30-годишните ипотеки с фиксирана лихва надуват нов имотен балон в САЩ

Тридесетгодишните ипотеки с фиксирана лихва, които са най-често използваният инструмент за финансиране на сделки с жилища в САЩ, не са толкова идеални, колкото поддръжниците им твърдят.

Тези ипотеки изискват постоянно държавно финансиране и излагат купувачите на жилища на ненужни рискове. Освен това в последните 20 години на два пъти се наложи държавата да подготвя спасителни планове със средства на данъкоплатците именно заради тези ипотечни кредити, пише Bloomberg.

Според изданието най-популярният финансов механизъм за покупка на имот в САЩ вероятно раздува нов балон в сектора на имотите, тъй като правителството се явява гарант по всички рискове, както и субсидира лихвите. Лихвените нива по 30-годишните ипотеки се държат ниски изкуствено и кредитополучателите са изложени на огромни рискове, ако лихвите тръгнат нагоре.

Системата е такава, че кредитополучателите предоставят минимални обезпечения по 30-годишните ипотечни кредити с фиксирана лихва. Същевременно банки и други депозитни институции в САЩ държат повече ценни книжа, обезпечени с ипотеки, отколкото е оправдано, предупреждава изданието, като допълва, че това е „перфектната рецепта за балони и спасителни планове“.

Според агенцията правителствената политика по-скоро насърчава концентрацията на риска за инвеститорите, а не неговата диверсификация. Така че евентуално покачване на лихвите в национален мащаб би се отразило негативно на тези активи.

Повечето от правителствените ценни книжа, обезпечени с 30-годишни ипотеки с фиксирана лихва, са с рекордно ниска доходност. Докато през 2000 г. тя достигаше 7%, в момента заради държавните гаранции е около 4,5%, посочва агенцията. Именно заради тези гаранции банките не са длъжни да гарантират тези свои рискови инвестиции с допълнителни капитали.

Въпреки държавната намеса и тези инвестиционни инструменти не са имунизирани от колебания в цените дори при минимални изменения на лихвите. От агенцията изчисляват, че ако лихвите по ипотечните кредити се покачат от 4% на 5,5%, то стойността на притежаваните от банките ценни книжа, гарантирани с ипотеки, ще падне с около 6%. По-рязък ръст на лихвите – например до около 9%, би поставил началото на нов финансов срив.

Това обаче със сигурност няма да е първата финансова криза, причинена от 30-годишните ипотеки с фиксирана лихва. В последните 20 години на два пъти станахме свидетели на грандиозни банкови фалити в САЩ, които бяха платени от обикновените хора.

Решението за пазара на имоти в САЩ е да се намали зависимостта му от 30-годишните ипотеки с фиксирана лихва. Пазарът може да предложи на потенциалните кредитополучатели разнообразни възможности за кредитно финансиране, но при обезпечение, което адекватно да покрива кредитния риск.