BalREc 2018: Умереният растеж в сектора на недвижимите имоти продължава

Умерен оптимизъм, по-голяма опитност, неповтаряемост на грешките отпреди 10 години. Това са някои от основните изводи на участниците в първия панел на форума BalREc 2018, на който над 70 говорители и 350 участника, стотици гости от индустрията коментираха тенденциите в сектора на инвестиции и недвижими имоти в рамките на 9 панела, дискусии и презентации в 2 зали. 

Инвестиционният пазар е активен и динамичен. През 2017 г. имахме рекордна цифра от 1 млрд. евро трансакции в България, очакванията за 2018 г. са за над 0,5 млрд. евро. България се позиционира около с доходност 7,75%. Чуждите инвеститори идват в България, защото търсят по-висока доходност и политическа стабилност. Очаква се забавяне на сектора поради изчерпване на възможностите на трудовите ресурси в сектори като ИТ и БПО и очакван ръст на лихвите. Ликвидността на пазара не е всичко, състоянието на пазара се оценява и по брой инвестиционни фондове, които днес в България са по-малко отпреди десет години, което е ограничаващ фактор за пазара. Очакванията са за сходна година със засилващи се сигнали за забавяне. 

Кристофор Павлов, главен икономист на "Уникредит Булбанк", изнесе откриваща презентация, наблягайки на това, че икономиката ще нараства с по 3-4%. Експанзията на българската икономика ще продължи до 4 години с растеж 3-4% от БВП, най-високата точка ще бъде достигната през 2019 г. Инвестициите в строителството на нови жилища ще продължат да се ускоряват до 2021 г. на нива до 5% от БВП. Пикът на усвояването на средствата от ЕС ще бъде 2023 г. В градове като София и по-големите близо две трети от жилищата са надценени с до 40% предвид нивото на доходите, но сме много далече от нивата през 2008 г., когато надценяването е било между 40 и 60%, коментира още Павлов, цитиран от прессъобщение.

Оптимизмът леко намалява по отношение на увереността на бизнеса за развитие, доходността и нормата на печалба, заетостта в сектора. През 2019 г. особен интерес ще представляват алтернативните инвестиции - основно жилищни инвестиции в много особени класове имоти (жилища за възрастни хора, студентски общежития, обслужвани апартаменти под наем, социални жилища) и логистични съоръжения, а на последните места в класацията са търговските проекти, сподели Юлиян Михов - директор бизнес развитие в PWC, който представи част от най-новото изследване на PWC и ULI.

Регионът на SEE - България, Румъния, Сърбия, прилики и разлики

Офис пазарът е ключов за търсенето в региона. В момента в България процентът на заетостта е много здравословен. Над 60% самоучастие изискват банките за финансиране на проекти в Белград, за България - 30%, като прилийзът има ключово значение. Разликата в доходността между Букурещ и София нараства и няколко процента са достатъчни. Румъния е огромен пазар с голям потенциал, който трябва да бъде популяризиран сред инвеститорите, с 7.5% доходност. Сърбия е сравнително по-рискова страна в региона тъй като не е част от ЕС. ПЧП партньорствата стават все по-важни и дават възможност за повече инвестиции наред с опростяването на административните процедури. са

Пазарът на офиси: 180 хил. кв. м са очакваните завършени офис площи за 2018 г.

Клас А сградите в България са на изключително високо ниво, качеството е много високо, а цената е като за България. Търсенето от ИТ и БПО дава сигурност на инвеститорите да стартират втори фази на своите проекти, особено предвид индикациите от наемателите. Търсенето се запазва в очакваните рамки - около 150 хил. кв. м е очакваното общо наемане на площи за 2018 г. Със завършване на част от проектите за годината се увеличи общия обем на пазара на 1.8 кв. м, запазва се процентът на свободните офис площи в границата 9.5-10%, исканите прайм наеми са 15 евро. 180 хил. кв. м са очакваните завършени офис площи за годината, част от които могат да се реализират през 2019 г.

Бъдещето на офис пространствата - гъвкави, здравословни, зелени

Офиси за хората - гъвкави и устойчиви, здравословни, които внасят природната среда в сградата, или напускат границите на сградата, които предлагат допълнителни услуги. Така изглежда офисът според участниците в панела, които обсъдиха в продължгение на час здравословната среда, дизайна, технологиите, гъвкавото пространство и удобствата в офиса. Старомодният open space, който напомня ферма за пилета, вече е well, което включва повече дневна светлина, вътрешни стълби, здравословна храна, физически упражнения... а класическата заседателна зала вече остава в миналото.

Пазарът на логистични и индустриални площи - качествените площи все така не достигат

Развитието на този сегмент от пазара се засилва. Двигател на индустриалния сектор са аутомотив производителите, а на логистичните площи са 3Pl компаниите. България е пазар с потенциал, и дори при растящи разходи за работна ръка, е конкурентна дестинация. Цените на наемите и за покупко-продажба на индустриалните и логистични имоти във водещите градове в България се запазват стабилни, а предлагането на качествени площи остава недостатъчно. Електронната търговия, която е двигател за изграждането на огромен обем от индустриални площи в Полша, Чехия, Унгария, Румъния и Сърбия, все още не е сериозен фактор в България, по-скоро налице е развитие на т.нар. градска логистика. Очаква се онлайн търговията в ЦИЕ да расте с 9-13% на годишна база, което предполага допълнителни 200 000 кв. м на година.  

Търговските площи - дигитална трансформация и постоянно променящи се потребителски модели

Дневният ред на пазара на търговски площи в среда на икономически подем и растящо потребление, дигитална трансформация и постоянно променящи се потребителски модели и изисквания, както и спецификите на търсенето и предлагането в София и основните градове на България и отражението им върху наемните нива.

Въпреки консервативното настроение на инвеститорите към ритейл сектора, това е най-динамично развиващият се сегмент на пазара в България през последните години: навлизане на нови ритейлъри, създаване на модерни концепции и внедряване на все по-технологични центрове. Разнообразният търговски микс продължава да е пресечна точка във възгледите на посетители, търговци и собственици на търговски центрове по отношение на това какво трябва да се доразвие в тях. Инвеститорите трябва да променят мисленето си, защото хората идват не само да пазаруват, а и да се забавляват.

Пазарът на жилища - нови изисквания на купувачите, нови подходи от инвеститорите

Новият инвеститор е преосмислил продукта, който предлага - избрал е правилният парцел, вложил е мисъл и средства в изпълнението на проекта. За луксозен имот първият критерии е локацията. Новият купувач е на средна възраст 35-40 години и е изключително добре информиран и образован - предимно млади хора на добри позиции, притежаващи 20% от необходимото финансиране. Между Пловдив и София има разлика в продукта, който се създава като изпълнение и цена. Малко по-голямо предлагане има във високия клас имоти, 70% от хората купуват за лично потребление. Около 60-70% от клиентите използват ипотечно кредитиране, останалите 30% са за инвестиция или отдаване под наем. 

Градските и ваканционни хотели - тенденции 2018 г.

Всички посетители са важни за бизнеса и трябва да се чувстват като у дома си, коментираха специалисти. Основното в този сектор е да бъде предпочетен хотелът на инвеститора. Международните брандове биха избрали вертикалната ос на управление, защото искат да се развиват с местните оператори. Днес хората пътуват поради различни причини, а те се променят през годините.  От основно значение е дали инвеститорът разполага с правилния екип за правилната услуга - инвестирайте в персонала си, грижете се за благосъстоянието му, поясниха анализаторите. Туристическият бизнес е нещото, което всеки усеща - всеки посещава хотели и различни дестинации, а това ни позволява да сравняваме. За хотелите е много важно качеството и вески го изпитва върху себе си. Секторът е интересен и предизвикателен.

Хотелите не може да се сравняват с другите бизнес имоти - те са по-рискови, но могат да бъдат и много печеливши. Няма прозрачност на пазара, а същевременно се наблюдава свръхочакване. В следващите 2-3 год. трябва да сме оптимисти за пазара, независимо от обема. София не е достигнала нивата на нощувките на другите големи столици, а в Пловдив съществува търсене и за туризъм, и за бизнес.

Дигитализацията и пазарът на недвижими имоти

Виртуална реалност, изкуствен интелект, IoT, е-mobility, big data, BIM, иновациите, които определят технологичните тенденции в сектор "недвижими имоти", бяха дискутирани в този панел. Други ключови въпроси бяха: Как инвестицията в технологии да се превърне в добавена стойност за проектите и услугите, а не самоцел – къде е балансът? Как активите, които не отговарят на последните технологични изисквания, да "актуализират" присъствието си на пазара с оптимален капиталов и оперативен ресурс? Какъв е времевият цикъл в който една сграда се категоризира като актуална спрямо технологичните новости? Airbnb, e-commerce, Co-working, millennials – има ли и други двигатели на промяна и кои са те? Заплаха или възможност е глобалният тренд "дигитализация" за индустрията на недвижимите имоти?

Новите строителни проекти вече се подчиняват на концептуален модел, който поставя човека в центъра на проекта. Социалният аспект на търсенето и предлагането на жилища има все по-голямо значение, както и осигуряването на комфорт на хора с различни възрастови и социални нива. Това включва градската среда и общинската инфраструктура, към която инвеститорите и строителните предприемачи трябва да имат все по-голяма ангажираност и да обединяват усилията си в нейното подобряване в името на човека.

Това коментира инж. Пламен Андреев от инвестиционно-консултантска компания „Планекс Инвест“ по време на на конференцията. Строителният предприемач изведе тенденциите в жилищния пазар във Варна, цитиран в прессъобщение.

Той отбеляза, че в Западната зона на града, която традиционно не се смята за престижна, вече се наблюдават активни инвестиции в жилища от сравнително добро ниско и средно ниво, с цени вариращи от 650-750 евро на кв.м.

По думите му, другото ниво предлагани жилища са градски апартаменти в периферния център, офертата за които е мужду 1400-1500 евро на кв.м. Андреев даде пример с квартал „Чайка“, в която крайградските затворени и полузатворени комплекси предлагат цени от по 1000-1100 евро кв. м.

“Пазарът на жилищни имоти в София е концентриран по Южната дъга на Околовръстния път или така наречената „Витошка яка“. Северната и западната част на София към момента, а и вероятно поне в следващите няколко десетилетия, нямат подобна перспектива за развитие”, прогнозира Пламен Андреев и посочи, че инвеститорите са там, където е концентрацията на бизнес, тъй като водещ фактор е движението на човешките потоци към работните им места. – Може и до Самоков да се развива жилищното застрояване, но посоката ясно изразено е тази.“

Според инж. Андреев водеща тенденция в новите инвестиционни проекти е нуждата от съвременни концепции: осигуряване на здравословна среда на живот, пестене на природни ресурси и ефективното им използване. 

Основните говорители и ключови панелисти бяха: Атанас Гаров, управляващ партньор, Garitage Investment Management, Сергей Койнов, изпълнителен директор, Lion’s Head Management, Чедомир Йоканович, директор "Управление на активи", NEPI Rockcasle, Георги Киров, директор "Инвестиционни и оценителски консултантски услуги", Colliers International, България, Михаела Лашова, изпълнителен директор, Forton | Cushman&Wakefield, Адина Уелш, изпълнителен директор, Raiffeisen Property Management и други.