 2006 г. бяха завършени 110 хил. кв. м нови офис площи, а други 175 хил. излязоха на пазара през първите шест месеца на тази година. Най-остър недостиг има при малките и големите помещения – под 100 и над 1 500 кв. м съответно. Средното повишение на наемните нива вероятно ще бъде между 10 и 12% пред следващите години.

Градът има ключова роля за логистиката на страната. Удобното му местоположение е накарало компании като Wrigley’s, Ford, General Motors и Toyota да се преместят тук. Рязко нарасналото търсене обаче среща ограничено предлагане на съвременни складови и логистични обекти. В момента се изграждат 500 хил. кв. м нови площи. На етап планиране са други 2,37 млн. кв. м.

До края на 2008 г. предлагането на съвременни складове може да нарасне от 500 хил. днес на 1,6 млн. кв. м. Ръстът обаче може да бъде възпрепятстван от пътната инфраструктура, която е малко вероятно да нараства успоредно с увеличаването на капацитета за складиране.