В търсене на идеалния офис

„До каква степен централният офис на една компания оказва влияние върху общия й успех“, пита изданието BusinessWeek. За много изпълнителни директори изборът на правилното място за централа на фирмата е също толкова важен, колкото дейността й и служителите.

Идеален пример за това е Google. След като сменя два офиса в Силициевата долина, интернет компанията се настанява в един от най-големите офис паркове през 2003 г., на следващата година става публична, а през 2006 г. закупува имота за 319 млн. долара.

Известна като Гугълплекс, централата на Google заема 4 сгради с обща площ над 90 хил. кв. м и е известна със специалното си обзавеждане, което включва гигантски гумени топки, скелет на динозавър, точно копие на SpaceShipOne (ракетоплан, който на 21 юни 2004 г. прави първия частно финансиран космически полет с човек на борда) и редица удобства (безплатна пералня, плувни басейни, терен за плажен волейбол, ресторант за познавачи). Кой не би искал да работи на такова място?

„В случая на Google става въпрос за търсене и задържане на таланти. Компанията иска да създаде култура, собствено място, да контролира растежа си в бъдеще“, коментира Лу Даванзо, брокер в базираната в Ню Йорк компания за бизнес имоти Cushman & Wakefield.

Само за миналата година Google удвоява персонала си до 10 хил. души. Увеличава приходите си с 67% до 10,6 млрд. долара, а пазарната капитализация нараства от 23 млрд. долара по време на IPO-то през 2004 г. до 137,6 млрд. долара през 2006 г.

Ако сте компания с планове за сериозно разрастване, закупуването или построяването на база в покрайнините на града може да се окаже по-правилен избор от наема на сграда в центъра. „Никой не иска в един момента да се окаже, че мястото не стига, а градовете стават все по-пренаселени и повече хора ще търсят офиси извън центъра“, каза Даванзо.

Но за да привлечете правилните хора за своята компания, може да се наложи да сте в голям град или поне близо до такъв. Квалифицираната работна сила в Ню Йорк го превръща в притегателен център за много фирми, особено за тези в сферата на банкирането и финансите и за такива с европейски клиенти. От друга страна, Калифорния продължава да бъде фокусът на високите технологии заради големия брой специалисти, изследователски центрове и рисков капитал.

Кол центровете

В САЩ има 353 млн. кв. м офис площи. Средният годишен наем е 264,5 долара за квадратен метър, като варира чувствително - от 1 614,5 долара за квадратен метър в Манхатън до 193,7 долара в Албакърки, Ню Мексико, сочат данни на CB Richard Ellis.

Но високите наемни нива в големите градове не са пречка за бързо развиващите се инвестиционни банки и технологични компании, защото достъпът до подходящата работна сила е ключов за техния успех. „Наемите се покачват, но приходите им нарастват още по-бързо“, казва Даванзо.

За да намалят разходите си, дори компании с достатъчно финансов ресурс може да запазят централния си офис в голям град, но да преместят back-office операциите си на друго място. „Ако сте банка в Ню Йорк, вероятно централата ще остане в града, но кол центърът ще се премести например във Фарго, Северна Дакота“, твърди Джеф Уотърс, старши управляващ директор в CB Richard Ellis Consulting. Например, Morgan Stanley е базирана в Манхатън, но има офиси в Атланта, Солт Лейк Сити и Уест Коншохокен, Пенсилвания.

Решението за преместване на определени операции обикновено е повлияно от по-евтината работна ръка в определени райони. Подобни решения рядко се правят на базата на цената или наема на недвижимите имоти, по-важни са хората, казва Уотърс.

Компаниите разчитат и на това, че в по-малките пазари по-лесно се наемат и задържат служители заради ограничените възможности.

Защо UPS отива на юг

United Parcel Service се е местила много от стартирането на дейността си в началото на миналия век. През 1907 компанията започва в Сиатъл, през 1930 мести централата си в Манхатън и през 1975 в Грийнуич, Кънектикът.

Грийнуич обаче се оказва неподходящ поради редица причини. Първо, градът е бил скъп. „По-младите мениджъри от централата в Кънектикът трябваше да пътуват по час и половина на ден от къщите, които могат да си позволят“, казва говорителят на UPS Норман Блек.

Пътят до летището в Ню Йорк също се оказал неудобен за служителите. Хората губели твърде много време в пътуване. Оказва се, че да те повишават на работа в централния офис е по-скоро нежелано от тях.

През 1991 г. компанията се мести в Атланта, Джорджия, където медианната цена на жилищата по времето била едва 86 хил. долара спрямо 165,1 хил. долара в югозападната част на Кънектикът и 480 хил. долара в Грийнуич.

Компанията продължава да се разширява в света и започва да оперира собствена въздушна линия, за което Атланта е идеално място заради летището си, което е сред най-натоварените в света. През 2006 г. международното летище Хартсфийлд-Джаксън в Атланта е обслужило 84,8 млн. пътници и 976 447 полета.

Изумително голям брой служители на компанията се местят в новата централа – включително 92% от мениджърите и 56% от администрацията. UPS им оказва помощ при покупката на жилища.

През 1994 г. компанията построява нова централа в Атланта, осигурявайки паркове, водопади, пътеки за джогинг и други екстри, които да задържат служителите.