Пазарът на ваканционните имоти най-атрактивен в дългосрочен план

Ричард Бълок е собственик на Maxi Homes Abroad и Spanish Global Properties, брокерски компании, които помагат на британски граждани в процеса на закупуването на жилища, съответно в България и Испания.

Той е завършил Политехническия институт в Бирмингам. Кариерата си започва в британския производител на земеделска техника Wolseley Webb. След това работи като бизнес консултант в Doctus Management Consultancy и в Arthur Andersen Business Consulting.

Основава Spanish Global Properties през 2002 г. и Maxi Homes Abroad - през 2004 г. През 1989 г. купува имот в Испания, а наскоро - в Балчик. На 58 години е, женен, с две деца. С Ричард Бълок разговаря Ангел Милев.

- Г-н Бълок от колко години следите развитието на българския пазар на имоти?

От около две години и половина.

- Кое Ви накара да се спрете на България (напр. пред Хърватска) като страна за инвестиции и бизнес?

След като веднъж установим, че пазарът в дадена страна е развит или има потенциал за развитие, ние се съсредоточаваме върху компаниите и хората, с които ще работим. Те трябва да бъдат професионалисти, но най-вече хора, на които можем да имаме доверие. Вече имахме контакт с нашия представител в България, което беше много съществен фактор.

- Кое бихте определили като най-голямото предимство и най-големия недостатък на пазара у нас?

България има редица предимства, но най-голямото от тях са ниските цени на имотите. Най-големият недостатък за британците е чуждата азбука. Те са свикнали с чужди езици като в Испания например, но чужда азбука с непознати букви и неразбираеми думи е истински културен шок.

- Коя е първата мярка, която нашата страна трябва да вземе, за да подобри своя инвестиционен имидж?

Първата стъпка за България е да се присъедини към Европейската икономическа общност (ЕЕК). Това след време ще улесни процеса на закупуване. Тъй като английският е международният език на бизнеса, от голямо улеснение би било, ако имената на имотите са на английски, както и ако повечето магазини имат табели на английски. Въпреки това в никакъв случай не трябва да се заличава обликът на българската култура.

- Кой сегмент от пазара на имоти считате за най-атрактивен в средносрочен план?

Смятам, че пазарът на ваканционни имоти ще се развие най-добре в средносрочен и дългосрочен аспект. Това се дължи на факта, че собствениците ще се завръщат отново и отново в имота си, което ще поддържа интереса към страната, така че ще се появяват нови купувачи заради положителната информация за страната, която се разпространява от уста на уста. Въпреки това спекулативните инвеститори може въобще да не инвестират в България и автоматично да се насочат към следващата дестинация.

- Можете ли да сравните пазарите на Испания и България? Каква е най-съществената разлика? Как виждате развитието на всеки един от тях занапред?

Пазарът в Испания е добре развит, начините за финансиране са лесни, има множество редовни, евтини полети от Великобритания през цялата година. Може лесно да се пътува често до там (пътят отнема малко повече от два часа) и по крайбрежието има слънце целогодишно. България е красива, зелена и слънчева страна, която има ски курорти... и много по-евтини имоти.

- Какъв е броят на сделките, който Maxi Homes Abroad предвижда в България през 2006 г. и 2007 г.?

Предпочитаме да не правим прогнози за нашите продажби в България. Въпреки това смятаме, че те ще регистрират значително увеличение в близките 2-3 години.

- По Ваше мнение как ще се отрази на пазарът на имоти бъдещото членство на България в ЕС?

Присъединяването към ЕЕК ще има много положителен ефект. Това ще увеличи доверието на страните в общността към България, ще подобри имиджа на страната и ще улесни процеса на продажбите и финансирането.

- Имате ли планове за инвестиции и бизнес в други страни в региона? Кои са те?

В момента проучваме пазарите в Турция и Хърватска. Въпреки това бъдещите ни планове ще бъдат осъществявани съвместно със сегашни партньори, които са навлезли в тези региони.

- Какво бихте казали на брокери, които твърдят, че британците вече не смятат Испания за страна, подходяща за инвестиции, заради високите цени?

Бих им казал, че това не е вярно, тъй като Испания е все още номер 1 за чуждестранни инвестиции за британците. Наистина много от спекулативните инвеститори се насочиха към други пазари поради високите цени, въпреки това инвеститорите във ваканционни имоти все още купуват там. Ето защо смятам, че това е сегментът, който ще бъде най-атрактивен и за България в средносрочен и дългосрочен аспект.

- Към какъв вид инвестиции има най-голям интерес от страна на чужденците, както в Испания, така и в България?

Статистиката показва, че 90 на сто от британците, които са направили покупка в Испания, са купили имоти по Крайбрежието и на разстояние до 20 минути път с кола от морето. Не смятам, че този процент ще бъде толкова висок в България заради наличието на ски курортите. Въпреки това мисля, че като цяло тенденцията ще се запази.

- Какъв тип имот търсят най-често инвеститорите?

За повечето британци предпочитанията са апартамент с две спални в комплекс с общ басейн. Съответно най-често продаваните имоти в Испания са апартаменти с две спални, общ басейн, хубав балкон, обзаведени кухня и баня. Като местоположение са от значение хубавата гледка и близостта до плажа.

- Бихте ли казали няколко неща за дейностите на Maxi Home Abroad?

Maxi Home Abroad публикува реклами и обяви в британските национални вестници, специализирани списания, а през февруари ще участваме в изложението в Националния експо център в Бирмингам. Рекламираме възможностите за инвестиции във ваканционни имоти, като сътрудничим на клиентите си през целия процес на закупуване. Взимаме всички мерки, за да гарантираме, че цялото преживяване, наречено "България" ще протече безпроблемно.

- Има ли някаква конкретна трудност, с която се сблъскват британците, когато търсят подходящия имот в България? Като цяло кои фактори затрудняват инвестициите у нас?

Двата фактора, които ще спомена, че затрудняват процеса са, необходимостта от регистрацията на българска компания за установяване собственост върху земята и ограниченият достъп до ипотечно кредитиране заедно с високите лихви.

- Какъв паралел може да се направи между България и развитието на пазара в Испания в исторически план?

Един интересен паралел, който наблюдавам, между това, което се случи в Испания и това, което можем да очакваме в България, е начинът, по който се разви пазарът в Испания за британците. Първите региони, които бяха застроени и които привлякоха вниманието на британците, имаха две общи неща: на първо място те бяха в близост до морето и второ - в близост до летище с полети от Англия до Испания.

Летищата станаха ключови точки. Областите, които се застроиха първо, бяха в близост до летища и постепенно с времето цените на тези имоти започнаха да се покачват, започнаха да се застрояват все по-отдалечени райони от летищата, но пак по Крайбрежието.

С покачването на цените на тези имоти хората започнаха да се интересуват от жилища малко по-навътре в страната, може би на разстояние 10-15 минути с кола от морето. В момента виждам подобно развитие и в България - например Златни пясъци и Слънчев бряг. И двата курорта са с удобно разположение спрямо двете летища във Варна и Бургас. Слънчев бряг е доста добре застроен с множество нови имоти. Наистина, говоря главно за британци, защото познавам най-добре тях. Има, разбира се, и инвеститори от други страни.

По отношение на инвестиционната си култура, британците биха се идентифицирали със Слънчев бряг. Също така и със Златни пясъци, където има дълга плажна ивица с добра инфраструктура от кафета и ресторанти зад нея - точно това, което те харесват. След като веднъж първите британци отидат там, което вече е факт, следващите ще се почувстват като у дома си, защото ще видят, че хора от собствената им страна са се заселили, или пък посещават курорта им, което ще им даде сигурност да купят имот.

- Как бихте обяснили феномена, че британците са най-голямата група чуждестранни инвеститори на българския пазар на имоти?

Този феномен е интересен, защото назад в историята Англия и България не са имали никаква връзка. Смятам, че той се дължи на два фактора. Първо бяха пуснати евтини пакети за почивка, т.е. отново точно това, което стана и в Испания. Всичко започна с туристите, които в началото посещаваха Испания на евтини почивки.

Ако си припомним 80-те години на миналия век, когато започна всичко, ще видим, че започнаха да се използват евтините ваканционни пакети, които се рекламираха по това време и бяха на разположение само за почивки в Испания. След няколко години хората решиха, че могат и да купят имот. Първоначално не купуваха с ясното съзнание, че това е добра инвестиция, която може да им донесе много пари, а защото харесваха климата и културата.

Това, разбира се, е едно много общо заключение. Съзнавам, че има и други причини, но като цяло мисля, че това обяснява защо британците купуват имот където и да било. Поправете ме, ако греша, но в България до преди четири-пет години, на практика нямаше функциониращ пазар за недвижими имоти. Тъй като пазарът на имоти е статичен, след като чуждите инвеститори започнат да купуват, без значение англичани, или германци или други, пазарът се оказва неспособен да отговори на търсенето и цените се покачват. Според мен това се случи в България, след като редица британци вече са закупили имот в страната.

- Значи според Вас пазарът се движи от такива спекулативни британски инвеститори?

Мисля, че главните фактори са два: благоприятният климат в страната, който се харесва на британците. Както знаете, че в нашата страна топлото и слънчево време трае не повече от два месеца - юли и август, така че нашите туристи го търсят в чужбина. В този смисъл Слънчев бряг и Златни пясъци са перфектни за тях. Наистина, има и зимни курорти, но за мен това е по-специализиран и ограничен пазар. Той също ще продължи да расте, но смятам, че най-голям ръст ще отбележи пазарът по Черноморието, защото там слънчевото време е между май и октомври. Това е първият фактор, но също така играе роля и това, че цените ще продължат да растат, защото броят на британските инвеститори непрекъснато расте.

Също така може да се каже, че в момента се наблюдава забавяне на ръста на пазара в Испания. Предприемачите осъзнаха колко огромен е този пазар и започнаха да строят хиляди жилища като видяха наплива от британци, германци, норвежци и скандинавци. Все пак британците съставляват може би 50% от чуждите инвеститори в Испания и поради забавянето на пазара в Англия имотите не се продават толкова лесно, което се отрази директно и върху испанския пазар. Въпреки че все още не е факт, в момента но се говори, че цените ще спрат да се увеличават и може би ще се понижат малко, за да може пазарът да се възстанови. Този сценарий би бил проблем, защото за британците идеята за имота, чиято стойност се увеличава, е от изключително значение и те просто ще се насочат към други пазари, така че испанският съвсем ще утихне.

- У нас също се говори за свръхпредлагане, особено по Черноморието. Какво мислите за това?

Да, това е тревожно и то защото в момента пазарът в Англия е в ситуация, в която не е бил от три-четири години насам. Ситуация, при която имотите не се продават толкова бързо, което е важно поради две причини: ако имотите се продават бързо това значи, че собствениците могат да се сдобият сравнително лесно с капитал, който им е нужен за инвестиции в чужбина. Да речем, че някой е купил имот преди 10 години за 50 хил. лири, който сега струва 150 хил. лири. Сега го заменя за по-малък и използва част от парите, например 50 хил. лири, за покупката на имот в България.

Освен това, когато ръстът на пазара се забави, степента на увереност на хората също спада, а между нея и инвестицията има директна връзка. Затова може да се каже, че презастрояването е тревожно, въпреки че все още не е съществен проблем. Ако забавянето на пазара в Англия продължи, това неминуемо ще се отрази и върху този в България.

- Вие споменахте Хърватска. България често е сравнявана с нея, какво мислите за този пазар? Къде се намира Хърватска в цялата картина?

На този въпрос ще отговоря по два начина. Единият е моят личен отговор, а другият – по-общ. Бил съм там, когато още беше част от Югославия. Моят личен отговор е, че засега не се интересуваме особено от Хърватска, защото там нямаме контакти, които познаваме и на които имаме доверие.

Като цяло мога да кажа, че Хърватска се рекламира по националната телевизия в Англия като една от "горещите точки" в световния пазар на имоти, което е много положително, защото телевизионните програми имат огромен ефект върху мисленето на британците. Негативният аспект е свързан със стабилността в региона, защото много хора, както и аз самият, станахме директни свидетели на войната в Югославия, която доведе до разпадане на цялата федерация. Това е причина за разклащане на доверието на инвеститорите в стабилността на този регион.