БенчМарк Фонд Имоти: Фондовете ще диктуват правилата при недвижимите имоти

- Само преди седмица обявихте, че ще увеличите капитала си с 15,6 млн. акции? За какво ще бъдат предназначени средствата?

Дълго преценявахме какъв да бъде размерът на увеличението на капитала и каква да бъде емисионната стойност на акциите. След разговор с настоящите ни големи акционери – предимно пенсионни фондове и банки, стигнахме до заключението, че увеличението ще бъде осъществено чрез издаването на 7,8 млн. права, като всяко право дава възможността на акционерите да запишат по две акции с емисионна стойност 1,50 лв. Това решение се определя и от факта, че балансовата стойност на фонда след преоценка на актива в Пловдив е 1,64 лв. и по този начин ще има премия за настоящите акционери, както и възможности за потенциалните инвеститори. Целта на увеличението е изграждане на търговско – административен център в София, намиращ се на бул. „Цариградско шосе” между шоурума на Тойота и хотел Експо. Общата застроена площ ще е 22 000 кв.м, от които 7 500 кв. м търговски център и 14 500 кв. м – офис сграда. Общата стойност на проекта е между 8 и 10 млн. евро, а 40% от цената на земята вече е заплатена с налични средства. Имаме и още два проекта, въхру които работим. Единият е в голям български град, но в момента сме в тръжна процедура и когато се развият нещата ще го обявим. Ще бъде изграден комплекс от жилищна, хотелска и административна част, както и развлекателена част. Общата разгърната площ е 16 хил. кв. м.

- Какви са плановете за стартирането на строеж на търговско – административния център на Цариградско шосе?

Вече сключихме договор с арх. Стефан Добрев. До 15 декември трябва да имаме идеен проект, а до 15 февруари - и работен проект. След това предстои избор на строител и от 15 март се надяваме да стартира строителството. Имаме два сценария за проекта – отдаване под наем на всички площи или отдаване под наем на търговската част и продажба на офис площите. Цените, които сме заложили, са 6 евро наем за кв.м за офисната част и 15 евро наем на кв. м на търговската площ.

- Какъв е броят на акционерите Ви по последни данни и очаквате ли интерес от чужбина за увеличението на капитала?

По последни данни имаме 30 институционални инвеститори – банки и пенсионни фондове, и над 330 физически лица. Очакваме досегашните институционални инвеститори да запишат правата си и да запазят досегашното си процентно присъствие в акционерната структура. Колкото до чуждестранните инвеститори, не случайно ко-мениджър на емисията от нови акции е ПФБК, която има достатъчно добри контакти в чужбина.

- Увеличавате капитала си след други две дружества, инвестиращи в земя. Очаквате ли капиталът Ви да нарасне до 23,4 млн. акции, или всичките акции да бъдат записани?

Ако капиталът бъде записан на 100%, ще раполагаме с над 30 млн. лв. Пред нас стояха два варианта – да емитираме на емисионна стойност 1 лв. и тогава разликата между 1 лв. и балансовата стойност би отишла при досегашните инвеститори, които щяха да продадат правата си. Предпочетохме по-високата емисионна стойност, за да може тези пари да влязат в дружеството и по този начин те да бъдат похарчени за неговата дейност, а не да търсим спекулативното начало при увеличението на капитала. Анонсирането на увеличението на капитала след други две дружества е съвпадение. Просто сега дойде моментът. Ако всичко върви по план, то ще стартира след новогодишните празници. Относно земеделската земя, нашето дружество има право да инвестира до 10% от активите си в земеделска земя. Знаем, че има голям потенциал и в този вид недвижими имоти и затова при добра възможност бихме инвестирали.

- БенчМарк отдаде осемте магазина от търговския си център в Пловдив под наем на цена над обявената в проспекта. Какви са бъдещите планове за този проект?

Това бе първият ни проект и той се оказа успешен. Самата локализация на търговския център – близо до Метро, и въобще оформянето на един търговски район в тази част на града ни помогна. Заложената цена в проспекта за отдаване под наем бе 9,2 евро, а цената на отдаване е средно 10,5 евро на кв. м. Сметките показват, че за четири години и два месеца инвестицията се изплаща напълно. Не говоря колко процента е доходността на година, тъй като има разходи и за този проект, но те са минимални.

- Имате ли планове за строеж на офис сграда в Пловдив?

В момента стойността на сградата в Пловдив е почти двойно по-висока в сравнение с цената на придобиването й. Ако решим да продаваме, ще реализираме може би 100% печалба. Смисълът на нашата стратегия е управление, а не спекулация. Ние предпочитаме да отдаваме под наем и да реализираме една текуща доходност в рамките на определен период от време и когато преценим, че този проект е изчерпал възможностите за мениджиране, тогава да пристъпим към продажба. Има част от парцела, която е предвидена за офис сграда, но в момента сме в процедура на разделяне на земята. Предполагам, че до един месец ще приключим, но не сме сигурни, че ще строим офис сграда, тъй като в съседство ще се строи голям компекс и можем да се насочим към строителство на сграда от смесен тип.

- Какъв дивидент могат да очакват акционерите през следващите години?

Дивидентът тази година по наши предварителни проучвания ще е доста нисък. Ще има преоценка на активите в Пловдив и предполагам, че ще бъде между 10 и 15% увеличение на стойността. Това означава, че ще завършим годината с печалба от 700-750 хил. лв. Дивидентът ще е нисък, тъй като той представлява 90% от реализираната печалба. БенчМарк придоби търговския център в средата на годината и имаше период, в който се търсеха наематели. Пълните наеми започнаха да влизат в дружеството през септември. През това време бяха натрупани разходи, свързани с увеличението на капитала и придобиването на имота. Към момента всеки месец постъпват по 65 хил. евро от отдаване под наем на магазините и вече бяха покрити загубата за миналата година и деветмесечието на 2005 г.

- Прогнозен дивидент за следващите години?

Около 1,4 млн. лв. са само приходите от наем на търговския център в Пловдив, а разходите са около 20 хил. лв. на година. Това ще бъде една реализирана печалба. Разходите, свързани с проекта на Цариградско шосе, ще влязат в инвестиционната стойност на проекта и няма да се отразят на акционерите. Нашата цел е да включим в този фонд още няколко проекта и в момента, в който ги реализираме, доходността ще бъде доста по-висока. Планираме част от другите проекти, които ще започнем, да финансираме и чрез емитиране на облигации и банкови заеми.

- Защо смятате, че инвестициите в недвижими имоти са атрактивни?

В последните две години много хора спечелиха от инвестиции в недвижими имоти под различна форма. Всички участници на този пазар спечелиха, тъй като цените бяха значително изостанали от тези в Централна и Източна Европа. Това, че неминуемо ще станем членове на ЕС, дава сигурност на чуждестранните инвеститори. През последните две години видяхме нарастване на цени между 100 и 300% и сега възможностите в недвижимите имоти са тяхното управление. Печалбите при строителство и продажба ще спаднат между 30 и 40 на сто. Оттук нататък ще е важен проектът, локацията и от кого се менажира. В момента доходите от наеми в България са доста ниски и ще трябва да се изравнят с тези в Централна и Източна Европа. Единствените площи, които носят добра доходност от отдаване под наем, са търговските площи и донякъде и офис площите. Фондовете не биха си позволили да инвестират и управляват жилищна сграда, тъй като доходността ще е доста ниска като процент.

- Какво отличава БенчМарк Фонд Имоти от останалите фондове, листвани на БФБ-София?

Ние декларирахме нашия подход още в началото – има два варианта за развитие на такива фондове. Първият е генериране на средства и след това търсене на проекти, а вторият – намиране на конкретен проект и предприемане на увеличение на капитала с цел генериране на средства за финансиране на проекта. Ние избрахме втората стратегия, тъй като бяхме второто подобно дружество в България и нямахме история. Разчитахме на българските инвеститори, като обявихме каква доходност планираме, къде ще инвестираме и какви ще са паричните потоци. По този начин всеки инвеститор може да прецени дали би инвестирал в това дружество.

- Какви са перспективите пред фондовете от този тип в годините преди влизането ни в ЕС?

Перспективите са големи, тъй като точно тези фондове, които успеят да генерират голям ресурс, ще бъдат участниците на пазара на недвижими имоти. Те ще диктуват правилата, цените и начина на развитие на този пазар. Печалбите в този бранш започнаха да намаляват, а фондовете като нашия започват да генерират значителен ресурс. Проблемът пред нас вече е къде да се инвестира, за да можем да осигурим печалба, задоволяваща нашите инвеститори.

Вчера бяха изтъргувани 490 акции от БенчМарк Фонд Имоти на цена от 1,56 лв.

Свързани компании: