Некачественото търсене е риск номер едно при инвестирането в имоти

Най-големият риск при инвестирането в недвижими имоти се крие в т. нар. „некачествено търсене“ или търсенето на имоти с цел спекулации. Около това твърдение се обединиха участниците в дискусията на тема „Риск срещу доходност или струва ли си да инвестираш в новите пазари на Балканите“ на строително-инвестиционния форум RINFOR, който се провежда с медийното партньорство на Investor.bg.

„Винаги когато инвестирам, първо си задавам въпроса какъв е рискът“, това заяви Мартин Белами, основател и управляващ директор на базираната във Великобритания Salamanca Capital Investments.

Йоанис Деликанакис, който е партньор и учредител на гръцката Bluehouse Capital, заяви, че когато неговата компания инвестира в недвижими имоти на пазари като българския, неговото основно притеснение е дали търсенето на имотите в конкретната страна има своята фундаментална основа – търсене на жилища с цел живеене или туризъм, нарастване на доходите и жизнения стандарт, нарастване на броя на населението и др., или е със спекулативна цел.

Bluehouse Capital е инвестирала през последните 18 месеца 22 млн. евро в България, което е 15% от инвестиционния портфейл на фонда.

По думите на Деликанакис Bluehouse Capital никога не инвестира на местни пазари, без земята там да е зонирана (определена за употреба съгласно устройствен план по критериите: височина, плътност на застрояване, коефициент на интензивност – кинт, бел. ред.). Освен това стратегията на компанията включва избягване на риска на местната валута.

„Когато инвеститорите в недвижимости оперират на подобни пазари като балканските, те често, в стремежа си да „хванат тренда“, изпускат важни подробности относно правните и други ограничения, което води до оскъпяване на проекта и дори до неговия провал“, каза още той. „Преди да сключим договор за покупка на имот или изграждане на жилищна или друга сграда, ние първо извършваме обстойно проучване, тъй като нашите клиенти искат да знаят всички рискове, които поемат“, добави Белами.

Белами посочи като друг основен фактор на несигурност при инвестирането в недвижими имоти политическият риск. За пример той даде Китай, където проект на неговата компания се е оскъпил поради често променящата се и непредвидима законова рамка в областта на данъчното облагане.

При управлението на риска Белами препоръча съобразяването с колкото се може повече фактори и извършване на стрес-тестинг (симулиране на екстремни ситуации и определяне на тяхното влияние върху доходността на инвестицията), разработване на различни сценарии и анализ на чувствителността на инвестицията към ключови микро- и макроикономически променливи.

Според участниците в дискусията предимствата на България се състоят в това, че тя е стратегически разположена, предстои влизането й в ЕС, оперативните разходи в страната са ниски и инвестиционният климат е благоприятен поради ниските данъци върху недвижими имоти.

Въпреки това те препоръчаха намаляване на бюрокрацията, подобряване на инфраструктурата и увеличаване на прозрачността като цяло.

„Според мен цените на апартаментите в София са ниски, а в същото време земята е прекалено скъпа“, това заяви по време на форума Рауни Тилисио, мениджър за България на естонската компания за недвижими имоти Arco Real Estate. „В Естония нищо не се промени на пазара на недвижими имоти непосредствено след влизането на страната в ЕС. Аз мисля, че в България цените на имотите вече са калкулирали присъединяването на страната“, добави още тя.

Arco Real Estate е собственост на Arco Vara и IPC Real Estate - най-голямата балтийска група за недвижими имоти. Компанията откри свой филиал и в Букурещ, което отбеляза навлизането на групата на шести поред пазар в Източна Европа.